Affitto: il Covid non comporta di per sè la riduzione dei canoni

• Covid-19 e canoni di locazione
• Onere della prova
• La decisione

Covid-19 e canoni di locazione

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Il Tribunale di Biella, con Ordinanza del 17 Marzo 2021, ha rigettato un ricorso ex art. 700 c.p.c. promosso da una Società, conduttrice di un immobile, e con persistente morosità, nei confronti della proprietà, a seguito della situazione di crisi aziendale venutasi a creare con la notoria epidemia da Covid-19.

La società proprietaria dell'immobile resisteva in giudizio per il tramite dei professionisti dello Studio Legale Lexopera di Firenze.
In particolare, la conduttrice dell'immobile lamentava l'attuale impossibilità di corrispondere il canone locatizio a causa della chiusura totale dell'attività durante il periodo di lockdown del marzo 2020, nonché a seguito del calo enorme delle commesse dopo la successiva riapertura; una situazione che, altresì, aveva comportato il licenziamento di numerosi dipendenti.
Nello specifico, si sosteneva l'evidenza di una sopravvenuta inidoneità all'uso pattuito a causa della pandemia, non potendo, e non avendo potuto, parte ricorrente godere, a pieno, dei locali commerciali.
A suffragio di tale tesi, si affermava, di fatto, l'applicazione nel caso concreto del disposto di cui all'art. 1578 c.c., poiché, stante il rinvio operato dall'art. 1581 c.c., l'imperfetta realizzazione del sinallagma contrattuale si verificherebbe anche nell'ipotesi in cui la causa del vizio è estranea alla sfera di azione e di previsione del locatore.
Tuttavia il Tribunale di Biella, nella premessa che la normativa emergenziale derivante dalla diffusione di Covid-19 ha configurato la rinegoziazione dei contratti soltanto con riferimento a specifici settori economici, e, con l'ordinanza in commento, ha ritenuto che la crisi determinata dall'epidemia in corso non comportava, neppure per via mediata, l'insorgenza di vizi nella cosa tali da diminuirne in modo apprezzabile l'inidoneità dell'uso pattuito", ricordando che il contagio in parola costituisce circostanza estrinseca rispetto alla res.

Onere della prova

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Inoltre, aggiungeva il Giudice, che la pandemia da Covid-19, pur integrando gli estremi del fatto notorio, non esonerava la parte interessata dall'onere di specifica allegazione e di prova in ordine alla sussistenza, in concreto, del nesso di causalità tra il contagio e l'impossibilità del versamento del canone locatizio. In quanto, prosegue il Giudice di Biella: grava su parte ricorrente l'onere di indicare in maniera dettagliata, puntuale ed inequivoca sia il settore del comporto aziendale attinto dalla pandemia, sia lo specifico fattore incidente sull'attività in parola, così come portato dal fenomeno pandemico.
Di fatto, la conduttrice, a fondamento della propria tesi allegava circostanze generiche in riferimento alla crisi aziendale, patita e patendi, omettendo, all'opposto, di specificare concretamente le difficoltà dello specifico settore dovute alla diffusione del virus. Elementi di per sé insufficienti per il Giudice ad identificare un nesso causale tra la contrazione finanziaria e l'impossibilità di adempiere contrattualmente.
Il Tribunale, con l'ordinanza di rigetto, ha precisato che se è vero che il verificarsi della pandemia costituisce fatto notorio è, altresì, vero che la crisi economica non integra in sé e per sé considerata gli estremi del fatto notorio determinante l'inidoneità, totale o parziale, dei locali commerciali in parola, in quanto circostanza postulante dimostrazione nel caso concreto. Per vero, per effetto della pandemia alcuni settori economici risultano aver goduto, all'opposto, di un incremento di fatturato.

La decisione

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Nel caso di specie, il Giudice, pertanto, ha respinto il ricorso ex art. 700 c.p.c. concludendo con un monito, ovvero: "la parte che voglia invocare le conseguenze negative determinate dalla pandemia sulla propria attività produttiva è onerata della relativa specifica allegazione, munita di corredo probatorio, anche in punto di nesso eziologico".

Dott. Daniele Bichi
Studio Legale Lexopera Firenze
Via Ferdinando Paoletti, 24

50134 - Firenze

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Scarica pdf ordinanza Tribunale Biella 17.03.2021
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