Immobili: ecco il certificato che garantisce l'assenza di abusi

Annamaria Villafrate | 16 set 2020

Il decreto semplificazioni introduce il certificato di stato legittimo che attesta con valore pubblicistico la conformità dell'immobile e l'assenza di abusi

Dl semplificazioni: stato legittimo degli immobili

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Il dl semplificazioni n. 76/2020, nella versione definitiva approvata, all'art. 10 sancisce due importanti modifiche dell'art. 9 bis del Testo Unico dell'Edilizia D.P.R n. 380/2001. Il primo è il cambiamento della rubrica dell'articolo, che in virtù del dl semplificazioni diventa "Documentazione amministrativa e stato legittimo degli immobili."

Il secondo consiste nell'aggiunta all'art 9 bis, dopo il comma 1 del nuovo comma 1 bis, il quale prevede che: "Lo stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Per gli immobili realizzati in un'epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d'archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia."

In pratica il nuovo comma prevede un nuovo documento, in grado di attestare lo stato legittimo del fabbricato. Si tratta di una dichiarazione asseverata, che comporta delle conseguenze penali in caso di dichiarazioni false, che viene rilasciata da un tecnico abilitato, il quale attesta che l'immobile è stato costruito nel rispetto della legislazione urbanistica ed edilizia o che lo stesso presenta delle tolleranze costruttive che non compromettono l'agibilità dell'immobile.

Che cosa significa "stato legittimo"?

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Per comprendere che cosa si intende per stato legittimo dell'immobile è sufficiente leggere il nuovo comma 1 bis per comprenderlo. Riepilogando quindi, un immobile presenta uno stato legittimo quando:

è il risultato di opere realizzate nel rispetto di un titolo edilizio che può essere sia quello che ha abilitato i lavori di costruzione che quello che ha consentito di eseguire interventi edilizi successivi;
in relazione agli immobili costruiti in un periodo in cui non c'era bisogno di un titolo abilitativo per costruire, si desume da alcuni documenti probatori come i documenti di archivio, le riprese fotografiche e naturalmente le informazioni catastali e anche dai titoli abilitativi successivi in virtù dei quali sono stati realizzati interventi parziali. Criterio quest'ultimo applicabile anche quando manca la copia del titolo abilitativo, ma esiste un principio di prova dello stesso.

Attenzione però perché lo stato legittimo di un immobile può essere asseverato anche se la costruzione si è discostata dal progetto. La legge consente infatti alcune tolleranze costruttive o esecutive:

discostamento nel limite del 2% rispetto al progetto di altezza, cubatura, distacchi e superficie coperta;
modifiche irrisorie delle finiture, diversa collocazione degli impianti e delle opere interne, irregolarità geometriche, salvo eccezioni, e comunque a meno che tali opere non ne abbiano compromesso l'agibilità.

Perché è consigliabile il certificato di stato legittimo?

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Il nuovo certificato di stato legittimo è un documento che senza dubbio può tornare molto utile in diverse occasioni.

Chi vuole comprare casa infatti, grazie a questo documento, può verificare se l'immobile è stato costruito nel rispetto di quanto previsto dalla legge e che quindi non sono stati commessi abusi. Una garanzia che torna utile al compratore, ma anche al venditore, che così si tutela contro eventuali contestazioni e azioni legali. Per questo è sempre consigliabile, anche se non obbligatorio, allegarlo all'atto notarile di compravendita.

Il certificato però può tornare utile anche in altre occasioni:

se si desiderano infatti effettuare degli interventi di ristrutturazione o di modifica dell'immobile la presenza di questa asseverazione renderà senza dubbio più agevole l'approvazione dei nuovi lavori;
se si vogliono ottenere delle agevolazioni fiscali è bene saper che difficilmente vengono riconosciute in relazione ad immobili costruiti senza il rispetto della normativa in materia.

Cosa prevedeva il TU dell'edilizia prima del dl semplificazioni

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Prima del dl semplificazioni, se ci si voleva tutelare dall'assenza di abusi edilizi, si ricorreva a un tecnico, che rilasciava una "dichiarazione di conformità edilizia e urbanistica". Una certificazione di natura privata, molto diversa dal nuovo certificato, che attesta lo stato di legittimità dell'immobile con valore pubblicistico.

Tale documento infatti, anche se rilasciato da un geometra, un architetto o un ingegnere viene asseverato ed è la legge a stabilire che lo stesso rappresenta condizione necessaria per dichiarare la regolarità urbanistica ed edilizia della costruzione.