La Seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione (Sent. n. 25703/2006) ha stabilito che il promissorio acquirente può chiedere la risoluzione del contratto preliminare di compravendita per inadempimento da parte del promittente venditore nel caso in cui questi non adempia all'obbligo di consegnare, alla data del rogito, i documenti relativi all'immobile promesso in vendita.
I Giudici del Palazzaccio hanno infatti osservato che la mancata produzione di documentazione relativa al accatastamento dell'immobile, all'assenza di concessione edilizia e soprattutto alla mancanza della abitabilità costituiscono “fatti impeditivi del trasferimento della proprietà dell'immobile”. Con questa decisione la Corte ha respinto il ricorso del promissorio venditore che si era presentato alla data stabilita per il rogito senza la documentazione relativa al certificato di abitabilità e alla concessione in sanatoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Va esaminato preliminarmente il ricorso incidentale con cui C. S. ha denunciato violazione o erronea applicazione dell’ articolo 102 Cpc difetto di motivazione su un punto decisivo della controversia (articolo 360 n. 3 e 5 Cpc) in relazione all’ omessa pronuncia, da parte della Corte, sull’ eccezione di integrazione del contraddittorio da lui sollevata con l’appello, con riferimento alla mancata partecipazione al giudizio di primo grado dei figli del C., comproprietari della casa trasferita ad esso C. dal Tribunale, con la sentenza, poi gravata di appello, emessa ai sensi dell’articolo 2932 Cc, che, pertanto, sarebbe nulla.
L’ eccezione sulla quale la Corte effettivamente non si è pronunciata, avendo dichiarato assorbito l’ appello incidentale in conseguenza dell’ accoglimento di quello principale del C., e da questo riproposta ora con il ricorso incidentale, è infondata.
Risulta dalla sentenza impugnata, che nel giudizio di appello si sono costituiti, oltre all’ appellato C. F., convenuto in primo grado, anche i comproprietari dell’ immobile tali sono stati qualificati sic et simpliciter dalla Corte i soggetti che non hanno partecipato al giudizio di primo grado dichiarando espressamente di accettare la causa nello stato e nel grado in cui si trova, aderendo a tutte le domande proposte dall’ appellato; e, tra queste, la domanda principale, proposta in via riconvenzionale dall’ allora convenuto C. F. e accolta dal Tribunale, era di emettere pronuncia di trasferimento dell’ immobile all’ attore (C. S.) ex articolo 2932 Cc.
Si osserva, preliminarmente, che la titolarità di diritto di comproprietà dell’ immobile in capo a soggetti rimasti estranei al giudizio di primo grado, è stata semplicemente ed incidentalmente affermata dalla Corte, che non si è pronunciata in ordine all’effettiva sussistenza di tale asserito diritto, non essendo stata sollevata alcuna questione in merito; ne deriva, pertanto, che è vano proporre, in questa sede, una questione che, basata su una mera affermazione della Corte, non è stata mai dedotta e la cui soluzione, avuto riguardo all’ esito del giudizio di appello, priva, comunque, l’odierno resistente dall’ interesse a sollevarla.
Ad ogni buon conto, l’adesione prestata dai comproprietari dell’immobile tali essendo, si ripete, per mera affermazione fatta dalla Corte alla domanda di trasferimento dell’ immobile medesimo al promissorio acquirente, in esecuzione del contratto preliminare stipulato da C. F. e dal C., avrebbe sanato, comunque, il vizio relativo alla mancata integrazione del contraddittorio nel giudizio di primo grado, per cui nessuna delle parti può più dolersi della violazione del principio di cui agli articoli 101, 102 Cpc.
Il ricorso incidentale va, pertanto, rigettato.
Con il ricorso principale i ricorrenti denunciano:
1) violazione e falsa applicazione dell’ articolo 40 legge 47/1985 omessa motivazione circa un punto decisivo della controversia (articolo 360 n. 3 e 5 Cpc), per avere affermato erroneamente, la Corte, che il mancato accatastamento, l’assenza di concessione edilizia e soprattutto la mancanza della licenza di abitabilità costituiscono fatti impeditivi alla stipula del contratto di compravendita; mentre la norma sopra rubricata consente la stipula del rogito notarile sol che sia allegata copia della domanda di concessione in sanatoria e della ricevuta di versamento delle prime due rate dell’ oblazione, nella specie interamente versata.
2) Contraddittorietà della motivazione circa un punto decisivo della controversia (articolo 360 n. 5 Cpc), per avere lasciato intendere, la Corte che la mancata stipula del contratto è dipesa, non tanto dalla circostanza che questa fosse giuridicamente impossibile (come precedentemente affermato), quanto da una scelta propria del promissario acquirente C..
3) Violazione o erronea applicazione degli articoli 1477, 1453, 1218 Cc Difetto di motivazione su un punto decisivo della controversia (articolo 360 n. 3 e 5 Cpc), per non avere considerato, la Corte, che il C., atteso il tenore letterale del preliminare, era consapevole che si obbligava ad acquistare anche il secondo piano per il quale non erano stati rilasciati nè la concessione in sanatoria nè il certificato di abitabilità e che, comunque, il ricorrente aveva fatto tutto quanto era nelle sue possibilità fare per l’accatastamento dell’immobile, per il rilascio della concessione edilizia e del certificato di abitabilità, per cui in nessun modo poteva essere ritenuto inadempiente. Mentre, al contrario, il rifiuto di C. di stipulare l’atto di appalesa ingiustificato ed in mala fede, tenuto conto dei noti ritardi burocratici della Pa nel rilascio dei predetti certificati.
4) Violazione o erronea applicazione degli articoli 1477, 1453, 1455 Cc Omessa motivazione su un punto decisivo della controversia (articolo 360 n. 3 e 5 Cpc) per avere ritenuto ed affermato, la Corte, che la mancata consegna, al momento della convocazione davanti al notaio, della licenza di abitabilità implichi inadempimento e conseguente risoluzione del contratto, mentre, stando alla giurisprudenza di questa Sc, così non è, dovendosi escludere, in casi del genere, la gravità dell^(c2a1)äinadempimento.
5) Violazione e falsa applicazione dell’ articolo 1460 Cc (articolo 360 n. 3 Cpc), per non avere considerato, la Corte, che il rifiuto di C. di addivenire al contratto definitivo si sarebbe dovuto valutare come comportamento chiaramente contrario a buona fede.
6) Violazione e falsa applicazione degli articoli 1362, 1363, 1366 e 1367 Cc (articolo 360 n. 3 cpc). Con quest’ultimo motivo, i ricorrenti criticano la Corte per avere stravolto l’assetto di interessi che le parti avevano così puntualmente regolamentato, intendendo in un’accezione ingiustificatamente riduttiva quanto le stesse avevano concordato circa le obbligazioni accessorie a carico del venditore per non avere tenuto conto, in particolare, del complessivo contenuto del contratto, dal quale risulta chiaramente che il promissario acquirente intese conseguire immediatamente il godimento dell’immobile, pur essendo perfettamente a conoscenza che lo stesso non era assistito nè da concessione edilizia, nè da certificato di abitabilità e non di meno si impegn^(c2a8)° a stipulare a data certa il definitivo.
Il primo motivo è infondato.
La Ca ha accertato che alla data fissata per la stipula del rogito notarile non era possibile trasferire dal promittente venditore al promissario acquirente la proprietà dell’immobile, in quanto questo non risultava accatastato ed era privo di concessione edilizia e di licenza di abitabilità , e che, perchè il primo si era reso inadempiente alle obbligazioni assunte con il preliminare stipulato il 4 settembre 1985.
E’ vana, pertanto, la contestazione che gli odierni ricorrenti muovono alla statuizione della Corte, deducendo che per la stipula dell’atto era sufficiente allegare la copia della domanda di concessione in sanatoria e la ricevuta di versamento delle prime due rate dell’oblazione, atteso che, come si è appena ricordato, la Corte ha indicato, quali fatti impeditivi del trasferimento della proprietà dell’ immobile, anche il suo mancato accatastamento e la mancanza di certificato di abitabilità ; non senza rilevare che il C. si era impegnato a provvedere, tra l’altro, a sue spese al disbrigo della pratica di accatastamento ed al rilascio del certificato di abitabilità .
La censura di cui al secondo motivo è inammissibile, avendo, da un lato, la Corte chiaramente spiegato le ragioni della sua decisione e non riscontrandosi, dall’ altro, alcuna contraddittorietà nella motivazione posta a base della stessa.
Anche il terzo motivo è inammissibile, poiché , non avendo i ricorrenti trascritto il contenuto del contratto preliminare stipulato dalle parti, non è possibile verificare se dal il tenore letterale di questo è dato ricavare, come si assume nel ricorso, che C. era consapevole di acquistare anche il secondo piano per il quale non erano stati rilasciati né la concessione in sanatoria nè il certificato di abitabilità e quindi logicamente dedurre che egli aveva accettato di acquistare anche in momentanea assenza del certificato di abitabilità.
Non ha alcun pregio, inoltre, la censura formulata con lo stesso motivo e per la prima volta in questa sede, secondo cui è illogica l’affermazione di inadempienza del ricorrente per il fatto che egli, al momento della convocazione avanti al notaio, non avesse il certificato che l’autorità amministrativa non aveva ancora provveduto a rilasciargli, posto che egli aveva fatto tutto quanto era nelle sue possibilità fare per l’accatastamento dell’immobile e per il rilascio della concessione in sanatoria e del certificato di abitabilità.
Tutto ciò non è stato dedotto, a quanto pare, in sede di merito e non può essere, all’ evidenza, preso in considerazione in questa sede.
Il quarto motivo è inammissibile, non risultando che la censura in esso contenuta (la Corte non ha verificato la gravità dell’inadempimento), e relativa, comunque, solo alla mancanza del certificato di abitabilità , sia stata formulata con l’appello.
Il quinto motivo è infondato, non ravvisandosi, nella pronuncia della Corte sull’eccezione di inadempimento ex articolo 1460 Cc sollevata dall’appellato, alcuna violazione di legge.
E’ inammissibile, infine, la censura di cui al sesto motivo, incentrata sull’interpretazione delle clausole e pattuizioni contenute nel contratto preliminare, di cui si ignora il contenuto. In conclusione, il ricorso deve essere rigettato.
Il rigetto di entrambi i ricorsi giustifica la compensazione delle spese di questo grado.
P.Q.M.
La Corte, riuniti i ricorsi, li rigetta e compensa le spese.
Leggi la motivazione della sentenza
Corte di Cassazione, Seconda Sezione Civile, Sentenza 4.12.2006, n. 25703MOTIVI DELLA DECISIONE
Va esaminato preliminarmente il ricorso incidentale con cui C. S. ha denunciato violazione o erronea applicazione dell’ articolo 102 Cpc difetto di motivazione su un punto decisivo della controversia (articolo 360 n. 3 e 5 Cpc) in relazione all’ omessa pronuncia, da parte della Corte, sull’ eccezione di integrazione del contraddittorio da lui sollevata con l’appello, con riferimento alla mancata partecipazione al giudizio di primo grado dei figli del C., comproprietari della casa trasferita ad esso C. dal Tribunale, con la sentenza, poi gravata di appello, emessa ai sensi dell’articolo 2932 Cc, che, pertanto, sarebbe nulla.
L’ eccezione sulla quale la Corte effettivamente non si è pronunciata, avendo dichiarato assorbito l’ appello incidentale in conseguenza dell’ accoglimento di quello principale del C., e da questo riproposta ora con il ricorso incidentale, è infondata.
Risulta dalla sentenza impugnata, che nel giudizio di appello si sono costituiti, oltre all’ appellato C. F., convenuto in primo grado, anche i comproprietari dell’ immobile tali sono stati qualificati sic et simpliciter dalla Corte i soggetti che non hanno partecipato al giudizio di primo grado dichiarando espressamente di accettare la causa nello stato e nel grado in cui si trova, aderendo a tutte le domande proposte dall’ appellato; e, tra queste, la domanda principale, proposta in via riconvenzionale dall’ allora convenuto C. F. e accolta dal Tribunale, era di emettere pronuncia di trasferimento dell’ immobile all’ attore (C. S.) ex articolo 2932 Cc.
Si osserva, preliminarmente, che la titolarità di diritto di comproprietà dell’ immobile in capo a soggetti rimasti estranei al giudizio di primo grado, è stata semplicemente ed incidentalmente affermata dalla Corte, che non si è pronunciata in ordine all’effettiva sussistenza di tale asserito diritto, non essendo stata sollevata alcuna questione in merito; ne deriva, pertanto, che è vano proporre, in questa sede, una questione che, basata su una mera affermazione della Corte, non è stata mai dedotta e la cui soluzione, avuto riguardo all’ esito del giudizio di appello, priva, comunque, l’odierno resistente dall’ interesse a sollevarla.
Ad ogni buon conto, l’adesione prestata dai comproprietari dell’immobile tali essendo, si ripete, per mera affermazione fatta dalla Corte alla domanda di trasferimento dell’ immobile medesimo al promissorio acquirente, in esecuzione del contratto preliminare stipulato da C. F. e dal C., avrebbe sanato, comunque, il vizio relativo alla mancata integrazione del contraddittorio nel giudizio di primo grado, per cui nessuna delle parti può più dolersi della violazione del principio di cui agli articoli 101, 102 Cpc.
Il ricorso incidentale va, pertanto, rigettato.
Con il ricorso principale i ricorrenti denunciano:
1) violazione e falsa applicazione dell’ articolo 40 legge 47/1985 omessa motivazione circa un punto decisivo della controversia (articolo 360 n. 3 e 5 Cpc), per avere affermato erroneamente, la Corte, che il mancato accatastamento, l’assenza di concessione edilizia e soprattutto la mancanza della licenza di abitabilità costituiscono fatti impeditivi alla stipula del contratto di compravendita; mentre la norma sopra rubricata consente la stipula del rogito notarile sol che sia allegata copia della domanda di concessione in sanatoria e della ricevuta di versamento delle prime due rate dell’ oblazione, nella specie interamente versata.
2) Contraddittorietà della motivazione circa un punto decisivo della controversia (articolo 360 n. 5 Cpc), per avere lasciato intendere, la Corte che la mancata stipula del contratto è dipesa, non tanto dalla circostanza che questa fosse giuridicamente impossibile (come precedentemente affermato), quanto da una scelta propria del promissario acquirente C..
3) Violazione o erronea applicazione degli articoli 1477, 1453, 1218 Cc Difetto di motivazione su un punto decisivo della controversia (articolo 360 n. 3 e 5 Cpc), per non avere considerato, la Corte, che il C., atteso il tenore letterale del preliminare, era consapevole che si obbligava ad acquistare anche il secondo piano per il quale non erano stati rilasciati nè la concessione in sanatoria nè il certificato di abitabilità e che, comunque, il ricorrente aveva fatto tutto quanto era nelle sue possibilità fare per l’accatastamento dell’immobile, per il rilascio della concessione edilizia e del certificato di abitabilità, per cui in nessun modo poteva essere ritenuto inadempiente. Mentre, al contrario, il rifiuto di C. di stipulare l’atto di appalesa ingiustificato ed in mala fede, tenuto conto dei noti ritardi burocratici della Pa nel rilascio dei predetti certificati.
4) Violazione o erronea applicazione degli articoli 1477, 1453, 1455 Cc Omessa motivazione su un punto decisivo della controversia (articolo 360 n. 3 e 5 Cpc) per avere ritenuto ed affermato, la Corte, che la mancata consegna, al momento della convocazione davanti al notaio, della licenza di abitabilità implichi inadempimento e conseguente risoluzione del contratto, mentre, stando alla giurisprudenza di questa Sc, così non è, dovendosi escludere, in casi del genere, la gravità dell^(c2a1)äinadempimento.
5) Violazione e falsa applicazione dell’ articolo 1460 Cc (articolo 360 n. 3 Cpc), per non avere considerato, la Corte, che il rifiuto di C. di addivenire al contratto definitivo si sarebbe dovuto valutare come comportamento chiaramente contrario a buona fede.
6) Violazione e falsa applicazione degli articoli 1362, 1363, 1366 e 1367 Cc (articolo 360 n. 3 cpc). Con quest’ultimo motivo, i ricorrenti criticano la Corte per avere stravolto l’assetto di interessi che le parti avevano così puntualmente regolamentato, intendendo in un’accezione ingiustificatamente riduttiva quanto le stesse avevano concordato circa le obbligazioni accessorie a carico del venditore per non avere tenuto conto, in particolare, del complessivo contenuto del contratto, dal quale risulta chiaramente che il promissario acquirente intese conseguire immediatamente il godimento dell’immobile, pur essendo perfettamente a conoscenza che lo stesso non era assistito nè da concessione edilizia, nè da certificato di abitabilità e non di meno si impegn^(c2a8)° a stipulare a data certa il definitivo.
Il primo motivo è infondato.
La Ca ha accertato che alla data fissata per la stipula del rogito notarile non era possibile trasferire dal promittente venditore al promissario acquirente la proprietà dell’immobile, in quanto questo non risultava accatastato ed era privo di concessione edilizia e di licenza di abitabilità , e che, perchè il primo si era reso inadempiente alle obbligazioni assunte con il preliminare stipulato il 4 settembre 1985.
E’ vana, pertanto, la contestazione che gli odierni ricorrenti muovono alla statuizione della Corte, deducendo che per la stipula dell’atto era sufficiente allegare la copia della domanda di concessione in sanatoria e la ricevuta di versamento delle prime due rate dell’oblazione, atteso che, come si è appena ricordato, la Corte ha indicato, quali fatti impeditivi del trasferimento della proprietà dell’ immobile, anche il suo mancato accatastamento e la mancanza di certificato di abitabilità ; non senza rilevare che il C. si era impegnato a provvedere, tra l’altro, a sue spese al disbrigo della pratica di accatastamento ed al rilascio del certificato di abitabilità .
La censura di cui al secondo motivo è inammissibile, avendo, da un lato, la Corte chiaramente spiegato le ragioni della sua decisione e non riscontrandosi, dall’ altro, alcuna contraddittorietà nella motivazione posta a base della stessa.
Anche il terzo motivo è inammissibile, poiché , non avendo i ricorrenti trascritto il contenuto del contratto preliminare stipulato dalle parti, non è possibile verificare se dal il tenore letterale di questo è dato ricavare, come si assume nel ricorso, che C. era consapevole di acquistare anche il secondo piano per il quale non erano stati rilasciati né la concessione in sanatoria nè il certificato di abitabilità e quindi logicamente dedurre che egli aveva accettato di acquistare anche in momentanea assenza del certificato di abitabilità.
Non ha alcun pregio, inoltre, la censura formulata con lo stesso motivo e per la prima volta in questa sede, secondo cui è illogica l’affermazione di inadempienza del ricorrente per il fatto che egli, al momento della convocazione avanti al notaio, non avesse il certificato che l’autorità amministrativa non aveva ancora provveduto a rilasciargli, posto che egli aveva fatto tutto quanto era nelle sue possibilità fare per l’accatastamento dell’immobile e per il rilascio della concessione in sanatoria e del certificato di abitabilità.
Tutto ciò non è stato dedotto, a quanto pare, in sede di merito e non può essere, all’ evidenza, preso in considerazione in questa sede.
Il quarto motivo è inammissibile, non risultando che la censura in esso contenuta (la Corte non ha verificato la gravità dell’inadempimento), e relativa, comunque, solo alla mancanza del certificato di abitabilità , sia stata formulata con l’appello.
Il quinto motivo è infondato, non ravvisandosi, nella pronuncia della Corte sull’eccezione di inadempimento ex articolo 1460 Cc sollevata dall’appellato, alcuna violazione di legge.
E’ inammissibile, infine, la censura di cui al sesto motivo, incentrata sull’interpretazione delle clausole e pattuizioni contenute nel contratto preliminare, di cui si ignora il contenuto. In conclusione, il ricorso deve essere rigettato.
Il rigetto di entrambi i ricorsi giustifica la compensazione delle spese di questo grado.
P.Q.M.
La Corte, riuniti i ricorsi, li rigetta e compensa le spese.
