Rate di condominio: come si pagano?

di Lucia Izzo - Tra le attribuzioni dell'amministratore di Condominio rientra anche quella, ex art 1130 c.c., di riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni.

Tale previsione va letta necessariamente con le novità introdotte dalla Riforma del 2012, in particolare nella parte in cui ha introdotto l'obbligo per l'amministratore di aprire e utilizzare un conto corrente (bancario o postale) intestato al Condominio per garantire la tracciabilità delle operazioni.

Ai sensi dell'art. 1129, comma 7, c.c., infatti, "l'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio".

L'obbligo di utilizzazione del conto è rivolto all'amministratore e, dunque, non ai singoli condòmini i quali potranno pagare le somme dovute (ad esempio le rate condominiali) anche mediante denaro contante, ma sarà onere dell'amministratore versarle sul conto corrente affinché resti traccia del pagamento e dell'utilizzo futuro della somma stessa.

Rate condominiali: le modalità di pagamento

Le modalità di pagamento delle rate condominiali, quindi, possono essere diverse ed è sovente la stessa prassi condominiale a fissarle stabilendo che i pagamenti debbano tramite bonifico oppure assegno, oppure anche in contanti, nonostante la tendenza oggi sia quella di prediligere i mezzi di pagamento elettronici o catacei che assicurano la tracciabilità delle operazioni.

Infatti, sulle modalità di pagamento da utilizzare e in assenza di particolari accordi condominiali, la legge non impone all'amministratore di utilizzarne una anziché un'altra. Un limite tuttavia c'è e riguarda in particolare i pagamenti in contanti.

In esito alle novità apportate dal d.lgs. n. 90/2017, la normativa Antiriciclaggio vieta "il trasferimento di denaro contante e di titoli al portatore in euro o in valuta estera, effettuato a qualsiasi titolo tra soggetti diversi, siano esse persone fisiche o giuridiche, quando il valore oggetto di trasferimento, è complessivamente pari o superiore a 3.000 euro".

La normativa sottolinea come il trasferimento superiore al predetto limite, quale che ne sia la causa o il titolo, è vietato anche quando è effettuato con più pagamenti, inferiori alla soglia, che appaiono artificiosamente frazionati per evitare il ricorso a strumenti di pagamento elettronici, assegni, ecc.

Non sarà concesso al condòmino, quindi, versare in contanti una rata superiore al limite dei 3mila euro e, in tal caso, sarà necessario utilizzare di strumenti di pagamento diversi dal contante(quali assegni, bonifici ecc.).

Neppure gli sarà concesso dividere la somma in due o più rate oppure utilizzare frazionamenti che hanno come scopo quello di eludere l'obbligo di legge. La sanzione per chi viola la normativa, infatti, è particolarmente severa e va da 3.000 euro a 50.000 euro (per approfondimenti: Quando si può pagare in contanti e fino a che limite?)

Pagamenti in contante anche per le rate condominiali

Una conclusione che è stata confermata dallo stesso Ministero dell'Economia e delle Finanze nella circolare del 5 febbraio 2014.

Il MEF, ha richiamato la Circolare del 5 febbraio 2014 del Dipartimento del tesoro, in materia di tracciabilità dei canoni di locazione degli immobili rammentando che la norma riguardante il limite imposto all'uso dei contanti è quella di cui all'art. 49 del decreto legislativo n. 231/2007, che fissava all'epoca a 1.000 euro tale soglia, oggi elevata a 3.000 euro.

Infatti, sia l'uso del contante per pagare gli affitti sia la tracciabilità delle somme di denaro nella gestione condominiale hanno quale ratio comune quella di "arginare fenomeni di impiego, occultamento o immissione nel sistema economico di risorse di provenienza illecita, controbilanciando, con strumenti che garantiscano la tracciabilità della transazione, il rischio insito nella velocità di circolazione del contante - e di altri titoli di pagamento al portatore - e nella non riconducibilità del contante stesso all'inequivoca titolarità di un soggetto determinato".

Il MEF conclude che, fermo il limite di carattere generale di 3.000 euro, la finalità di conservare traccia delle transazioni in contante, eventualmente intercorse tra il condomino e l'amministratore, può ritenersi soddisfatta fornendo una prova documentale, comunque formata, purché chiara, inequivoca e idonea ad attestare la devoluzione di una determininata somma di denaro contante al pagamento della rata condominiale.