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L'acquisto di una proprietà immobiliare all'estero

Un'analisi comparativa sui trasferimenti immobiliari tra il diritto americano e quello italiano
casa in mano con chiavi

di Piero De Rosa - La vendita è di gran lunga il più importante dei contratti, quello cui qualsiasi persona fa continuamente ricorso per procurarsi la disponibilità dei beni di cui ha bisogno.

In base alla disciplina italiana, secondo la definizione contenuta all'articolo 1470 del Codice Civile, la compravendita è quel contratto che ha come oggetto "il trasferimento della proprietà di una cosa o il trasferimento di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo".
Particolare importanza assume, dunque, nel nostro ordinamento il contratto di compravendita sia di beni mobili che di beni immobili quale contratto di alienazione che ha come oggetto principale una vicenda derivativa, cioè il trasferimento di un diritto o la costituzione di un diritto reale limitato.
Caratteristica principale dei contratti di compravendita è il cosiddetto "sinallagma" che, appunto, vuol significare che la prestazione di una parte (acquirente) è reciproca alla prestazione dell'altra (venditore) o, meglio, che ciascuna prestazione è causa dell'altra.
Altro elemento distintivo nei contratti di compravendita è rappresentato dal principio consensualistico. Esso, come è noto, vuole significare che, ai fini della conclusione del contratto, è sufficiente il consenso delle parti senza alcun elemento ulteriore. Ciò, d'altronde, risulta espressamente dal contenuto degli articoli 1321 e 1325 che parlano di accordo come requisito del contratto, nonché dall'articolo 1376 il quale prevede che nei contratti con effetti reali il trasferimento si realizza con il mero consenso delle parti legittimamente manifestato (consenso traslativo). Eccezione a questo principio si ha, tuttavia, nei contratti reali nei quali il consenso (sempre necessario) non è sufficiente per il perfezionamento del contratto in quanto è necessario anche l'effettiva consegna della cosa.
Volendo quindi sinteticamente riassumere le principali caratteristiche del contratto di compravendita esso si presenta come un contratto non formale, in quanto il consenso può essere espresso con qualsiasi forma a meno che la natura dell'oggetto non richieda una forma particolare (ad esempio un bene immobile, per il cui trasferimento è necessaria la forma scritta); consensuale, perché per il suo perfezionamento è sufficiente il semplice consenso delle parti; traslativo, in quanto attua il passaggio della proprietà della cosa o della titolarità del diritto da un soggetto all'altro dietro pagamento di un prezzo determinato o determinabile.
Per quanto concerne la vendita di beni immobili, tale sottotipo di vendita ha una esigua disciplina specifica nel Codice Civile (articoli 1537 e seguenti), ma attinge a più dati normativi sia per la forma del contratto, che per la determinazione del bene venduto, sia per i vincoli che ineriscono alla disponibilità del bene, che per l'indicazione del prezzo.
Per la vendita di beni immobili il relativo contratto deve farsi per iscritto a pena di nullità (articolo 1350) nella forma della scrittura privata o dell'atto pubblico ed è soggetto a trascrizione per la opponibilità ai terzi aventi causa (articoli 2643 e 2644).
Venendo al contenuto del contratto, problema preliminare è quello della identificazione dell'immobile venduto quale requisito essenziale di determinazione dell'oggetto del contratto. La individualità dell'immobile si basa, infatti, sulla posizione che lo stesso assume nei confronti degli altri immobili che sono sulla stessa superficie, nonché l'indicazione della sua natura, del Comune in cui si trova e dei dati di identificazione catastale.
Al contrario, la normativa americana si presenta più articolata rispetto a quella prevista dal Codice Civile.
Negli Stati Uniti, infatti, le legislazioni dei singoli Stati dell'Unione disciplinano principalmente gli aspetti di dettaglio dei contraenti mentre la definizione dei principi generali che regolano il contratto è affidata ad una legge unica che è contenuta nel primo articolo dell'Uniform Commercial Code.
Lo Uniform Commercial Code non è una legge federale, ma un semplice testo predisposto da insigni giuristi e rimesso all'approvazione dei singoli Stati (in certi casi con l'introduzione di alcune varianti al testo base).
Tutto quello che non viene disciplinato direttamente dal legislatore è rimesso al libero accordo delle parti e, nel caso in cui un determinato aspetto del rapporto contrattuale non trovi regolamentazione né a livello di legge né a livello di contratti, spetterà al giudice decidere in relazione al caso concreto in base ai principi del Common Law.
Ancora, al fine di circoscrivere il rischio rappresentato da una errata interpretazione dell'accordo tra le parti, il contratto statunitense presenta solitamente clausole molto precise e dettagliate ed ha una lunghezza media superiore a quella di un tipico contratto italiano. Quanto più particolareggiato è il teso dell'accordo, tanto minore è il rischio che il contratto, in caso di controversia giudiziale, venga applicato dal giudice in modo difforme da quelle che erano le intenzioni e le aspettative delle parti.
Posto, dunque, che è opportuno mettere nero su bianco anche ciò che, a prima vista, può apparire scontato (perché magari ritenuto oggetto di tacito accordo tra le parti), è bene ricordare che il giudice, nel risolvere una eventuale vertenza, adotterà un criterio oggettivo di determinazione della volontà contrattuale: ciò significa che egli riterrà vincolata ciascuna parte all'intenzione che essa ha apparentemente manifestato all'altra, senza preoccuparsi delle idee e delle rappresentazioni soggettive che le parti possono essersi fatte ciascuna per proprio conto. Il testo del contratto viene così ad assumere una essenziale importanza nell'opera di ricostruzione della volontà contrattuale.
Sul punto, le Corti americane hanno elaborato nel corso del tempo alcune regole di interpretazione dei contratti, ovvero:
a) Coerenza del contratto, ovvero il contratto viene inteso come un tutt'uno coerente con sé stesso con la conseguenza che clausole particolari e specifiche, nel dubbio, saranno interpretate in accordo con quello che è l'intento generale e di fondo del contratto;
b) Significato comune ed ordinario dei termini impiegati, alle parole viene attribuito il significato che è loro proprio nel linguaggio comune (pertanto, qualora si voglia utilizzare un termine in una accezione tecnica ciò deve essere chiaramente specificato nel contratto stesso);
c) Prevalenza del testo scritto a mano o battuto a macchina rispetto a quello prestampato, nel caso di contrasto tra disposizioni contrattuali quelle redatte a mano o battute a macchina prevalgono su quelle prestampate di un formulario o un modello;
d) Importanza degli usi e delle prassi commerciali, il giudice tiene in estrema considerazione gli usi e le consuetudini tipiche di un determinato settore economico così come le prassi commerciali affermatesi precedentemente nei rapporti di affari tra le parti;
e) Impostazione favorevole alla validità ed efficacia del contratto, nel determinare il significato di un contratto il giudice adotterà, tra le varie possibili, quella che sia in grado di produrre un qualche effetto giuridico concreto e vincolante (questo aspetto non deve essere sottovalutato nel momento in cui si intraprendono relazioni commerciali con un partner americano in quanto si può incorrere nel rischio di rimanere legalmente obbligati anche se non lo si vuole);
f) Interpretazione delle ambiguità a favore della parte che non ha redatto il contratto, poiché l'attività di predisposizione del teso del contratto è ritenuta un considerevole vantaggio, nel caso in cui si vi siano più interpretazioni valide, il giudice adotterà quella che favorisce la parte che non ha redatto il contratto.
Tenendo in considerazione tali granitici principi, è possibile comprendere alcune caratteristiche strutturali e di forma tipiche dei contratti americani. Così, ad esempio, il contratto si apre di solito con una premessa nella quale vengono spiegati gli interessi delle parti e lo scopo che si intende raggiungere attraverso l'esecuzione del contratto. I termini impiegati sono generalmente semplici, chiari e di uso corrente e comunque, allo scopo di evitare un qualunque malinteso sul loro significato, viene solitamente introdotto nell'accordo uno specifico articolo con funzione esplicativa della terminologia utilizzata.
E' altresì ricorrente la presenza di un trafiletto in cui è specificato che le parti hanno contribuito tutte alla redazione del testo dell'accordo con la previsione di rivederne il contenuto (in tal modo si vuole appunto evitare che la parte contrattualmente più forte - che è anche quella che generalmente predispone la bozza del contratto - possa essere in futuro pregiudicata).
Nel caso degli Stati Uniti, poi, l'accertamento in anticipo della serietà e solvibilità del proprio partner commerciale è di importanza fondamentale per due principali motivi: da un lato perché la legislazione americana permette di costituire società di capitali anche attraverso il versamento di modeste somme a titolo di capitale sociale (così, ad esempio, si può essere facilmente tratti in inganno da una immagine commerciale di una corporation ben pubblicizzata dietro alla quale potrebbe nascondersi una realtà finanziaria meno solida ed affidabile), dll'altro perché la normativa fallimentare americana è molto più blanda di quella italiana per le garanzie di essere soddisfatti in fase di liquidazione dell'attivo fallimentare. Ne consegue che negli Stati Uniti è prassi ricorrente quella di richiedere in via preventiva alla propria controparte i bilanci contabili, i prospetti bancari e le referenze in genere circa la serietà e solidità del proprio futuro partner e la fattibilità dell'affare che si intende realizzare.
Tale prassi rientra nella fase precontrattuale e prende il nome di Due Diligence. Essa si formalizza solitamente attraverso la sottoscrizione di una Letter of Intent e di un connesso (ma eventuale) Confidential Agreement.
Il primo è una dichiarazione comune nella quale le parti esprimono la propria volontà di addivenire, qualora vi siano le opportune condizioni, a futuri accordi contrattuali (simile alle nostre minute). Per il suo tenore, tale dichiarazione non produce alcun obbligo immediato a carico delle parti, ma il suo contenuto potrà diventare vincolante quando venga sottoscritto un successivo contratto che verrà interpretato alla luce di quanto affermato nella stessa Letter. La Letter of Intent giustifica anche la redazione di un Confidential Agreement avente ad oggetto il reciproco scambio di informazioni sensibili riguardanti la situazione contabile delle parti.
C'è da dire, tuttavia, che a volte l'affare trattato non sia così importante da giustificare lo svolgimento della Due Diligence così come sopra descritta, sicché la ridotta dimensione commerciale dei soggetti coinvolti può spingere per l'adozione di soluzioni negoziali più semplici e che non prevedono la formalizzazione della fase precontrattuale.

L'acquisto della proprietà immobiliare da parte di uno straniero: la fase della compravendita

In virtù dei principi generali come sopra delineati e descritti, è possibile pertanto analizzare la fase dell'acquisto di una proprietà immobiliare sul suolo americano.
In particolare, durante l'ultimo decennio, il mercato immobiliare statunitense è stato oggetto di forti interessi da parte degli investitori stranieri. Se prima della crisi del 2008/2010 il forte trend di crescita del mercato immobiliare offriva interessanti spunti per le operazioni di compravendita, l'attuale situazione, successiva alla crisi e caratterizzata da prezzi di mercato estremamente bassi e dal dollaro particolarmente debole sulle altre valute, offre notevoli opportunità per lo straniero che volesse investire negli Stati Uniti.
Per quanto concerne l'investimento immobiliare da parte di un soggetto che non è cittadino statunitense, si segnalano alcune peculiarità in relazione agli obblighi di informazione all'atto di acquisto della proprietà immobiliare. Il cittadino straniero ha, infatti, l'obbligo informativo di depositare, entro 45 giorni dalla data in cui la compravendita è effettiva, alcune informazioni riguardanti l'avvenuto acquisto allo scopo di fornire al governo americano indicazioni statistiche circa la natura e il valore dell'investimento in ossequio a quanto previsto dall'International Survey Act.
Ancora, a differenza di quanto avviene in Italia dove l'acquisto di una proprietà immobiliare richiede l'intervento di un notaio, nella maggior parte degli Stati Uniti la compravendita avviene con l'assistenza di un avvocato. Ciascuna parte, infatti, si avvale dell'assistenza e del supporto di un consulente legale sia nella fase della negoziazione dell'affare, sia nella fase del rogito (o closing) e del trasferimento del titolo della proprietà immobiliare.
Per procedere all'acquisto di un immobile, la prassi commerciale impone uno schema alquanto rigido e ripetitivo che porta alla conclusione del contratto e al successivo trasferimento del titolo di acquisto.
Innanzitutto, le parti (ed i relativi consulenti legali) procedono con la negoziazione di un term sheet (similare alla minuta o puntuazione di un contratto italiano) con il quale le parti si accordano sui principali contenuti della compravendita (quali, ad esempio, identificazione dell'unità immobiliare, corrispettivo della cessione, data del rogito ed eventuali clausole di confidenzialità della negoziazione). Occorre prestare attenzione all'aspetto della vincolatività del term sheet in quanto quest'ultimo può essere vincolante per entrambe le parti, non vincolante per le parti oppure vincolante soltanto per taluni aspetti appositamente individuati. Di conseguenza è sempre buona prassi specificare se il term sheet sia o meno vincolante e in che modo.
A seguito della predisposizione del term sheet, i consulenti legali procederanno a svolgere l'attività di due diligence per valutare la presenza di criticità finanziarie nell'acquisto dell'unità immobiliare.
A seguito di una positiva conclusione della due diligence, il legale di parte venditrice (o seller) predispone il contratto di compravendita a mezzo del quale l'acquirente (o buyer) si impegna all'acquisto dell'immobile. Tuttavia, con la firma del contratto la cessione non è ancora completata dal momento che sarà necessario predisporre anche una data di esecuzione del contratto alla quale verrà effettuato il rogito.
Contestualmente alla firma del contratto di compravendita, l'acquirente deve inoltre versare al consulente legale di parte venditrice (detto anche escrow agent) un importo a titolo di acconto sul prezzo di acquisto (o downpayment). Generalmente, sulla piazza di New York, il downpayment per unità immobiliare corrisponde al 10% dell'importo della compravendita. E' altresì necessario predisporre una apposita disciplina che regoli le modalità di pagamento del downpayment, ma nel mercato immobiliare di New York si una prevalentemente la prassi del pagamento in contanti effettuato brevi manu all'escrow agent il quale non può disporre del contante se non con l'accordo dell'acquirente e del venditore stesso. Successivamente, con la firma del rogito, l'escrow agent verserà l'ammontare direttamente nelle mani di parte venditrice.
Entro 7 giorni dalla stipula del contratto, parte acquirente può inoltre avvalersi della facoltà di eseguire una ispezione dell'immobile e nel caso vengano riscontrati dei difetti rilevanti essa potrà esercitare il diritto di recesso dal contratto senza alcuna penalità.
Alla data stabilita per il rogito (in genere 30 giorni dalla stipula del contratto di compravendita), l'acquirente versa la somma restante e viene effettuato il passaggio della proprietà dell'immobile.
Infine, qualora l'unità immobiliare che si intende acquistare è di tipo residenziale e il prezzo di acquisto dell'immobile è pari o superiore a $ 1.000.000,00, l'acquirente sarà tenuto a versare, nel caso in cui la compravendita avvenga nello Stato di New York, una mansion tax pari 1% del valore della transizione.

(06/02/2017 - Piero De Rosa)
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