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L'apertura di finestre su parti comuni o sul muro perimetrale

Disciplina normativa e profili giurisprudenziali
set di finestre su una parete

Avv. Daniele Paolanti - La facoltà, concessa al condomino, di aprire sulle parti comuni o sui muri perimetrali, finestre o comunque delle vedute si è sempre rivelata una tematica di particolare interesse soprattutto alla luce del fatto che la giurisprudenza sul tema è stata copiosa ed il più delle volte molto laboriosa.

La norma di riferimento è l'art.1102 del Codice Civile che così dispone: "Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso".

Dal tenore letterale della norma citata si apprende che è possibile apportare delle modifiche alle parti comuni a condizione che non ne venga alterata la destinazione o, comunque, sempre che venga garantito il diritto degli altri partecipanti di servirsene.

La funzione del muro perimetrale

Se vogliamo comprendere, dapprima sotto il profilo squisitamente esegetico, se è possibile aprire una veduta sul muro perimetrale, dobbiamo comprendere quale sia, non solo giuridicamente, la funzione che lo stesso assume. Il muro perimetrale assolve la funzione di recingere l'edificio, delimitandone il perimetro. Di conseguenza sembra che non esistano problemi nell'apertura di una veduta poiché, almeno potenzialmente, la stessa non si rivelerebbe idonea ad alterarne la funzionalità. Vediamo se questo è l'orientamento accolto dalla Cassazione.

La giurisprudenza sul punto

La Corte di Cassazione in un primo momento sembra avvalorare detta convinzione, ovvero la compatibilità di un intervento di tal fatta con l'art. 1102 c.c. Ammette la giurisprudenza di legittimità che la funzione precipua del muro perimetrale è quella di cingere l'edificio e delimitarne il perimetro e dunque, salvo che l'intervento non comporti alterazioni tali da pregiudicare il decoro della struttura, l'apertura di finestre sullo stesso è perfettamente compatibile con l'art. 1102 c.c. (Cassazione, sentenza 5122/1990). Ancor più recentemente la Corte di Cassazione ha affermato, con la sentenza n. 53 del 2014, che gli interventi sul muro comune, tra i quali possono essere validamente annoverati finanche quelli consistenti nell'apertura di una finestra o di vedute, oppure interventi di ingrandimento o spostamento di vedute preesistenti, possono essere considerati quali naturale espressione del legittimo uso di parti comuni ai sensi dell'art.1102 del Codice civile. Queste le parole impiegate dai giudici di Piazza Cavour per esprimere detto concetto: "Come è opinione diffusa in dottrina e nella stessa giurisprudenza di questa Corte, ai sensi dell'articolo 1102 c.c., gli interventi sul muro comune, come l'apertura di una finestra o di vedute, l'ingrandimento o lo spostamento di vedute preesistenti, la trasformazione di finestre in balconi, sono legittimi dato che tali opere, non incidono sulla destinazione del muro, bene comune ai sensi dell'articolo 1117 c.c., e sono l'espressione del legittimo uso delle parti comuni. Tuttavia, nell'esercizio di tale uso, vanno rispettati i limiti contenuti nella norma appena indicata consistenti nel non pregiudicare la stabilità e il decoro architettonico dell'edificio, nel non menomare o diminuire sensibilmente la fruizione di aria o di luce per i proprietari dei piani inferiori, nel non impedire l'esercizio concorrente di analoghi diritti degli altri condomini, nel non alterare la destinazione a cui il bene è preposto e nel rispettare i divieti di cui all'articolo 1120 c.c." (Corte di Cassazione Sezione 2 Civile, Sentenza del 3 gennaio 2014, n. 53). Dunque condizioni che legittimano un intervento come quello di cui qui si discute (e che si ripete è lecito) sono: la garanzia della stabilità dell'edificio che deve comunque essere assicurata; rispetto del decoro architettonico della struttura; divieto di menomare o diminuire la fruizione di aria o di luce o di impedire l'esercizio dei diritti analoghi agli altri condomini; non alterare la destinazione a cui il bene è preposto; rispetto dei divieti di cui all'art. 1120 c.c.

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Daniele PaolantiDaniele Paolanti - profilo e articoli
E-mail: daniele.paolanti@gmail.com Tel: 340.2900464
Vincitore del concorso di ammissione al Dottorato di Ricerca svolge attività di assistenza alla didattica.
(22/01/2017 - Avv.Daniele Paolanti) Foto: 123rf.com
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