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Locazioni: la mancata restituzione della cauzione

Quando il locatore ha diritto a trattenere la cauzione e quando il conduttore ha diritto alla sua restituzione
mani che scambiano casa al posto dei soldi

Avv. Laura Bazzan - La restituzione della cauzione alla scadenza del contratto di locazione, con la riconsegna dell'immobile, costituisce un preciso diritto del conduttore cui corrisponde il relativo obbligo del locatore. Tale diritto, tuttavia, è subordinato all'esatto adempimento da parte del conduttore di tutte le obbligazioni derivanti dal contratto di locazione. Nel caso in cui l'immobile locato venga compravenduto, stante la natura di pegno irregolare riconosciuta al deposito cauzionale in relazione alla sua funzione di garanzia e alla natura fungibile dei beni che ne formano oggetto, la restituzione può essere richiesta dal conduttore al termine della locazione anche all'acquirente frattanto subentrato nei diritti del primo locatore. Il venditore, più precisamente, deve trasferire il deposito cauzionale, unitamente agli interessi sullo stesso fino a quel momento dovuti, all'acquirente nuovo proprietario salvo che non sia stato espressamente concordato il contrario, e ciò, in particolare, può avvenire "se dal contratto risulti che il mancato trasferimento della cauzione al compratore è dovuto: o ad una compensazione tra il dare del compratore e l'avere dello stesso, trattandosi di rispettivi crediti di denaro e simultaneamente esigibili; oppure al prezzo della vendita concordato in misura ridotta (pari al valore della cauzione) rispetto a quello che avrebbe dovuto essere, cioè, in altri termini, dal contratto risulti una compensazione, per così dire, "virtuale"" (Cass. sent. n. 23164/2013).

Nonostante la finalità del deposito cauzionale sia proprio quella di garantire il locatore per eventuali inadempimenti del conduttore, secondo quanto da ultimo confermato dalla Corte di Cassazione anche con ordinanza n. 3882 del 25.02.2015, "una volta che la locazione si è conclusa con la restituzione del bene, il locatore non può rifiutarsi di restituire il deposito sulla base di generiche contestazioni o, semplicemente, riservandosi di agire in un separato giudizio per il risarcimento dei danni". Lo stesso locatore, pertanto, per poter legittimamente trattenere la cauzione a copertura dei danni subiti, deve prima promuovere un apposito giudizio ed ottenere l'attribuzione totale o parziale di quanto conseguito con il deposito cauzionale (cfr. Cass. sent. n. 9442/2010).

A fronte della mancata restituzione del deposito cauzionale, in assenza di attribuzione giudiziale o litispendenza del relativo giudizio, il conduttore può far valere il suo diritto anche in via monitoria. Per contro, il locatore può eccepire la sussistenza dell'inadempimento del conduttore in fase di opposizione all'ingiunzione al fine di compensare il proprio credito per i danni subiti con il debito derivante dall'obbligo di restituzione. Evidentemente, in caso di accordo tra conduttore e locatore circa la sussistenza dell'inadempimento e la quantificazione del danno, le parti possono regolare in sede stragiudiziale la fine del rapporto locatizio, prevedendo volontariamente che la mancata restituzione della cauzione da parte del locatore operi in compensazione con i danni verificatisi per l'inadempimento del conduttore.

Vai alla guida completa sulla cauzione nel contratto di locazione

https://www.studiocataldi.it/guide_legali/locazioni/la-cauzione-nel-contratto-di-locazione.asp

(11/12/2016 - Avv.Laura Bazzan) Foto: 123rf.com
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