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Locazioni: la tardiva registrazione del contratto non sana la nullitÓ

Per il tribunale di Milano la mancata registrazione nel termine perentorio di 30 giorni Ŕ un vizio che non pu˛ comportare la successiva convalida
Modello di casa fatto con euro
di Lucia Izzo - Dal 1░ primo gennaio 2016, a seguito della L. 208/2015 (legge di stabilitÓ 2016), i contratti di locazione dovranno essere registrati, a carico del locatore, entro il termine perentorio di 30 giorni dalla stipulazione, altrimenti saranno da considerarsi nulli con tutti gli effetti previsti dal riformulato art. 13 della legge 431/1998.

Tale nullitÓ, introdotta dal legislatore nell'ambito dell'azione di contrasto all'evasione fiscale e con l'evidente intento di provocare l'emersione delle c.d. locazioni in nero ha come conseguenza che, fino al completamento della fattispecie (stipulazione del contratto tra le parti e registrazione dello stesso) il negozio non possa considerarsi valido.

La tardiva registrazione, stante la perentorietÓ del termine, non consente di dotare di efficacia il contratto, che dovrÓ essere considerato invalido fino al momento della sottoscrizione: la nullitÓ, infatti, rappresenta un vizio coevo alla formazione del contratto che non pu˛ comportarne la successiva convalida (art. 1423 c.c.), soprattutto tramite un adempimento fiscale e non civilistico qual Ŕ la registrazione.

Lo ha stabilito il Tribunale di Milano, nella sentenza n. 6782/2016 (qui sotto allegata) depositata lo scorso 15 giugno, che ha precisato le conseguenze dell'applicabilitÓ del nuovo art. 13 della legge 431/1998, riformulato dalla legge di StabilitÓ per il 2016 (articolo 1, comma 59, legge 208 del 2015), ufficialmente in vigore a partire dal 1░ gennaio di quest'anno.

Il caso sottoposto al vaglio del Tribunale meneghino riguarda uno sfratto per morositÓ relativamente ad un immobile condotto in locazione ad uso abitativo. L'intimata si opponeva alla convalida eccependo la mancata registrazione del contratto con conseguente applicabilitÓ della disciplina dettata dall'art. 3, comma 8, d.lgs. 23/2011, con riduzione legale del canone dovuto.

Detta disciplina, tuttavia, Ŕ stata dichiarata illegittima dalla Corte Costituzionale (sentenza n. 50/2014), a cui si Ŕ aggiunta una norma "transitoria" (L. 80/2014 e art. 5 comma 1░ ter del D.L. 47/2014) che aveva prorogato gli effetti del decreto fino al 31 dicembre 2015.
Nelle more Ŕ poi entrata in vigore la disciplina della legge di stabilitÓ che, in pratica, ha confermato il canone ridotto fino al 16 luglio del 2015.

Secondo tale ricostruzione, il contratto di cui Ŕ causa va ritenuto valido ed efficace, poichŔ registrato il 14/12/2012, data anteriore rispetto alla notifica dell'intimazione di sfratto per morositÓ.
Ai sensi della normativa, ora riformulata, il pagamento del canone in misura pari al triplo della rendita catastale deve considerarsi legittimo fino al 16 luglio 2015, mentre per il periodo successivo la riduzione legale del canone, rispetto a quello risultante dal contratto, sia pure registrato tardivamente, non ha pi¨ efficacia.

Tribunale di Milano, sent. 6782/2016
(26/07/2016 - Lucia Izzo)
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