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Spese condominiali: paga sempre il proprietario, non l'inquilino

A nulla contano gli accordi contrattuali contenuti nel contratto di locazione, il condominio può agire solo contro i proprietario
stretta di mani che suggella accordo su contratto affitto

di Marina Crisafi - Nel contratto di locazione, il condominio che proponga azione giudiziaria per il recupero della morosità delle spese condominiali deve rivolgersi sempre al locatore e non all'inquilino. Spetta al primo, infatti, l'onere di pagare le spese, a prescindere dagli eventuali accordi che possano essere intercorsi tra le parti e formalizzati nel contratto di affitto. Quindi, anche se l'inquilino non rispetta i patti siglati e non versa all'amministratore le quote concordate con il padrone di casa, il decreto ingiuntivo andrà comunque notificato soltanto nei confronti di quest'ultimo, il quale potrà eventualmente agire contro l'inquilino. Ad affermarlo è la terza sezione del Tribunale di Bari nella recente sentenza n. 1355/2016, accogliendo le doglianze del conduttore di un appartamento al quale il condominio aveva notificato decreto ingiuntivo chiedendo il pagamento di una serie di spese condominiali (lavori sulla facciata, sul lastrico, sul balcone, ecc.).

L'uomo si difendeva sostenendo di non essere il proprietario dell'immobile e di non essere, quindi, tenuto ad accollarsi alcun onere.

Il giudice pugliese gli dà pienamente ragione. È pacifico, infatti, si legge nel provvedimento, che il conduttore non è titolare di alcun diritto reale sull'immobile, mentre ad essere "legittimato passivamente al pagamento degli oneri – è – solo il soggetto titolare di un diritto reale sullo stesso al momento dell'ingiunzione".

Per cui ha errato il condominio nell'individuare la titolarità dell'immobile, a nulla rilevando la reiterazione continuativa di comportamenti propri del condomino che non ha rispettato gli accordi intercorsi con il padrone di casa sulla divisione delle spese. Tali accordi, infatti, hanno effetti soltanto tra le parti, mentre tenuto a pagare è "esclusivamente il proprietario dell'unità immobiliare".

Indicazioni queste, del resto, fornite anche dalla Cassazione che ha più volte affermato che "in materia condominiale non trova applicazione il principio dell'apparenza del diritto, strumentale ad esigenze dell'affidamento del terzo di buona fede, in quanto non sussiste una relazione di terzietà tra condominio e condomino" (cfr., tra le altre, Cass. n. 1627/2007).

Da qui, l'accoglimento del ricorso e la revoca del decreto ingiuntivo.

(18/05/2016 - Marina Crisafi) Foto: 123rf.com
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