Cassazione: natura risarcitoria e sanzionatoria del danno subito dal conduttore per mancato rinnovo del contratto di locazione

di Licia Albertazzi - Corte di Cassazione Civile, sezione terza, sentenza n. 28485 del 19 Dicembre 2013. Locatore e conduttore, in base alla disciplina generale prevista dalla legge 392/1978 in materia di locazione di immobili ad uso diverso dall'abitativo, sono sottoposti a regole precise, le quali sono state introdotte nel nostro ordinamento al fine di tutelare la parte debole del contratto, il conduttore appunto.

Nel caso in oggetto - concernente una controversia sorta a seguito di mancato ristabilimento di piena funzionalità di un centro sportivo, a seguito di alcuni interventi di manutenzione operati dall'azienda locatrice - al di là degli altri motivi di contestazione e ricorso - incentrati sostanzialmente sulla pretesa risarcitoria collegata alla domanda di risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento della locatrice, avanzata da parte della società conduttrice a seguito della mancata disponibilità dei locali a seguito di interventi di ristrutturazione edilizia - occorre in questa sede evidenziare come sia onere del giudice del merito indagare nello specifico al fine di individuare elementi di fatto in grado di provare il danno in concreto subito dalla conduttrice a seguito di mancato rinnovo del contratto alla prima scadenza. La locatrice non avrebbe infatti provveduto, entro i sei mesi di legge dal momento del rilascio dell'immobile, a destinare lo stesso all'uso dichiarato nella disdetta. Tale comportamento è civilmente sanzionato, mentre né in primo né in secondo grado di giudizio la conduttrice avrebbe ottenuto il giusto ristoro dei danni derivanti da tale comportamento.

Secondo la Cassazione "l'obbligo in capo al locatore, che abbia ricevuto la riconsegna dell'immobile e non lo abbia adibito, entro sei mesi, all'uso in vista del quale ne aveva ottenuto la disponibilità, di risarcire il danno al conduttore ha una duplice natura, risarcitoria e sanzionatoria, che si riverbera sui criteri di quantificazione del danno: il contemperamento tra il fine sanzionatorio (…) e quello propriamente risarcitorio può ritenersi realizzato mediante la presunzione di sussistenza del danno comunque connesso all'anticipata restituzione dell'immobile, che il giudice è chiamato a liquidare equitativamente sulla base delle caratteristiche del caso concreto in difetto di prova della sua precisa entità da parte del conduttore e salva la possibilità per il locatore di superare la presunzione suddetta provando l'assenza di conseguenze pregiudizievoli per il conduttore".

Una vera e propria presunzione a carico della locatrice, la quale, dagli elementi prodotti in corso di causa, non è stata in grado di superare. La sentenza del giudice d'appello, limitatamente a tale motivo, è quindi cassata con rinvio, dovendo il medesimo giudice - in diversa composizione - indagare circa il danno effettivo subito dalla conduttrice e adeguare la propria pronuncia al principio di diritto espresso dalla Suprema Corte.