LEO DI GIUSEPPE scrive da Bari a POSTA e RISPOSTA n.228 la seguente lettera alle h.12:05 del 3 feb '12 dall'utenza mail vldigi@libero.it e penso sia utilissimo per tutti far tesoro della sua esperienza: "Ho letto l'articolo POSTA E RISPOSTA n. 221 ed a proposito avrei da dire qualcosa per esperienze personali. Nel 2008 nel mio condominio è stato rilevato, prima ed accertato dopo, che il ns. amministratore in carica da oltre 10 anni ha sottratto dalle casse condominiali oltre 90.000 euro negli anni precedenti di cui è stato possibile avere la disponibilità della relativa documentazione. Nel corso dei controlli sono venute fuori molte altre evidenti scorrettezze: fatture false o modificate al computer per far risultare importi superiori al reale, inserimento spese inesistenti, maggiorazione importi spese ascensore indipendentemente dalle fatture, pagamento spese personali con assegni emessi sul conto condominiale, piena disponibilità di prelievo da parte dei familiari grazie ad una carta intestata alla stessa e continui prelievi diretti in contante e tanto altro; tutto questo come se il conto condominiale fosse il proprio. Non mi dilungo nell'elenco ma faccio una sola considerazione, il che è un avvertimento per tutti: il controllo della contabilità dei 12 anni precedenti, è stata abbastanza semplice da parte mia, incaricato dall'assemblea, poichè grazie alla esclusione ed il divieto di movimentazione contante, ogni versamento o pagamento a qualsiasi titolo, avveniva esclusivamente tramite assegni o bollettino di c/c postale. Quindi, banalmente, avendo disponibili gli estratti conto con il relativo saldo ogni fine anno, è stato sufficiente sommare tutte le spese documentate e tutte le entrate, confrontare il risultato per differenza con il saldo c/c e ricavare gli ammanchi contabili. Tale soluzione non è altro che un semplice controllo di cassa. Appurato, quindi, al 99% il buco contabile creato dal ns. amministratore, si è deciso di denunciarlo direttamente presso la Guardia di Finanza la quale ha provveduto a controllare la documentazione ed i miei conteggi. Appurato l'ammanco con estrema precisione, relativo solo agli ultimi cinque anni per l'importo di 51.726 euro, lo stesso è stato rinviato a giudizio. Quindi, le due regole principali per creare deterrenti, molto spesso sufficienti, sono: 1)- la tenuta di un c/c condominiale (e non personale dell'amministratore) 2)- obbligo per i condomini di effettuare versamenti tracciabili e non contanti (anche se gli amministratori puntano su questo provvedendo al ritiro diretto a mezzo loro incaricati senza ulteriori spese e perdita di tempo per i condòmini). Altrettanto dicasi per il pagamento spese e fornitori che dovrà essere fatto esclusivamente con assegno ed operazioni rintracciabili. Avete provato a fare un po' di conti? Convenite che sarebbe stato certamente più conveniente spendere qualcosina in più per la gestione di un c/c condominiale? Qualcuno diceva "la fiducia è una cosa seria", ma prendere qualche precauzione in più non può che dare maggior sicurezza. Inoltre è doveroso ribadire che oggi molti amministratori, puntando sulla depenalizzazione dei falsi in bilancio e perfettamente coscienti che senza un c/c non è possibile stabilire con certezza gli ammanchi, si lasciano facilmente trasportare verso atti di disonestà a proprio vantaggio. Mi fermo qui per evitare di tediare coloro che saranno interessati alla lettura di questo mio caso personale, ma faccio presente che tale mia prima esperienza mi ha portato a perfezionare la tecnica dei controlli sui bilanci condominiali facendomi scoprire i mille modi per appropriarsi indebitamente di somme appartenenti ai condomìni gestiti, a volte con grandi disponibilità e movimentazione, ma spesso a discapito di condòmini al limite della sopravvivenza specie con le situazioni critiche di questi ultimi tempi. Ultima notizia a livello personale è quella che, grazie a tale esperienza, ho avuto modo di controllare i bilanci condominiali di alcuni amici. Risultato (casi più eclatanti): il mio caso personale per l'importo superiore ai 90.000 euro; ammanco di circa 32.000 euro in quasi un anno e mezzo di gestione (recuperati circa 28.000 sotto minaccia di denuncia); ammanco di 3.200 euro in tre anni di gestione, ed altri di minore entità. Devo ammettere, con mio grande dispiacere, che tutti questi casi fra oltre 30 controlli, senza naturalmente fare di tutta l'erba un fascio, mi hanno dato la certezza di essere di fronte ad un fenomeno sempre più crescente e ad una situazione drammatica dove una grossa percentuale di amministratori, approfittando della generale ignoranza dei condòmini nel campo e della fiducia che nella maggior parte dei casi si pone in essi, hanno una gestione poco, ed a volte molto scorretta a seconda dei casi, nella gestione dei condomìni amministrati. Fra l'altro, l'imposizione di regole e conseguente accettazione delle stesso, lascia pensare che l'amministratore è cosciente della maggiore attenzione rivolta verso di lui dal condominio ed a volte può essere un primo gradino verso una certa sana gestione. Mi auguro che prima o poi, tempi permettendo, qualcuno si accorga di questo frequente e non più isolato indebito arricchimento ed i ns. legislatori provvedano al più presto a varare delle riforme a ns. tutela. (Ad essere sinceri nonostante il mio ottimismo, credo poco che questo avvenga, poichè mi risulta che moltissimi politici sono anche professionisti nel campo e non so quanto possa essere conveniente per loro varare leggi che potrebbero ritorcersi, forse, anche contro se stessi). Ringrazio lo studio Cataldi per avermi dato la possibilità di esprimere le mie opinioni sul caso. Leo Di Giuseppe - Bari". - Grazie a Te, Leo! Torna a scriverci, quando vuoi e puoi, per gli sviluppi del caso e per altre considerazioni.
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Civilista e penalista, dedito in particolare
alla materia della responsabilità civile
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