1. Il caso
La vicenda trae origine dall'impugnazione da parte del condòmino Caio di una delibera assembleare con cui Tizio era stato nominato nuovo amministratore del condominio. In particolare, secondo il condòmino la delibera era da annullare in quanto il quorum deliberativo era stato raggiunto grazie alle 38 deleghe che erano state conferite alla moglie dell'amministratore nominato. Questi conferimenti, secondo il condòmino-attore, non erano legittimi in quanto posti in essere in violazione di quanto previsto dall'articolo 67 delle disposizioni di attuazione del codice civile.
Il condominio citato in giudizio si è difeso rappresentando che la moglie dell'amministratore nominato era una condòmina in quanto rappresentante legale di una società della propria famiglia d'origine che era titolare di un'unità immobiliare insistente nella comunione in questione. Dunque, la moglie dell'amministratore agiva in assemblea di condominio non quale parente del soggetto che aveva presentato una propria offerta per la gestione della comunione, ma nella sua qualità di condòmina e quindi aveva legittimamente ricevuto dagli altri condòmini le deleghe ad essere rappresentati in assemblea durante la discussione e la votazione inerenti alla nomina del nuovo amministratore; non vi era alcun conflitto di interesse.
Dunque, la questione riguarda l'annullamento della delibera di nomina dell'amministratore di condominio per presunta violazione di quanto disposto dall'articolo 67 delle disposizioni di attuazione del codice civile, così come modificato dalla legge di riforma del condominio 220 dell'11 dicembre 2012. L'articolo 67 delle disposizioni di attuazione del codice civile prevede: che ogni condomino possa intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante munito di delega scritta e che il delegato, se i condomini sono più di 20, non possa rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale (comma primo); che all’amministratore non possono in alcun modo essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea (comma quinto).
2. La sentenza del Tribunale di Cagliari 2500 del 27 ottobre 2026
Il Tribunale di Cagliari ha accolto la tesi della convenuta. Il Giudice sardo ha richiamato il precedente dalla Corte di Cassazione, ossia la sentenza numero 2218 del 30 gennaio 2013 secondo la quale il divieto, di cui all'articolo 67 delle disposizioni di attuazione del codice civile, per l'amministratore di condominio di essere delegato a rappresentare condòmini in assemblea non può essere esteso ad altre situazioni di potenziale conflitto nascenti da deleghe conferite a soggetti aventi rapporti di parentela con l'amministratore di condominio. Dunque, un condòmino può conferire ad un parente di un amministratore di condominio la delega a farsi rappresentare in assemblea di condominio; il divieto di cui all'articolo 67 comma quinto delle disposizioni di attuazione del codice civile riguarda esclusivamente l'amministratore di condominio.
Inoltre, il Tribunale di Cagliari ha stabilito che l'eventuale conflitto di interesse del delegato rispetto ad una determinata questione all'ordine del giorno non si estende automaticamente al condòmino delegante: è necessario dimostrare che effettivamente quest'ultimo era a conoscenza del conflitto d'interesse. Nel caso di specie è innegabile che i 38 deleganti erano a conoscenza del fatto che la delegata fosse la moglie del potenziale amministratore di condominio e ciò nonostante hanno conferito la delega proprio perché convinti che non esistesse alcun conflitto d'interesse tra la delegata e la nomina del nuovo amministratore.
A tutto ciò, il Giudice ha aggiunto che è onere di colui il quale intende far valere l'invalidità della delibera assembleare per conflitto d'interesse del delegato, dimostrare non solo l'esistenza del conflitto e il potenziale danno derivante da una delibera così approvata, ma anche che il voto espresso per conto del delegante è stato determinante ai fini della nomina dell'amministratore di condominio.
3. Conclusioni
La sentenza del Tribunale di Cagliari 2500/2026 rappresenta un importante provvedimento in tema di partecipazione dei condòmini all'assemblea di condominio in quanto chiarisce che questi possono farsi rappresentare da parenti dell'amministratore di condominio senza incorrere, in merito alla nomina o la conferma dell'amministratore di condominio, in situazioni di potenziale conflitto d'interesse che possono inficiare la validità delle relative delibere assembleari.
Avv. Luca Vancheri
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