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LOCAZIONE e responsabilitÓ del locatore per VIZI della cosa - Cass. 19744/2014 (nota di Roberto CHIATTO)

il proprietario deve risarcire i danni alla salute del conduttore derivanti dalle condizioni abitative dell'alloggio
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di Paolo M. Storani - Abbiamo il rinnovato piacere di pubblicare un nuovo contributo dell'Avv. Roberto Chiatto di Prato in merito alla fresca pronuncia della Suprema Corte di Cassazione, Sez. III, 19 settembre 2014, n. 19744, Pres. Giuseppe Maria Berruti, Est. Antonietta Scrima.
MASSIMA DI LIA - La responsabilitÓ in capo al locatore per i danni cagionati dall'esistenza di vizi sussiste anche con riferimento a vizi preesistenti la consegna, ma manifestatisi in epoca successiva ad essa nell'ipotesi in cui il locatore, adoperando la diligenza ordinaria, poteva conoscere tali vizi, stando alla disciplina dell'art. 1578 c.c.
Il caso giudiziario parte dalla citazione avanti al Tribunale di Torino spiccata dai genitori di un ragazzo deceduto per avvelenamento da ossido di carbonio mentre si trovava ne l minuscolo bagno dell'alloggio preso in locazione.
Grazie al Collega e buona lettura ai visitatori di LIA Law In Action.

LA SALUTE PRIMA DI TUTTO!
Roberto Chiatto del foro di Prato

Cass. 19744/2014: in tema di locazione, il proprietario deve risarcire i danni alla salute del conduttore derivanti dalle condizioni abitative dell'alloggio, irrilevante essendo che il conduttore conoscesse le anomalie in questione. Il diritto alla salute invero prevale su ogni patto di esclusione di colpa tra i privati.

 

Il fulcro della disciplina della locazione, il pi¨ importante contratto di godimento, Ŕ racchiuso nel complesso di diritti e doveri dei due protagonisti della vicenda negoziale: il locatore e il conduttore. Trattandosi di un contratto (oneroso) a prestazioni corrispettive, ognuno dei due soggetti Ŕ tenuto a precisi comportamenti previsti dalla legge. In breve, ex artt. 1587 e ss. c.c., il conduttore deve, in primo luogo, prendere in consegna la cosa e servirsene per l'uso pattuito nel contratto utilizzando la diligenza del buon padre di famiglia; risponde per il deterioramento e la perdita della cosa locata salvo che non siano fatti a lui imputabili. In secondo luogo, deve versare il canone di locazione nei termini convenuti, potendo il contratto essere risolto in caso di morositÓ. Infine, deve restituire al termine della locazione la cosa nello stato in cui l'aveva ricevuta, salvo il normale deterioramento dovuto all'uso o alla vetustÓ.

Da parte sua il locatore, ex artt. 1575 c.c., deve consegnare la cosa al conduttore in buono stato di manutenzione. Poi deve mantenere la cosa locata in modo che il conduttore la possa utilizzare nel modo stabilito, eseguendo le riparazioni necessarie, tranne quelle di piccola manutenzione. Infine deve garantire il pacifico godimento della res, anche contro le molestie di diritto (per quelle di fatto il conduttore pu˛ anche agire da solo, e anche in via risarcitoria).

Una peculiare attenzione Ŕ dedicata all'aspetto dei vizi della cosa locata. Se quest'ultima risulti affetta da vizi non conosciuti che arrechino un danno al conduttore, questi ha diritto al risarcimento del danno. Se per˛ i vizi, oltre a non essere conosciuti, non erano nemmeno facilmente conoscibili ed hanno oltretutto diminuito apprezzabilmente l'idoneitÓ della cosa all'uso stabilito in contratto, al conduttore Ŕ riservata la scelta tra la risoluzione del contratto e la riduzione del corrispettivo. Presentandosi la norma come dispositiva derogabile, Ŕ ammissibile il patto contrario, ma non se il locatore conosceva i vizi e in mala fede li ha taciuti al conduttore o se i vizi stessi hanno reso impossibile il godimento della res.

L'art. 1578, comma 1, c.c. dunque impedisce al conduttore di chiedere la risoluzione del contratto laddove i vizi siano stati da lui conosciuti o facilmente conoscibili. Peraltro, in via del tutto eccezionale, l'art 1580 c.c. consente al conduttore di chiedere la risoluzione del contratto anche se la cosa locata presenti vizi conosciuti,ma che tuttavia espongano a serio pericolo la salute del conduttore stesso e dei familiari o dipendenti.

La vexata quaestio ruota attorno al risarcimento del danno: spetta al conduttore anche un simile diritto, oltre alla risoluzione contrattuale? La giurisprudenza non sembra ancora aver raggiunto una posizione ben salda. La stessa corte di legittimitÓ Ŕ incerta sulla riconoscibilitÓ di un diritto al risarcimento. Una pronuncia datata (Cass. 1399/1984) negava tale risarcimento, basandosi sull'elementare considerazione che conoscendo i vizi, il conduttore avesse consapevolmente accettato il pericolo per la salute a cui andava incontro. La conferma arriva nel 1998 (Cass. n░ 3636), dove allo stesso modo, a fronte della riconosciuta risoluzione del contratto, si nega il risarcimento dei danni. Il cambio di rotta arriva nel 1999 (Cass. n░ 915), quando i giudici richiamano l'art 32 Cost. per sostenere che la salute Ŕ un valore primario fondamentale e non si pu˛ in alcun modo negare la sua tutela, anche dal punto di vista risarcitorio. Gli ermellini mutano nuovamente opinione nel 2006 (Cass. n░ 23909) respingendo la richiesta di risarcimento danni con la medesima motivazione del passato: la cosciente accettazione del danno da parte del conduttore. Infine, l'ultima pronuncia in ordine temporale arriva il 19/9/2014 con la decisione n░ 19744 in cui la corte suprema statuisce che il proprietario deve risarcire i danni alla salute del conduttore derivanti dalle condizioni abitative dell'alloggio, irrilevante essendo che il conduttore conoscesse le anomalie in questione. Il diritto alla salute invero prevale su ogni patto di esclusione di colpa tra i privati.

Certamente questa ultima decisione Ŕ da condividere, in relazione all'imponente considerazione del bene ľsalute, ma Ŕ forte il dubbio che sia da considerarsi un approdo finale o, invece, non sia solo l'ennesimainversione di rotta sulla questione, a cui i giudici ci hanno ormai abituato (v. le pronunce precedenti).

Ad avviso di chi scrive, i continui cambi di direzione sembrano evidenziare una grande incertezzagiurisprudenziale su quale principio debba prevalere: se il diritto alla salute o il principio diautoresponsabilitÓ, esemplificato nel caso di specie della consapevole accettazione del vizio e, quindi, dell'eventuale danno.

Il principio di autoresponsabilitÓ, dedotto dall'art 1227, comma 2, c.c. prevede che un soggetto non abbia diritto al risarcimento per i danni che avrebbe potuto evitare con l'ordinaria diligenza. Come riconosciuto anche dalla Corte Costituzionale (Sent. n. 156 del 10/5/1999), ognuno deve risentire nella propria sfera giuridica delle conseguenze della mancata adozione delle cautele e delle regole di comune prudenza che, in buona sostanza, identificano la condotta diligente che deve esigersi da un soggetto nei comportamenti adottati nella vita di relazione. ╚ da chiedersi allora se correttezza e solidarietÓ contrattuale non avrebbero forse imposto al conduttore, consapevole del pericolo alla salute, di effettuare le riparazioni necessarie all'eliminazione dei vizi e dei relativi rischi, richiedendo poi al locatore il rimborso delle spese sostenute, non rientranti tra quelle di ordinaria manutenzione.

Salutando con favore la pronuncia in commento, si attendono ulteriore conferme (o smentite) dell'arresto giurisprudenziale.

 

Corte di Cassazione testo sentenza 19 settembre 2014, n. 19744 in PDF
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(13/10/2014 - Law In Action - di P. Storani)
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