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Responsabilità del Notaio – Cassazione Civile, Sez. III, 19 giugno 2013, n. 15305.

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Avv. Luisa Camboni -
Il caso, su cui la Corte di Cassazione è stata chiamata a pronunciarsi, riguardava due signori che avevano citato in giudizio il notaio cui si erano rivolti con l'obiettivo di farlo condannare a causa della sua inadempienza contrattuale. Il notaio, difatti, aveva omesso, prima di procedere alla stipula dell'atto di compravendita, di controllare o meglio accertare la presenza di eventuali precedenti ipoteche. Solo dopo la firma delle parti si era scoperto che la casa, oggetto di compravendita, era gravata da un' ipoteca giudiziale a favore dell'Erario. Venuto a conoscenza di ciò, il notaio si era adoperato nei confronti degli acquirenti a far cancellare l'ipoteca.
Ma di fatto nulla aveva fatto per rettificare la situazione. Gli acquirenti della casa chiedevano al Tribunale che il notaio venisse condannato al risarcimento dei danni: in concreto ad estinguere egli stesso l'ipoteca gravante sulla casa. I due signori ottenevano sentenza a loro sfavorevole sia in primo grado, sia in secondo grado. Più precisamente, il giudice di appello riconosceva la responsabilità del notaio per non aver effettuato i necessari controlli catastali e dichiarava che al professionista nulla poteva esser chiesto a titolo di risarcimento per i danni subiti dagli acquirenti dell'immobile. Tale decisione era motivata dalla circostanza che i venditori avevano garantito al notaio che la casa, oggetto di compravendita, era libera da ipoteche e altri vincoli simili. Per far valere i loro diritti i signori ricorrevano in Cassazione. I Giudici di Piazza Cavour, ribaltavano in toto la sentenza d'appello riconoscendo la responsabilità del danno al professionista. Nello specifico ritenevano che il notaio è tenuto al risarcimento dei danni che ha provocato, anche nella forma richiesta dagli acquirenti, cioè accollandosi personalmente le spese necessarie per cancellare l'ipoteca gravante sull'immobile. Con tale pronuncia gli Ermellini, riconoscendo, nel caso de quo, la responsabilità del professionista-notaio hanno, ancora una volta, ribadito che il notaio è tenuto a comportarsi professionalmente secondo i cosiddetti “canoni della diligenza qualificata e della buona fede”. In altre parole, il notaio deve effettuare tutti gli accertamenti necessari al fine di tutelare appieno le parti coinvolte nel contratto. L'opera professionale del notaio non deve, dunque, secondo la Suprema Corte “ridursi al mero compito di accertamento della volontà delle parti e di direzione della compilazione dell'atto, ma deve estendersi a quelle attività, preparatorie e successive, necessarie in quanto tese ad assicurare la serietà e certezza dell'atto giuridico posto in essere” Cass. Civ. n. 15305, 19 giugno 2013) Pertanto, anche nell'ipotesi in cui il notaio sia stato esonerato dal procedere alle visure da una sola parte, è, comunque, tenuto all'esecuzione del contratto di prestazione d'opera secondo i canoni della diligenza qualificata di cui all'art. 1176 comma 2 c.c. e della buona fede, in caso contrario risponde per inadempimento. Il notaio in veste di professionista e, ancor più, nella sua qualità di pubblico ufficiale, se non adempie correttamente alla propria prestazione, ivi compresa quella attinente alle attività preparatorie - tra cui va annoverata quella di visure catastali ed ipotecarie-, sussiste la sua responsabilità contrattuale nei confronti di tutte le parti del contratto, che da tale comportamento abbiano subito danni, infatti non è sufficiente che solo una parte l'abbia esonerato da responsabilità. Al riguardo la Suprema Corte ha precisato che “solo la concorde volontà delle parti e non solo quella del soggetto che ha concluso il contratto d'opera intellettuale con il notaio (e si è fatto carico del pagamento del compenso) può esonerare il notaio dallo svolgimento delle attività accessorie e successive, necessarie per il conseguimento del risultato voluto dalle parti e, in particolare, dal compimento delle cosiddette ‘visure catastali' e ipotecarie allo scopo di individuare esattamente il bene e verificarne la libertà da pregiudizi”. A parere di chi scrive la sentenza esaminata appare un monito anche per noi avvocati.
Infatti, al pari del notaio, anche l'avvocato nell'esercizio della professione è tenuto ad ottemperare i canoni della diligenza professionale ex art. 1176 comma 2 c.c. , della correttezza e della buona fede al fine di garantire al cliente la migliore tutela dei suoi diritti.
Avv. Luisa Camboni - Studio Legale Avv.Luisa Camboni
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(28/09/2013 - Avv. Luisa Camboni)
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