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Condominio: Obbligo di causa nei confronti dei Condòmini morosi e Comunicazione ai fornitori nominativi dei soggetti non in regola con i pagamenti

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Questa è la seconda parte di una serie di articoli fra loro legati, si consiglia quindi di vedere primariamente la premessa intitolata “Condominio: Nuovi obblighi di carattere economico e nuove “penali”, risvolti morali” (eccovi il link:

http://www.studiocataldi.it/news_giuridiche_asp/news_giuridica_14132.asp

a fondo articolo anche quelli per raggiungere gli altri "correlati").

Mai sino ad ora l'amministratore era risultato obbligato a fare causa a chi non pagasse regolarmente le rate; ma molti “professionisti” tralasciavano troppo spesso la “possibilità” di attivare un'azione legale (già prima fissata dal vecchio Art. 63) per svariati motivi, primo fra tutti quello riconducibile alla “paura” di “farsi un nemico in condominio”, che magari avrebbe votato contro alla conferma alla prima Assemblea utile; sulla scia di tali comportamenti diversi edifici sono giunti nel passato a situazioni ingestibili, con debiti verso terzi addirittura superiori ad un'intera annualità di gestione e di conseguenza con il riscaldamento spento e gli altri impianti inutilizzabili a causa della mancanza anche di energia elettrica e/o del metano. Appare ovvio che tali situazioni, ponendo a disagio anche i Cittadini che invece pagavano regolarmente le proprie rate, NON potevano più essere tollerate dallo Stato, anche per una questione prettamente sociale. Ora l'amministratore, simpatia o meno verso un determinato condomino, paure o meno, non potrà più sottrarsi dall'intraprendere l'azione legale, ciò, come detto a tutela dell'intera socialità condominiale; è pur vero che potrebbe in tal senso essere esonerato dall'Assemblea, ma, salvo casi veramente particolari (desiderio di tutti di NON pagare le spese e di rimanere senza i servizi essenziali …!?, cosa ovviamente impensabile …), ciò difficilmente avverrà. Piuttosto tale sfaccettatura della nuova normativa potrebbe essere legata all'ipotesi di “piani di rientro” del debito diversi dalle rate approvate dall'Assemblea. Per meglio spiegarci: se prima un Condòmino che non si riteneva in grado di affrontare le rate come approvate dall'Assemblea proponeva, in alcuni casi, piani di versamento diversi da quelli deliberati e l'amministratore spesso li accettava pur di incassare qualcosa e sperare di riuscire a pagare le bollette, seppur in ritardo; ora l'amministratore non potrà più farlo (visto l'obbligo invece di intraprendere una causa), dovrà al contrario convocare un'Assemblea straordinaria (con spese probabilmente a carico di chi avrà chiesto la concessione del piano di rientro) e probabilmente in tale caso, qualora il medesimo piano risulterà accettabile, l'Assemblea potrebbe sollevare l'amministratore dall'obbligo dell'azione legale, come previsto dalle prime parole del Comma 9 dell'Art. 1129; un'alternativa alla costosa Assemblea Straordinaria potrebbe essere quella, magari dinanzi alla deliberazione di spese straordinarie particolarmente alte, di pre-concedere, da parte dell'Assemblea (tenendo comunque conto di quanto tratteremo più avanti), all'amministratore la possibilità di accettare piani di rientro che siano comunque compatibili con le spese da affrontarsi e le sempre più diffuse e probabili detrazioni fiscali inerenti. Occorrerà comunque da parte della medesima Assemblea porre molta attenzione all'utilizzo della “dispensa” dall'azione legale, molti amministratori potrebbero infatti cercare di utilizzarla per i soliti motivi e con le scuse più varie, con il rischio di porre l'edificio ed i Condòmini più ligi al dovere in situazione di grave imbarazzo legale ed eventuale distacco delle utenze, rendendo così vano l'intento del legislatore. Il fatto di dover comunicare alle imprese che eventualmente non riuscissero ad incassare quanto a loro dovuto dal Condominio i nominativi di chi non è in regola con il versamento delle rate può stupire molti; in realtà tale norma ha senso ben fondato. Risulta chiaro che l'amministratore in tale caso e per nessun motivo potrà sottrarsi dalla comunicazione di detti dati, non esistendo, come invece nel caso appena sopra trattato, la possibilità di essere in questa situazione dispensato, i Condòmini morosi NON potranno quindi sperare in alcun modo di essere esonerati da tale rischio; i motivi sono semplici, a partire dal 2010 alcune sentenze della Cassazione (ora di nessun valore dinanzi ad una nuova Legge) avevano ritenuto che nel Condominio i Condòmini in regola con i pagamenti non potessero essere responsabili dei mancati pagamenti alle aziende (in effetti da nessuna parte era fissata la solidarietà nel debito come avviene invece ad esempio fra i soci delle società commerciali, ora però, per eccesso, si), ciò aveva messo in grave difficoltà economica molte ditte e si correva anche il rischio che difficilmente, dinanzi alla paura di non poter poi recuperare poi parte del dovuto, diverse imprese sarebbero state disposte a lavorare per gli edifici in Condominio; con la nuova norma si assicurano le ditte in tal senso, si scoraggia chi non volesse le rate per “vezzo” (purtroppo ne esistono tanti ..) e, allo stesso tempo, si fissa la solidarietà fra i Condòmini, seppur solo in seconda battuta (dopo aver tentato il recupero nei confronti dei soli condòmini morosi, ora è infatti certo che le ditte potranno agire anche contro chi risulta in regola con i pagamenti). D'ora in poi chi non pagherà le rate in modo regolare rischierà di dover quindi subire 2 azioni legali contemporaneamente, una da parte del Condominio in base a quanto trattato nel capoverso precedente, una da parte delle aziende creditrici. Lo Stato spera inoltre sicuramente che tale rischio, quello di vedersi messi alla berlina nei confronti delle ditte, possa disincentivare la propensione a non pagare da parte di alcuni Condòmini, così dal non dover ricorrere in seconda istanza alla solidarietà fra i proprietari. Occorrerebbe sottolineare che, visto che le imprese nulla hanno a che fare con i rapporti interni al Condominio, se chi deciderà di avvalersi di un piano di rientro, qualora accettato dall'Assemblea, potrà scongiurare l'azione legale diretta da parte del Condominio NON potrà comunque sottrarsi a quelle eventualmente messe in pratica da parte delle aziende creditrici; detti piani, accennati nel precedente paragrafo, dovranno quindi essere richiesti da parte dei Condòmini solo in situazioni di reale disagio economico e solo dopo aver evitato altre spese che dovranno necessariamente d'ora in poi passare in secondo piano rispetto a quelle condominiali (vacanze, auto nuove, ecc.).

vi consigliamo anche gli altri articoli correlati:

Obbligo, da parte dei fornitori, di azione legale nei confronti dei Condòmini morosi prima di poter agire anche contro gli altri e ritorno esplicito della solidarietà economica fra Condòmini (StudioCataldi.it) http://www.studiocataldi.it/news_giuridiche_asp/news_giuridica_14134.asp

Obbligo di comunicazione da parte del venditore dei dati dell'acquirente (pena il pagamento delle rate sino alla stessa comunicazione) e sanzioni sino ad 800 € per chi non rispetta il Regolamento (StudioCataldi.it) http://www.studiocataldi.it/news_giuridiche_asp/news_giuridica_14135.asp

Conclusioni e nuovi maggiori rischi di distacco delle utenze (StudioCataldi.it) http://www.studiocataldi.it/news_giuridiche_asp/news_giuridica_14136.asp

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(28/08/2013 - Franco Pani)

Link correlati:
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http://www.studiocataldi.it/news_giuridiche_asp/news_giuridica_14135.asp
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