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Il contratto di compravendita e la trascrizione degli atti

condominio palazzo costruzione
Avv. Filomena Chimenti - Ai sensi dell'art. 2643 del Codice Civile “Si devono rendere pubblici col mezzo della trascrizione: 1) i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili; (…)”.
La trascrizione consiste nell'annotazione su un registro pubblico di un atto, dal quale risulta che una persona è titolare di un determinato diritto reale immobiliare. Si tratta di una delle più importanti forme di pubblicità. La pubblicità in generale può essere definita come un mezzo legale per rendere note ai terzi le vicende giuridiche di determinate categorie di beni.

Il titolare del diritto reale immobiliare ha l'onere di trascrivere gli atti con i quali la proprietà viene trasferita, i diritti reali di godimento vengono costituiti, modificati, estinti. Sono soggetti a trascrizione tutti gli atti riguardanti un bene immobile:
- I contratti che trasferiscono la proprietà,
- I contratti che costituiscono, trasferiscono, modificano diritti reali di godimento,
- I contratti che conferiscono alcuni diritti personali di godimento,
- Gli acquisti a causa di morte.
La trascrizione produce il risultato di rendere opponibili a terzi gli effetti degli atti trascritti. Chi acquista validamente un diritto, ma non trascrive è titolare del diritto, però non può opporlo a terzi. Questa regola riveste la massima importanza al fine di risolvere le situazioni di conflitto tra più acquirenti dello stesso bene: ottiene il bene non già chi ha acquistato per primo, bensì chi ha trascritto per primo perché tra i vari acquirenti, il primo che trascrive l'atto di acquisto del diritto lo può opporre a qualunque terzo, e dunque a qualsiasi altro acquirente dello stesso diritto.
La situazione giuridica dei beni immobili e dei beni mobili registrati risulta indicata nei registri immobiliari, nel pubblico registro automobilistico, nei registri dei compartimenti marittimi, nel registro aeronautico nazionale.
I registri immobiliari sono a base personale: ciò significa che al nominativo di ciascuna persona sono indicati gli atti trascritto a favore o contro. Nei registri deve essere presente la continuità delle trascrizioni, in modo che risulti dai registri, sotto i nomi successivi proprietari di un immobile, una catena ininterrotta di proprietari.


La trascrizione è la piu' importante forma di pubblicità degli atti giuridici.
Con la trascrizione si attua la pubblicità relativa ad ogni atto di disposizione su beni immobili, e su alcune categorie di beni mobili (navi, autoveicoli, etc) detti, appunto, registrati.
La trascrizione non e' condizione di validità dell'atto, in quanto ogni atto di alienazione di diritti su di un bene immobile o mobile registrato, e' pienamente valido ed efficace tra le parti, anche se non e' ancora stato trascritto.
Ma e' importante, perché, fintanto che non avviene la trascrizione, l'atto non e' opponibile ai terzi.
La trascrizione può essere eseguita solo in forza di sentenza, di atto pubblico o di scrittura privata autenticata.

La trascrizione deve essere richiesta,
- nel caso di beni immobili, presso l'ufficio della conservatoria dei registri immobiliari,nella cui circoscrizione si trova il bene.
- nel caso di automobili, deve essere richiesta al pubblico registro automobilistico (P.R.A.).
Poiché la trascrizione ha lo scopo di rendere note tutte le vicende relative al bene immobile o mobile registrato, essa e' inefficace fino a quando non siano stati scritti tutti i precedenti atti di acquisto, modifica o estinzione di diritti relativi al bene.

La trascrizione di immobili viene effettuata a cura del conservatore dei registri immobiliari, mediante deposito di apposita nota in duplice esemplare -nota di trascrizione- e di copia del titolo presso la conservatoria dei registri immobiliari, allo scopo di rendere opponibile nei confronti dei terzi l'atto trascritto.
La trascrizione si può effettuare soltanto in forza di sentenza, di atto pubblico, di scrittura privata autenticata da notaio o accertata in giudizio, e l'obbligo incombe al notaio o ad altro pubblico ufficiale che ha ricevuto o autenticato l'atto.

Inoltre, ex art. 2645 bis, “I contratti preliminari aventi ad oggetto la conclusione di taluno dei contratti di cui ai numeri 1), 2), 3) e 4) dell'art. 2643 (…) devono essere trascritti se risultano da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente. (…)3. gli effetti della trascrizione del contratto preliminare cessano e si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione predetta, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare (…).”
L'efficacia della trascrizione è quindi risolutivamente condizionata alla stipula nei tre anni successivi del definitivo o alla proposizione della domanda giudiziale ex art. 2932 (art. 2645 bis, 3° comma), e perde di efficacia anche nel caso in cui il definitivo non sia trascritto entro un anno dalla data prevista nel preliminare per la conclusione del definitivo stesso (art. 2645 bis, 3° comma).
Avv. Filomena Chimenti
Cell. 338-9584906
Loc. Drove n. 2/G 53036 Poggibonsi (SI)
avvchimenti@gmail.com

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(12/06/2013 - A.V.)
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