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Condominio: riportare i debiti nei successivi anni di gestione li rende un'effettiva posta di debito o ha mero valore contabile?

I dubbi interpretativi e l'assenza di un orientamento unanime
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di Valeria Zeppilli – Il recupero dei crediti condominiali è una questione senza dubbio complessa, che può essere portata avanti seguendo le molteplici strade offerte dal nostro ordinamento (leggi: “Le spese condominiali e l'esecuzione immobiliare”).

Al di là delle modalità per provvedervi, è opportuno dare conto che con riferimento alle possibilità di riportare i debiti di un condomino anche nei successivi anni di gestione le posizioni degli interpreti sono tutt'altro che unanimi. Se da un lato alcuni ritengono che essi costituiscono un'effettiva posta di debito, per altri il predetto inserimento è un mero riepilogo contabile, non in grado di rendere incontestabile il debito.

A tal proposito, una sentenza di particolare interesse è quella della Corte di Appello di Genova n. 513/2009, che sembrava aver chiarito la questione sancendo che “i saldi passivi, regolarmente approvati e ripartiti per gli esercizi precedenti, costituiscono una effettiva posta di debito nei confronti del condominio che può essere inserita nel rendiconto annuale dell'amministratore (c.d. "consuntivo") ed approvata legittimamente dall'assemblea, con la conseguente obbligatorietà ed ottenimento, in caso di mancata estinzione, dello speciale decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, previsto dall'art. 63 disp. att. c.c.”. Si tratta in sostanza di una pronuncia che risolve, indirettamente, la preliminare questione sul criterio di redazione, per cassa o per competenza, del rendiconto che l'amministratore è tenuto a presentare all'assemblea dei condomini alla fine di ciascun anno.

Tuttavia occorre evidenziare che più recentemente la Corte di cassazione, con la sentenza numero 4489/2014, anche se con riferimento al termine quinquennale di prescrizione dei crediti condominiali, ha affermato che la decorrenza del predetto termine coincide con la data di delibera di approvazione del rendiconto delle spese e del relativo stato di riparto, che costituisce titolo di credito nei confronti del singolo condomino, mentre è da escludersi che delibere successive, concernenti i crediti del condominio per successivi periodi di gestione e diversi titoli di spesa possano costituire un nuovo fatto costitutivo del credito.

In sostanza, secondo la predetta decisione, i saldi contabili delle gestioni condominiali precedenti vanno riferiti al momento della loro approvazione, nonostante essi vengano di norma riprodotti anche nei rendiconti successivi sino al loro soddisfacimento.

E' evidente quindi che oggi, nella perdurante assenza di una specifica normativa, la questione resta tutt'altro che pacifica.

Valeria Zeppilli
Consulenza Legale
Laureata a pieni voti in giurisprudenza presso la Luiss 'Guido Carli' di Roma con una tesi in Diritto comunitario del lavoro. Attualmente svolge la professione di Avvocato ed è dottoranda di ricerca in Scienze giuridiche – Diritto del lavoro presso l'Università 'G. D'Annunzio' di Chieti – Pescara
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(14/09/2015 - Valeria Zeppilli)
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