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Condomino moroso: breve focus sulla possibilità di sospensione delle forniture

La recente giurisprudenza di merito
Facciata di un palazzo vista dal vasso

La norma di riferimento in caso di morosità dei condòmini è l'art. 63 Disposizioni per l'Attuazione del Codice Civile, il quale stabilisce come:


“I. Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.

II. I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini.

III. In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l'amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.

IV. Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.

V. Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.


Per quel che interessa in questa sede, notiamo come ai sensi del III comma del menzionato articolo, l'amministratore può, in caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, sospendere al condomino moroso la fornitura dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.

La norma, che già prima della riforma del 2012 prevedeva la possibilità della sospensione delle forniture (art. 63, co. III, disp. att. c.c.: “In caso di mora nel pagamento dei contributi, che si sia protratta per un semestre, l'amministratore, se il regolamento di condominio ne contiene l'autorizzazione, può sospendere al condomino moroso l'utilizzazione dei servizi comuni che sono suscettibili di godimento separato”), è stata modificata nel senso di legittimare ab initio l'amministratore al distacco delle predette forniture, non essendo più necessaria l'autorizzazione contenuta nel regolamento condominiale.

La nuova formulazione della norma, tuttavia, porta a ritenere come all'amministrazione sia concessa una semplice facoltà di sospensione, e non un obbligo, salvo non gli sia imposto dall'assemblea che può deliberare come, quando e quale fornitura sospendere, sempre che la stessa sia chiaramente suscettibile di godimento separato.

Di contrario avviso, tuttavia, sembrerebbe l'orientamento del Tribunale di Modena (ordinanza 5.06.2015), il quale in un giudizio cautelare avente ad oggetto la sospensione di una fornitura, ha ritenuto che: “atteso che il disposto normativo dell'art. 63, 3 c., disp. att. c.c. attribuisce -in via di autotutela e senza ricorrere previamente al giudice- all'amministratore condominiale il potere di sospendere al condomino moroso l'utilizzazione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato, e, dopo la modifica normativa che ha eliminato la previsione "ove il regolamento lo consenta", l'esercizio di tale potere configura un potere-dovere dell'amministratore condominiale il cui esercizio è legittimo ove, come nel caso di specie, la sospensione sia effettuata intervenendo esclusivamente sulle parti comuni dell'impianto, senza incidere sulle parti di proprietà esclusiva del condomino moroso”.

La facoltà ovvero il potere-dovere dell'amministratore di sospendere le forniture suscettibili di godimento separato, risulta statuizione senza dubbio “forte” e particolarmente afflittiva, atteso che potrebbe comportare la sospensione di servizi definiti essenziali, quali l'erogazione dell'acqua o del riscaldamento, addirittura garantiti dall'articolo 32 della Costituzione che tutela il diritto alla salute.

In questo senso si è espresso il Tribunale di Milano, con ordinanza del 24.10.2013, che ha ritenuto come la sospensione del servizio, nello specifico, del riscaldamento, non fosse possibile in quanto bene primario costituzionalmente protetto.

Tuttavia, detta interpretazione non è stata condivisa - più di recente - dal Tribunale di Roma, ordinanza del 27 giugno 2014, e da quello di Brescia, ordinanze del 17.02.2014 e del 21.05.2014, quest'ultimo, infatti, ha ordinato al condomino moroso di consentire ai tecnici e/o all'impresa incaricati dal condominio la realizzazione della sospensione della fornitura del riscaldamento, mediante ingresso all'interno dei locali di loro proprietà e mediante interruzione dell'afflusso dell'acqua calda dalle tubazioni condominiali verso i radiatori posti all'interno dell'unità immobiliare.

Da ultimo, sulla questione è intervenuto anche il Tribunale di Modena, con la sopra richiamata ordinanza della III sezione civile, datata 5.06.2015.

Il caso sottoposto al vaglio del Tribunale emiliano, tuttavia, conteneva delle peculiarità, che è interessante verificare al fine di avere un quadro più completo ed esaustivo possibile.

Ed invero, il condomino con ricorso d'urgenza (ex art. 700 c.p.c.), chiedeva la cessazione della condotta antigiuridica consistente nell'esclusione dalla fornitura di acqua corrente della porzione di proprietà esclusiva del ricorrente stesso, e precisamente: “l'immediato ripristino dell'erogazione della fornitura d'acqua in favore del ricorrente".

Lo stesso, non disconosceva la sua morosità, ma riteneva illegittima la decisione assembleare di sospensione dell'approvvigionamento idrico nel suo appartamento del ricorrente, alla quale l'amministratore condominiale aveva dato immediato corso.

Tralasciando le questioni procedurali di cui pure il Tribunale di Modena dà conto nella sua ordinanza, lo stesso ha ritenuto di accogliere l'eccezione di carenza di legittimazione attiva in capo al condomino ricorrente, avanzata dal condominio, basata sulla circostanza per cui il condomino non risultava essere più possessore dell'immobile, né delle relative pertinenze e dei servizi relativi a tale immobile, in quanto detto immobile era stato sottoposto a pignoramento, di talché il condomino-ricorrente risultava un mero custode dell'immobile.

Il Tribunale di Modena, infatti, così statuisce: “a) è fondata l'eccezione di carenza di legittimazione attiva, in quanto il ricorrente è attualmente occupante senza titolo dell'immobile, del quale ha dapprima perso, con il pignoramento, il possesso, e poi ha perso, con la qualifica di custode, financo la detenzione semplice; b) il ricorso è affetto da infondatezza nel merito, in quanto non sussiste un oggetto di possesso, e conseguentemente dello spoglio, nella fattispecie: il "servizio di rete idrica" non può essere, di per sé, oggetto di possesso, essendo -oltre che concetto non identificato sul piano giuridico- privo di supporto materiale; lo spoglio di servitù di acquedotto non è configurabile perché, nella già indicata qualità di occupante abusivo, il ricorrente non ha il diritto di utilizzo delle acque previsto dall'art. 1033 c.c.; se invece l'oggetto del possesso viene individuato nell'acqua potabile stessa, valgono le già ricordate obiezioni illustrate dalla giurisprudenza in tema di contratto di somministrazione sull'assenza materiale di un oggetto di possesso e di spoglio, perché l'interruzione di fornitura non comporta spoglio essendo l'acqua in corso di prelievo già consumata (o accumulata), mentre non è configurabile lo spoglio per quella eroganda, che non può essere oggetto di possesso attuale, perché prima dell'apprensione vi è soltanto potenziale disponibilità del bene, realizzabile mediante la concreta utilizzazione, solo con la persistente collaborazione dell'ente erogatore e, nella specie, del condominio”.

A ben vedere, quindi, la giurisprudenza di merito non ha, al momento, assunto una posizione unitaria in merito alla possibilità di sospensione dei servizi ritenuti “essenziali”, esistendo ad oggi, una serie di pronunce diverse, alcune di segno diametralmente opposto.

Nell'attesa di un necessario intervento chiarificatore della Suprema Corte di Cassazione, visti i rilevanti interessi in gioco e la possibilità di intaccare servizi senza dubbio essenziali, a parere di chi scrive sarebbe preferibile, la tesi meno afflittiva del Tribunale di Milano, concedendo la possibilità di sospensione solo dei servizi “non essenziali”, con esclusione di quelli relativi alla fornitura di acqua e riscaldamento che, semmai, potrebbero essere interrotti solo negli immobili non destinati ad abitazione principale (quali ad esempio: doppi immobili, box, garage, cantine, ecc.).

Per completezza espositiva ricordiamo, infine, che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente, allo stesso tempo, chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.

Avv. Paolo Accoti


Vedi anche: Il decreto ingiuntivo contro il condomino moroso (guida legale con fac-simile)
Paolo AccotiAvv. Paolo Accoti - profilo e articoli
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(11/08/2015 - Avv. Paolo Accoti )
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