Ritardata restituzione di un immobile: il 'maggior danno' va dimostrato per essere risarcito

Una sentenza del Tribunale di Cassino chiarisce che il risarcimento ex art. 1591 c.c richiede la specifica dimostrazione di un'effettiva lesione del patrimonio del locatore
Rubricato "Danni per ritardata restituzione", l'art. 1591 del codice civile precisa che "il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno".
Se al termine della locazione non venga restituito l'immobile di cui al contratto, dunque, il conduttore moroso potrà essere assoggettato al risarcimento del maggior danno.

Tuttavia, secondo il filone giurisprudenziale tracciato dalla Cassazione non è previsto che il diritto al risarcimento sorga automaticamente per il solo verificarsi della ritardata consegna dell'immobile.

Le statuizioni della Corte (ex multis, Cassazione Civile, sentenze 2552/2011 e 1372/2012) hanno stabilito il principio secondo cui, la prova del maggior danno previsto dall'art. 1591 c.c. richiede "la specifica dimostrazione di un'effettiva lesione del patrimonio del locatore, consistente nel non aver potuto dare in locazione il bene per un canone più elevato, nel non averlo potuto utilizzare direttamente e tempestivamente, nella perdita di occasioni di vendita ad un prezzo conveniente o in altre analoghe situazioni pregiudizievoli"
L'onere probatorio incombe sul locatore che dovrà produrre elementi idonei che dimostrino, ad esempio, l'esistenza di determinate proposte di locazione o acquisto, oppure di concreti propositi di utilizzazione.

I Tribunali nostrani hanno recepito in buona sostanza le indicazioni degli Ermellini, come avvenuto in occasione della sentenza n. 242 del 5 marzo 2015, emessa dal Tribunale di Cassino (Sezione civile).

Il Tribunale ha ribadito, nel respingere la richiesta avanzata dal proprietario di un terreno locato ad un ente pubblico, che il "maggior danno" richiede una prova rigorosa "nella sua esistenza e nel suo ammontare", senza che ciò sia astrattamente desumibile in base al "valore locativo del bene".
Il danno da mancata restituzione rappresenta quindi qualcosa di diverso e autonomamente risarcibile rispetto all'ulteriore e maggior danno che, in quanto ramificazione risarcitoria differenziata, secondo il Tribunale dovrà essere dimostrato e non sarà sufficiente considerare la "mera differenza fra il corrispettivo convenuto dalle parti e il maggior valore del canone di mercato".
Il legislatore, precisando chiaramente la natura risarcitoria di tale indennità nella norma esaminata, ha dunque "inteso effettuare una liquidazione forfetaria minima del danno per ritardata restituzione, ragguagliandola al corrispettivo convenuto (cfr. Cass. n. 9488/2007), con salvezza della possibilità, per il locatore, di dimostrare un eventuale maggior danno" (Cass. 15899/2014).

(24/07/2015 - Lucia Izzo)
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