Sfratto e comodato verbale: quando è ammessa la procedura accelerata

La procedura speciale di convalida di licenza o sfratto può essere utilizzata anche nei confronti del comodatario di un immobile, compreso il caso di comodato d'uso verbale. Lo chiarisce il Tribunale di Vicenza con la sentenza n. 1350 del 2025, intervenendo su una questione resa centrale dalle modifiche all'articolo 657 del Codice di procedura civile introdotte dal Dlgs 149/2022.

La riforma dell'articolo 657 c.p.c.

Con la riforma Cartabia, il legislatore ha ampliato l'ambito applicativo del procedimento di sfratto, includendovi espressamente il comodato di beni immobili. La norma, nel testo vigente, non distingue tra comodato a termine e comodato a tempo indeterminato, né richiede la forma scritta del contratto. Tale scelta ha aperto un confronto interpretativo sull'estensione della tutela anche al comodato precario disciplinato dall'articolo 1810 c.c.

Comodato verbale e restituzione dell'immobile

Il Tribunale di Vicenza ha aderito all'orientamento favorevole all'utilizzo del rito speciale anche nel caso di comodato verbale ad nutum. Secondo il giudice, nel comodato senza termine la scadenza coincide con la richiesta di restituzione del bene da parte del comodante, trattandosi di un rapporto risolvibile in qualsiasi momento.

Questa lettura è coerente con la giurisprudenza di legittimità, secondo cui il comodato precario attribuisce al comodante il potere di ottenere la restituzione dell'immobile mediante una semplice manifestazione di volontà, senza che rilevi la destinazione dell'immobile ad abitazione familiare (Cassazione civile, Sezione III, sentenza n. 15986/2010).

Mancata registrazione del comodato verbale

Un ulteriore profilo affrontato dalla sentenza riguarda la registrazione del contratto. Il Tribunale ha escluso che la mancata registrazione del comodato verbale impedisca l'accoglimento della domanda di sfratto, precisando che l'obbligo di registrazione sussiste solo quando il contratto venga richiamato in un atto soggetto a registrazione.

L'orientamento è in linea con la giurisprudenza di merito più recente, che esclude la nullità del comodato verbale di immobile per difetto di registrazione e ribadisce l'assenza di un obbligo di forma scritta ai sensi dell'articolo 1350 c.c.

Orientamenti giurisprudenziali convergenti

La decisione del Tribunale di Vicenza si inserisce in un filone interpretativo ormai ampiamente condiviso. Diversi giudici di merito hanno affermato che l'estensione dell'articolo 657 c.p.c. al comodato immobiliare opera senza limitazioni, comprendendo anche i rapporti a tempo indeterminato e quelli conclusi verbalmente.

Secondo tale impostazione, introdurre distinzioni non previste dal legislatore contrasterebbe con il principio secondo cui, ove la legge non distingue, non è consentito all'interprete farlo.

Spese di lite e incertezza interpretativa

Pur accogliendo la domanda di rilascio, il Tribunale di Vicenza ha disposto la compensazione parziale delle spese processuali, motivandola con il perdurante contrasto giurisprudenziale sulla materia. La soluzione evidenzia un approccio prudente, volto a bilanciare l'esigenza di certezza del diritto con la complessità del quadro interpretativo.

Coerenza con la ratio della riforma

L'interpretazione adottata appare coerente con la finalità della riforma del 2022, che mira a garantire strumenti rapidi di tutela anche nei rapporti di godimento gratuiti. Escludere il comodato precario dalla procedura accelerata significherebbe, infatti, privare il comodante di una tutela efficace proprio nei casi in cui il recesso è riconosciuto come pienamente libero.

Tutela del diritto di difesa del comodatario

L'applicazione del rito speciale non comprime le garanzie processuali del comodatario, il quale può proporre opposizione alla convalida e ottenere la trasformazione del procedimento in giudizio ordinario ai sensi dell'articolo 667 c.p.c.