Preliminare di vendita di cosa altrui: la caparra confirmatoria può essere trattenuta quale corrispettivo per l'obbligo di procurare la vendita?

di Francesca Tessitore - Cassazione civile, II sezione, 27 giugno 2013, n. 16253. Due soggetti stipulano un preliminare di vendita di bene immobile. Il promissario acquirente, ignaro che la controparte non fosse la proprietaria del bene paga al promittente venditore (di cosa altrui) una caparra confirmatoria. Alla scadenza del termine pattuito nel preliminare di vendita, il proprietario dell'immobile non accetta la proposta di acquisto del promissario acquirente e quest'ultimo chiede, alla controparte, la restituzione della somma versata a titolo di caparra. A seguito del rifiuto, motivato dall'assunto che il promittente venditore di cosa altrui intendeva ritenere la somma quale corrispettivo del proprio impegno a procurare l'acquisto, viene emesso decreto ingiuntivo nei confronti del promittente venditore. La Corte territoriale ha valutato che l'obbligo assunto dal venditore di cosa altrui non fosse finalizzato al mero impegno di procurare l'acquisto (causa per la quale il promittente venditore di cosa altrui avrebbe potuto ritenere la caparra) ma era diretto al conseguimento di un accordo con il proprietario dell'immobile per la vendita, accordo che non è mai stato concluso.

La Suprema Corte ha rilevato come “una diversa valutazione degli impegni di cui si è appena detto e nel senso che sarebbero correlati alla consapevolezza del (omissis…) dell'altruità del bene, avrebbe necessitato la dimostrazione che le parti (omissis…) avessero stipulato un preliminare di compravendita di cosa altrui, che i dati acquisiti nel giudizio non consentono di affermare.” Per quanto concerne l'opposizione al decreto ingiuntivo, la Suprema Corte ha confermato l'orientamento della Corte d'Appello, secondo la quale “il versamento era privo di causa in quanto la validità e l'efficacia della proposta era subordinata all'accettazione del proprietario e, in caso contrario, prevedeva espressamente l'obbligo di restituzione” ed inoltre sussistevano i presupposti per l'emissione del decreto ingiuntivo, desumibili dal contratto preliminare medesimo “l'obbligazione di restituire la somma versata era quindi contenuta nella stessa scrittura privata prodotta in giudizio, che costituiva pertanto il titolo sulla base della quale il Tribunale ha emesso il provvedimento monitorio.”