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Opponibilità locazione a terzo acquirente

La vendita determina lo scioglimento della locazione solo in ipotesi eccezionali. Negli altri casi il conduttore può opporre il suo diritto al terzo


Può accadere che il locatore decida di alienare il bene oggetto di locazione. In questo caso egli dovrà prima offrire tale bene al conduttore (diritto di prelazione) allo stesso prezzo con il quale poi lo offrirà al pubblico. 

Il conduttore ha quindi sessanta giorni di tempo per decidere se acquistare o meno il bene. Nel caso in cui non lo acquisti, l'immobile può essere liberamente venduto a terzi.

A questo punto una domanda sorge spontanea: quali sono le sorti del contratto di locazione in caso di vendita del bene locato?

  1. Scioglimento del contratto di locazione
  2. Prosecuzione del contratto di locazione
  3. I presupposti dell'opponibilità del contratto a terzi
  4. Obblighi dell'acquirente

Scioglimento del contratto di locazione

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Lo scioglimento del contratto di locazione per intervenuta alienazione del bene è possibile solo, ai sensi dell'articolo 1603 del codice civile, se le parti hanno espressamente convenuto che la vendita determina l'interruzione del rapporto tra locatore e conduttore. Solo in tal caso, quindi, il proprietario potrà mandar via l'inquilino senza che a quest'ultimo sia dovuto alcun risarcimento.

Prosecuzione del contratto di locazione

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In tutte le altre ipotesi, invece, se il locatore vende il bene a terzi, il conduttore potrà opporre il proprio contratto di locazione e pretendere di rimanere nel godimento del bene locato.

I presupposti dell'opponibilità del contratto a terzi

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Per poter essere opposto al terzo acquirente, tuttavia, il contratto di locazione deve avere data certa anteriore all'alienazione della cosa, a meno che non si tratti di locazioni di beni mobili non iscritti in pubblici registri dei quali l'acquirente abbia conseguito il possesso in buona fede.

Ai fini dell'opponibilità al terzo acquirente, poi, le locazioni di beni immobili devono essere trascritte. Se non lo sono, sono opponibili solo nei limiti di nove anni dall'inizio della locazione.

Obblighi dell'acquirente

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Resta fermo che l'acquirente è sempre e comunque tenuto a rispettare la locazione se ha assunto un obbligo in tal senso nei confronti dell'alienante.


Aggiornamento: ottobre 2019 


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