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Le locazioni immobiliari prima della riforma del '98

Guida sulle locazioni

Qual era la disciplina delle locazioni immobiliari prima della riforma del 1998 (cd. legge Zagatti): la legge n. 392/1978 e il decreto legge n. 333/1992


In materia di locazioni di beni immobili, la disciplina del codice civile si è mostrata sin dall'inizio non in grado di regolamentare in maniera adeguata le ipotesi più diffuse e importanti di stipula di tale fattispecie negoziale.

Nel corso dei decenni si è avvicendata, quindi, una serie di provvedimenti legislativi, che, tuttavia, hanno seguito spesso linee di pensiero e tendenze contrastanti, ingenerando, in tal modo, un notevole disagio e una grande confusione in chi si apprestava a stipulare un contratto di questo tipo e perfino fasi di relativa "paralisi" del settore.

  1. Il regime vincolistico
  2. La legge n. 392/1978
  3. Il decreto legge n. 333/1992

Il regime vincolistico

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In realtà, ancor prima dell'emanazione del codice civile, molti aspetti del rapporto di locazione erano regolati dalla legislazione speciale. Si parlava di regime cd. vincolistico, che prevedeva restrizioni essenzialmente con riferimento alla durata del contratto di locazione e all'entità del canone.

Tale regime si è protratto, in maniera ininterrotta, dal 1915 al 1978.

Si trattava, tuttavia, di provvedimenti che non analizzavano in maniera organica il problema delle locazioni e che non riuscivano quindi a porre rimedio all'inadeguatezza della disciplina codicistica.

La legge n. 392/1978

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Con l'intento di regolare in maniera unitaria la materia fu quindi emanata la legge numero 392/1978, meglio nota come "legge sull'equo canone", che tentò di regolare i contratti di locazione che avevano ad oggetto immobili da destinarsi sia all'uso abitazione che all'uso diverso dall'abitazione.

Il risultato di siffatta legge, però, si manifestò del tutto opposto rispetto allo scopo che ci si prefiggeva, determinando una battuta d'arresto nel mercato delle locazioni e costringendo il Parlamento a tentare di porre rimedio con un nuovo provvedimento.

Il decreto legge n. 333/1992

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Fu approvato, così, il decreto legge n. 333/1992, il quale introdusse, anche se limitatamente agli immobili urbani destinati all'abitazione, i c.d. "patti in deroga".

Tale riforma consentiva alle parti di pattuire l'entità del canone di locazione in maniera libera, sul presupposto, però, che ai conduttori fosse assicurata una durata contrattuale di otto anni (quattro più quattro).

L'intervento legislativo citato, tuttavia, ebbe risultati parziali perché il settore in esame abbisognava di una riforma ben più completa e sistematica: si arrivò, in tal modo alla riforma del 1998 (leggi: "La riforma del 1998").

Aggiornamento: ottobre 2019

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