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Locazioni: la riforma del 1998

Le principali novità apportate dalla riforma delle locazioni di cui alla legge n. 431/1998 e gli aspetti che restano regolati dalla legge del 1978

La disciplina delle locazioni a uso abitativo è contenuta nella legge numero 431/1998, che raccoglie e migliora i risultati raggiunti dalle riforme di tale tipologia contrattuale che si sono succedute nel corso dei decenni.

  1. Il contratto libero
  2. Il contratto convenzionato
  3. La forma scritta
  4. Contratti transitori e per studenti
  5. La perdurante vigenza della legge 392/1978

Il contratto libero

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Con la riforma del 1998, le parti che intendono stipulare una locazione a uso abitativo possono scegliere tra due diverse modalità contrattuali.

La prima è rappresentata dal cd. contratto libero, con il quale il canone e gli aumenti sono liberamente stabiliti dalle parti.

Il conduttore è tutelato da previsioni rigorose circa la durata della locazione, che non può essere inferiore a quattro anni. Alla prima scadenza, il contratto si rinnova automaticamente per ulteriori quattro anni, con possibilità per il proprietario di negare tale rinnovo solo in presenza di una delle condizioni tassativamente previste dalla legge. Alle scadenze successiva, invece, le parti possono modificare le condizioni contrattuali o rinunciare al rinnovo comunicando tale intenzione con almeno sei mesi di anticipo rispetto alla scadenza. Se non fanno nulla, il contratto si rinnova automaticamente alle precedenti condizioni.

Il contratto convenzionato

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L'altra modalità contrattuale prevista dalla legge 431/1998 è rappresentata dal cd. contratto convenzionato, ovverosia da un contratto le cui condizioni sono definite da accordi stipulati, a livello locale, dalle associazioni maggiormente rappresentative della proprietà edilizia e dei conduttori, nel rispetto delle indicazioni fornite da una convenzione nazionale promossa dal Ministero dei lavori pubblici.

Il contratto convenzionato ha una durata minima di tre anni e per esso è prevista una proroga di diritto per ulteriori due anni.

La forma scritta

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Altra novità significativa apportata dalla riforma del 1998 è l'obbligo di forma scritta per tutti i contratti di locazione, con il fine, tra gli altri, di contrastare l'evasione fiscale.

Peraltro, le parti non possono determinare, con una diversa pattuizione, un importo del canone di locazione che supera quello che risulta dal contratto scritto e registrato. L'eventuale pattuizione è nulla, così come è nulla quella che deroga i limiti di durata stabiliti dalla legge.

Contratti transitori e per studenti

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Delle regole particolari sono dettate dalla legge del 1998 per i contratti di locazione che soddisfano esigenze di natura transitoria e per quelli per studenti universitari.

La perdurante vigenza della legge 392/1978

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Nonostante la riforma del 1998, la legge numero 392/1978 continua ancora a disciplinare alcuni aspetti del contratto di locazione.

Ci si riferisce, in particolare, alla cessione del contratto e alla sublocazione, al diritto di recesso del conduttore per gravi motivi, alla risoluzione del contratto in caso di mancato pagamento del canone entro 20 giorni dalla scadenza, al diritto di subentrare nel rapporto di locazione nel caso di morte del conduttore riservato al coniuge, agli eredi, ai parenti e agli affini conviventi abitualmente con tale soggetto.

Infine, restano regolate dalla legge del 1978 tutte le locazioni di immobili destinati a uso diverso dall'abitativo, dato che la legge del 1998 si riferisce esclusivamente alle locazioni di immobili destinati a uso abitativo.


Aggiornamento: ottobre 2019

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