Amministratore di condominio

Chi è l’amministratore di condominio

Il codice civile disciplina in modo completo la nomina, la conferma e la revoca dell’amministratore, quale "organo esecutivo" del condominio. 

Prevede che l'amministratore sia obbligatoriamente nominato superato un certo numero di condomini e disciplina le modalità di nomina e revoca da parte dall’Autorità Giudiziaria. 

Mandato con rappresentanza

Il contratto che lega l'amministratore di condominio ai condomini è il mandato con rappresentanza. In base al mandato, l'amministratore si impegna a compiere uno o più atti giuridici per conto dei mandanti, ossia i condomini. 

A stabilire l'applicazione della normativa del mandato all'amministratore di condominio è l'art. 1129 comma 15 c.c. Detto comma dispone infatti che: “Per quanto non disciplinato dal presente articolo si applicano le disposizioni di cui alla sezione I del capo IX del titolo III del libro IV.” 

In base a quanto previsto dalla disciplina del mandato, l'amministratore è tenuto a svolgere il proprio incarico con la diligenza del buon padre di famiglia. 

Disciplina normativa sull'amministratore di condominio

L'amministratore di condominio è una figura contemplata principalmente dal Codice Civile, che se ne occupa nei seguenti articoli:

• 1129 c.c.: nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore;
• 1130 c.c.: attribuzioni dell’amministratore;
• 1131 c.c.: rappresentanza;
• 1133 c.c.: provvedimenti presi dall’amministratore.

A questi si aggiungono gli articoli 64 delle disp. att. c.c. sulla revoca dell’amministratore e 71 bis disp. att. c.c. relativo alle condizioni richieste per svolgere l’incarico.

Il D.M. n. 140/2014 infine contiene il “Regolamento recante la determinazione dei criteri e delle modalità per la formazione degli amministratori di condominio nonché dei corsi di formazione per gli amministratori condominiali”.

E' a partire dal 9 ottobre 2014 infatti, in forza del suddetto decreto ministeriale n. 140/2014 che gli amministratori di condominio sono obbligati a seguire corsi per la formazione continua.

Albo degli amministratori di condominio

L'amministratore, da quanto visto finora, è una figura che nella maggior parte dei casi esercita le proprie funzioni in maniera professionale. Questo però non comporta la previsione di un albo a cui gli amministratori debbano iscriversi. Ad oggi infatti, non è previsto un albo a cui gli amministratori si debbano iscrivere.

Questo nel tempo ha comportato la formazione di diverse associazioni, nate proprio per l'esigenza, da parte degli amministratori, di avere un punto di riferimento e un centro di aggregazione in cui condividere esperienze e confrontarsi. 

Chi può essere nominato amministratore di condominio

Sino a poco tempo fa, prima della riforma, né il codice civile, né le leggi speciali ponevano dei limiti allo svolgimento della professione di amministratore condominiale. 

Ciò significava che potevano svolgere questa professione tutti coloro i quali avessero la capacità d’agire, senza necessità di qualifiche particolari. 

In assenza di una precisa disciplina, anche la Suprema Corte, chiamata a pronunciarsi sul caso, ha affermato: “non esistendo alcuna disposizione di legge, la quale abbia escluso che la persona giuridica possa esercitare l'incarico di amministratore di condominio, la soluzione della questione, che non può essere decisa con una precisa disposizione di legge e nemmeno avendo riguardo alle disposizioni che regolano casi simili o materie analoghe, deve ricavarsi dai principi generali dell'ordinamento giuridico dello Stato (art. 12 preleggi).” 

Orbene, la capacità generalizzata delle persone giuridiche deve considerarsi come principio generale dell'ordinamento. Nell'ambito della capacità generalizzata, in difetto di specifiche disposizioni contrarie, una persona giuridica può essere nominata amministratore di condominio. 

Ciò in conformità con l'evoluzione della figura dell'amministratore. In tempi meno recenti, invero, l'incarico di amministratore dall'assemblea veniva conferito agli stessi condomini. In genere venivano scelti coloro che avevano maggiore tempo a disposizione, ossia anziani e pensionati. 

Da qualche tempo, l'incarico viene conferito a professionisti esperti in materia di condominio e in grado di assolvere alle numerose e gravi responsabilità ascritte all'amministratore dalle leggi speciali. Prima tra tutte le norme in materia edilizia, sicurezza degli impianti e obblighi tributati come sostituto d'imposta. 

E' ragionevole pensare - avuto riguardo al continuo incremento dei compiti - che questi possano venire assolti in modo migliore dalle società (di servizi), che nel loro ambito annoverano specialisti nei diversi rami ". (così Cass. 22840 del 2006). 

Pertanto amministratore di condominio allo stato attuale, e fatti salvi improvvisi revirement, potrà essere tanto una persona fisica quanto una persona giuridica. 

Requisiti necessari

Oggi l'articolo 71-bis delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie elenca espressamente una serie di requisiti indispensabili ai fini dell'esercizio dell'attività di amministratore:

• il pieno godimento dei diritti civili e politici;
• la mancata condanna per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo punti con pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
• non essere stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, fatta salva l'intervenuta la riabilitazione;
• non essere interdetti o inabilitati;
• non essere presenti nell'elenco dei protesti cambiari;
• aver conseguito (almeno) il diploma di scuola superiore di secondo grado;
• aver frequentato appositi corsi di formazione ed aggiornamento periodico in materia di amministrazione condominiale.

Questi ultimi due requisiti possono però essere derogati nel caso in cui venga nominato amministratore “uno dei condomini dello stabile". 

La legge prevede altresì che possano esercitare questa attività anche le società, sempre nel rispetto dei canoni elencati. In questo caso i requisiti devono essere posseduti dai “soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condomini a favore dei quali la società presta i servizi.” 

Quando è obbligatorio l'amministratore in condominio

Vediamo adesso in quali casi la nomina dell'amministratore è obbligatoria. Il primo comma dell’art. 1129 c.c. riformato recita: "Quando i condomini sono più di otto, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario."

Una volta che un condominio è composto da otto condomini (intendendo per condomini diversi proprietari di distinte unità immobiliari), questi devono riunirsi in assemblea per nominare un amministratore. 

In sostanza per quelle compagini con meno di otto condomini (c.d. “piccoli condomini" nei quali sono ricompresi i c.d. condomini minimi, cioè quelli con due soli partecipanti) i partecipanti possono provvedere autonomamente alla gestione del condominio. 

I quorum per la nomina dell'amministratore

Riunitasi l’assemblea è necessario capire quali siano i quorum necessari alla nomina di un amministratore. 

L’art. 1136, quarto comma, c.c. ci dice che per la nomina dell’amministratore sono necessari i quorum di cui al secondo comma dello stesso articolo. E' quindi richiesta la maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi (la metà del valore dell'edificio). 

Detto questo come si calcola la maggioranza quando un condominio non è dotato di tabelle millesimali?

Fermo restando che per una soluzione "certa" della vicenda il modo migliore è quello di ricorrere all’Autorità Giudiziaria. Spesso però accade che per quieto vivere o per il bisogno di risparmiare  non si giunga davanti ad un giudice, cercando di risolvere la questione in assemblea. In questi casi ad ogni singolo condomino deve essere attribuita una quota. La nomina dell’amministratore pertanto dovrà ritenersi valida con la maggioranza dei condomini che rappresenti la maggioranza delle quote. Si tratta, giova ribadirlo, di una soluzione tampone, frutto dell’accordo delle parti che presta sempre il fianco ad obiezioni potenzialmente insuperabili. 

Se l'assemblea non riesce a nominare l'amministratore

Quanto detto riguarda l'ipotesi di nomina fatta dall’assemblea. 

Può accadere, tuttavia, che l’assemblea non riesca a nominare un amministratore. Senza indagare i motivi vediamo quali sono i rimedi che ogni condomino può approntare per ottenere la nomina dell’amministratore. 

La soluzione, contenuta nell’art. 1129 codice civile, è il ricorso all’Autorità Giudiziaria.

Modi e termini dell’azione sono contenuti nell’art. 59 disp. att. c.c.: "La domanda per la nomina dell'amministratore o per la designazione dell'istituto di credito nei casi previsti dall'art. 1003 del codice, se non è proposta in corso di giudizio, si propone con ricorso al presidente del tribunale: nel caso di nomina dell'amministratore, al presidente del tribunale del luogo in cui si trovano gli immobili o si trova la parte più rilevante di essi. Il presidente del tribunale provvede con decreto, sentita l'altra parte. Contro tale provvedimento si può proporre reclamo al presidente della corte d'appello nel termine di dieci giorni dalla notificazione". 

La nuova formulazione dell'articolo 1129 c.c. contempla altresì che l'assemblea possa subordinare la nomina dell'amministratore al fatto che questi stipuli idonea polizza assicurativa per la responsabilità civile a copertura degli eventuali danni che la sua azione potrebbe provocare. Il massimale previsto in polizza e le tipologie di danno coperte devono essere periodicamente aggiornate, anche in considerazione degli interventi di manutenzione straordinaria e di nuove opere che l'amministratore potrebbe intraprendere. 

Un’ultima annotazione in tema di nomina dell’amministratore.

L'amministratore, superati gli otto condomini è organo indefettibile del condominio e come tale nessuna norma di regolamento condominiale, ancorché contrattuale, può impedire la nomina di un amministratore (art. 1138, quarto comma, c.c.). 

Durata dell'incarico e scadenza

L'amministratore, una volta nominato e dopo aver accettato, resta in carica per un anno. Temine che, in base a quanto previsto dalla legge “si intende rinnovato per eguale durata". Vedremo dopo i compiti che egli dovrà svolgere ed il tipo di rapporto giuridico che si instaura con il condominio. 

Ora ci interessa capire cosa succede alla scadenza del termine. 

Le soluzioni sono, sostanzialmente due: la conferma dell’amministratore uscente o la nomina di un nuovo amministratore. Il quesito che si è posto all’attenzione degli interpreti è se esista una differenza tra nomina e conferma. A parte le chiare ed evidenti differenze linguistiche, ciò che interessa l’interprete e se esista o meno una differenza sui quorum necessari per i due atti. 

Un primo risalente indirizzo riteneva i due atti differenti cosicché per la conferma riteneva necessari i quorum semplici previsti per il tipo di convocazione (es. in seconda convocazione 1/3 dei condomini ed 1/3 dei millesimi). L’orientamento attuale , che trova riscontro almeno dalla fine degli anni settanta (v. Cass. 3797-78; 71-80 ecc.), ritiene che "non solo in caso di nomina o revoca dell'amministratore, ma anche in quello di conferma è necessaria la maggioranza di cui all'art. 1136 4 c.c. civ., trattandosi di delibere che hanno contenuto ed effetti giuridici uguali" (così Cass. n. 4269 del 1994).

Tuttavia, può accadere che, per mancanza del raggiungimento del numero legale, considerato che la nomina e la revoca dell'amministratore (e, parimenti, la conferma) rientrano tra le materie per le quali il legislatore richiede una maggioranza "fissa" come prevista dal quarto comma dell'art. 1136 c.c., l'assemblea non riesca a nominare, confermare o revocare l'amministratore.

Mancata nomina nuovo amministratore

Nell'eventualità in cui l'assemblea non vi provveda, le opzioni sono due: 

• a) ogni singolo condomino ha diritto di rivolgersi all'autorità giudiziaria, affinché la stessa nomini con decreto un amministratore c.d. "giudiziale";
• b) l'amministratore uscente prosegue nell'esercizio ordinario delle sue funzioni fino alla convocazione della nuova assemblea e comunque fino alla sua conferma o alla nomina di un nuovo amministratore.

Nel primo caso, il ricorso per la nomina può essere presentato al Tribunale competente per territorio, che decide in sede camerale, anche da un solo condomino, oltre che dall'amministratore dimissionario.

La prorogatio imperii

Nel secondo caso, per garantire la continuità dell'incarico dell'amministratore nell'edificio condominiale, si parla di "prorogatio imperii".

Per prorogatio si intende la prosecuzione nella carica di amministratore in via provvisoria (o ad interim) proprio per sottolineare una situazione provvisoria che andrà a risolversi in futuro.

Cosa può fare l'amministratore in prorogatio

Il codice si limita a disporre, nell'art. 1129 modificato dalla riforma, che al momento della cessazione dalla carica per qualsiasi ragione (dimissioni, rinuncia, revoca, ecc.), l'amministratore ha l'obbligo di "eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi". Sembra, quindi, che lo stesso, attesa anche l'assenza di corrispettivi per lo svolgimento delle suddette attività, possa solo esercitare le operazioni ordinarie e il disbrigo degli affari correnti, non procrastinabili, poichè pregiudizievoli per il condominio, nell'attesa del passaggio di consegne al suo successore.

La giurisprudenza

Sul punto, la giurisprudenza della Suprema Corte di Cassazione ritiene, invece, che "l'amministratore di un condominio, anche dopo la cessazione della carica per scadenza del termine di cui all'articolo 1129 c.c. o per dimissioni, conserva ad interim i suoi poteri e può continuarli ad esercitare fino a che non sia stato sostituito da altro amministratore. Ma tale principio - nell'elaborazione giurisprudenziale, in che trova propriamente la sua genesi (in difetto di esplicita enunciazione normativa) - si giustifica in ragione di una presunzione di conformità, di una siffatta perpetuatio di poteri dell'ex amministratore, all'interesse ed alla volontà dei condomini"(così Cass. n. 1445/1993). Anche nei più recenti orientamenti di legittimità in materia, si afferma che: "in tema di condominio di edifici, l'istituto della 'prorogatio imperii' - che trova fondamento nella presunzione di conformità alla volontà dei condomini e nell'interesse del condominio alla continuità dell'amministratore - è applicabile in ogni caso in cui il condominio rimanga privato dell'opera dell'amministratore, e pertanto non solo nei casi di scadenza del termine di cui all'art. 1129, secondo comma, c.c., o di dimissioni, ma anche nei casi di revoca o annullamento per illegittimità della relativa delibera di nomina". (Cass. n. 1405/2007; Cass. n. 18660/2012; n. 14930/2013).

D'altronde proprio in considerazione del fatto che ogni singolo condomino, nel caso di inerzia dell'assemblea, possa agire per le vie legali al fine di ottenere la nomina di un nuovo amministratore, ma non lo faccia, sottolinea il fatto che effettivamente la prosecuzione provvisoria della carica sia conforme all'interesse ed alla volontà dei condomini.

La nomina per fatti concludenti

Da quanto detto emerge che per la nomina dell'amministratore è necessario il rispetto di determinate formalità. 

Una parte della giurisprudenza tuttavia contempla anche la nomina per fatti concludenti, che si realizza quando la nomina avviene senza il rispetto della forma scritta, ma in ragione della condotta dei condomini, che quindi lo hanno investito e gli riconoscono i poteri gestori tipici. In questo caso tuttavia non sarà applicabile la disciplina del mandato, ma quella della gestione di affari altrui (art. 2028 c.c.). 

I doveri dell’amministratore di condominio

L’amministratore del condominio è assoggettato a una lunga serie di doveri, che si estendono per tutta la durata del suo mandato. 

All’atto di accettazione dell’incarico, in particolare, egli deve comunicare i propri dati anagrafici e professionali, il luogo ove saranno custoditi i registri del condominio e i giorni e gli orari in cui gli stessi a richiesta saranno consultabili e rilasciabili in copia. Deve inoltre affiggere sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune l'indicazione delle sue generalità, del suo domicilio e dei suoi recapiti, anche telefonici. 

Nel corso dello svolgimento del mandato, poi, l’amministratore di condominio ha, in primo luogo, precisi doveri nei confronti dell’assemblea. Costui è infatti chiamato ad eseguire le deliberazioni della stessa e a convocarla almeno annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale. In particolare, il rendiconto della gestione va redatto ogni anno e approvato entro centottanta giorni dall’assemblea. 

L’amministratore, poi, deve garantire che il regolamento di condominio venga rispettato. Deve altresì disciplinare, nell’interesse di tutto il condominio, l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi per assicurarne il miglior godimento a ciascun condomino. 

Fondamentali inoltre i suoi doveri di eseguire gli adempimenti fiscali, riscuotere i contributi, erogare le spese che si rendano necessarie per l’esercizio dei servizi comuni e la manutenzione delle parti comuni e compiere gli atti conservativi di queste ultime. 

L’amministratore di condominio è tenuto poi, in ogni momento, a fornire al condomino che ne faccia richiesta l’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso. Si precisa, poi, che le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, così come quelle erogate per conto del condominio, devono essere fatte transitare dall’amministratore su uno specifico conto corrente intestato al condominio. 

L’organo di gestione condominiale deve agire per la riscossione forzata verso i condomini morosi entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio in cui è compreso il credito esigibile, salvo espressa dispensa da parte dell'assemblea. 

L’amministratore ha il dovere di curare la tenuta di una serie di registri: il registro di anagrafe condominiale, il registro dei verbali delle assemblee, il registro di nomina e revoca dell'amministratore e il registro di contabilità. Ovviamente deve anche conservare tutta la documentazione relativa alla propria gestione condominiale inerente al rapporto con i condomini e allo stato tecnico-amministrativo del condominio.

Qualora l'amministratore non adempia ai suoi doveri o, semplicemente, qualora i condomini decidano di assegnare la gestione ad altro amministratore, l'assemblea condominiale, con le stesse modalità richieste per la nomina, può procedere senza che debba sussistere una giusta causa, alla revoca dello stesso.

Ai sensi dell'art. 1129, comma 8 c.c., al momento della cessazione del suo incarico, deve consegnare tutta la documentazione afferente al condominio e ai singoli condomini in suo possesso. Non è dispensato dall’eseguire le attività urgenti necessarie per evitare pregiudizi agli interessi comuni, peraltro senza che ciò dia diritto ad ulteriori compensi.

Se l'amministratore uscente non dovesse procedere all'adempimento delle suddette richieste, l'ente condominiale per il tramite del nuovo amministratore, onde evitare le lungaggini del giudizio ordinario, potrebbe ricorrere in via cautelare urgente con un ricorso ex art. 700 c.p.c., (cfr. sul punto anche Tribunale di Napoli Nord ord. del 31.03.2015che ha condannato l'amministratore uscente alla immediata restituzione della documentazione in suo possesso oltre che al pagamento delle spese di lite).

Ricordiamo, in ogni caso, che il ricorso d'urgenza, anche qualora riguardi l'amministratore di condominio, necessita di due presupposti:

• il fumus boni iuris, ovverosia la parvenza della lesione del diritto che si assume violato;

• il periculum in mora, ovverosia il rischio che lo stesso, nell'attesa dell'ordinario giudizio di merito, subirebbe un grave pregiudizio. 

I poteri dell’amministratore di condominio

L’individuazione dei doveri dell’amministratore di condominio è fondamentale per determinare quali siano i suoi poteri. Egli, infatti, ha tutti e solo i pieni poteri che si rendono necessari per il rispetto dei suoi doveri. 

L’art. 1130 c.c. ha subito una sostanziale modifica con la riforma del 2012. Il legislatore ha ampliato notevolmente l'elenco dei poteri e dei doveri in capo all'amministratore.

Recita infatti il nuovo testo normativo:

"L’Amministratore deve:

1) eseguire le deliberazioni dell’assemblea, convocarla annualmente per l'approvazione del rendiconto condominiale di cui all'articolo 1130-bis e curare l'osservanza del regolamento di condominio;

2) disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;

3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;

4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio;

5) eseguire gli adempimenti fiscali;

6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili;

7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell'assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell'amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell'effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate;

8) conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell'edificio e del condominio;

9) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;

10) redigere il rendiconto condominiale annuale della gesione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni". 

In primo luogo l’amministratore deve eseguire le delibere assembleari: ciò significa che per adempiere a quest’obbligo egli deve porre in essere tutta quell’attività collaterale e sussidiaria finalizzata all’esatto adempimento del proprio compito. 

Tanto per esemplificare, nel momento in cui l’assemblea delibera l’esecuzione di lavori di straordinaria manutenzione dello stabile, scegliendo anche la ditta esecutrice, l’amministratore dovrà: porre in essere tutta quell’attività di carattere amministrativo-burocratico volta a permettere l’inizio dell’esecuzione dei lavori, predisporre un prospetto iniziale di riparto delle spese, provvedere ai pagamenti in base al contratto stipulato con la ditta, ecc. 

Dubbia è la posizione dell’amministratore in relazione alla esecuzione delle delibere assembleari che possono presentare profili di illegittimità. 

La dottrina è divisa tra chi ritiene che l’amministratore non possa esprimere un giudizio sulla liceità della delibera e chi, invece, lo ritiene autorizzato o addirittura tenuto a valutare questa eventualità. Sicuramente la mancanza di una legge che specifichi in modo puntuale doveri e responsabilità dell’amministratore non aiuta. 

Bisogna, comunque, sottolineare che non sarebbe difficile dare una soluzione che valga per tutte le situazioni in cui la delibera è invalida. 

Sarebbe utile, ad esempio, limitare la responsabilità ai soli casi di dolo e/o colpa grave. 

Se sono dubbi i profili di responsabilità in relazione alla esecuzione di delibere illegittime, è certo, invece, che l’amministratore possa essere ritenuto responsabile per l’omessa esecuzione di una delibera assembleare. La dottrina maggioritaria ritiene che la responsabilità sia di carattere extracontrattuale nei confronti dei condomini e dei terzi che hanno subito un danno dalla mancata esecuzione. 

Una considerazione è doverosa: in seguito alla deliberazione n. 9148 del 2008 delle Sezioni Unite della Cassazione, che ha sancito l’inesistenza giuridica del condominio, l’amministratore è considerato mandatario dei condomini in virtù della deliberazione di nomina e/o conferma. Stando così le cose, ci si chiede come possa considerarsi extracontrattuale la responsabilità nei confronti dei condomini (mandanti) in relazione all’omessa esecuzione di una deliberazione assembleare. 

Assieme all’esecuzione delle delibere assembleari l’amministratore deve convocare l'assemblea annualmente e curare l’osservanza del regolamento di condominio. Quest'ultimo, in particolare, è un dovere dell’amministratore che si spinge fino alla possibilità di intraprendere tutte quelle azioni giudiziarie utili a tal fine. Sebbene in una pronuncia antecedente la riforma, la Cassazione ha infatti evidenziato che "l'amministratore non necessita di alcuna previa delibera assembleare, posto che egli è già tenuto ex lege (art. 1130 c.c., comma 1, n. 1: ex plurimis, cfr. Cass. 14088/1999; Cass. 9378/1997) a curare l'osservanza del regolamento del condominio al fine di tutelare l'interesse generale al decoro, alla tranquillità ed all'abitabilità dell'edificio". Non solo, "è altresì nelle sue facoltà, ai sensi dell'art. 70 disp. att. c.p.c., anche quella di irrogare sanzioni pecuniarie ai condomini responsabili di siffatte violazioni del regolamento (Cass. 8804/1993): ove lo stesso - come del resto nella specie accertato dai Giudici di appello - preveda tale possibilità."(così Cass. 14735 del 2006). Una possibilità d’azione piena e compiuta. 

Altro compito "classico" è quello della disciplina dell’uso delle cose comuni. Chi vive in condominio ben conosce la prassi di molti amministratori che spesso si servono di lettere circolari al fine di invitare i condomini ad un uso più consono alla loro destinazione dei beni comuni.

Ennesimo compito fondamentale è quello della riscossione dei contributi e della erogazione delle spese occorrenti per la manutenzione ordinaria dei beni comuni nonché alla erogazione delle spese a tal fine necessarie. Ciò deve essere fatto, sostanzialmente, perseguendo la regolarità contributiva di tutti i partecipanti al condominio. In questo senso, la legge dota l’amministratore di strumenti idonei a garantire questa regolarità. E’ il caso, che approfondiremo più avanti, della possibilità di ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo sulla base del piano di riparto approvato. Il fatto, non si deve nasconderlo, spesso porta dei malcontenti tra i condomini che, soprattutto se in possesso di molti millesimi, fanno poi il bello e cattivo tempo nella conferma dell’amministratore. Ciò, principalmente nei casi più delicati rischia di comportare la stasi del condominio in quanto molti amministratori, per tale ragione, evitano un’azione giudiziaria. Sarebbe auspicabile un intervento legislativo teso ad eliminare questa situazione di conflitto.

L’amministratore deve, inoltre, compiere tutti gli atti conservativi in relazione alle parti comuni dell’edificio. Per atti conservativi devono intendersi quelle attività volte a tutelare la proprietà comune da azioni dannose. L’amministratore potrà ad esempio, in maniera autonoma e senza la necessità di autorizzazione assembleare, iniziare un’azione per denuncia di danno temuto o di denunzia di nuova opera, al fine di tutelare la proprietà comune da eventuali pericoli e danni. Più che potrà, l’amministratore dovrà. Si tratta, infatti, di un dovere espressamente previsto dalla legge (sul punto si veda Cass. 24391 del 2008).

Tra gli altri doveri previsti dall'articolo 1130 c.c. rileva poi quello in base al quale, alla fine di ogni anno, l’amministratore è tenuto a redigere il rendiconto della propria gestione. Sul rendiconto si sofferma più diffusamente l'art. 1130-bis, anche in relazione ai  diritti che, con riferimento ad esso, spettano ai condomini.

Continuando nell’elencazione dei doveri dell’amministratore in relazione alla sua carica, l’art. 1131 c.c. dice che egli sarà tenuto a informare prontamente l’assemblea dei condomini dell'eventuale notifica di atti e provvedimenti che esorbitano dalle sue funzioni. Se non vi provvede, egli potrà essere revocato e sarà tenuto al risarcimento dei danni. 

Il successivo art. 1135 c.c., infine, prevede la facoltà per l'assemblea di autorizzare l'amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati con l'obiettivo di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui si trova il condominio. Ciò potrà avvenire anche attraverso opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica. L'art. 1135 prevede, poi, anche che l'amministratore possa autonomamente ordinare lavori di manutenzione straordinaria solo nel caso in cui essi rivestano carattere di urgenza e riferendone prima all'assemblea.

Nelle disposizioni di attuazione del codice civile, all’art. 66 primo comma, è prevista in capo all’amministratore la facoltà di convocare l’assemblea condominiale in via straordinaria "quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio". Si tratta, è giusto sottolinearlo, di un potere puramente discrezionale controbilanciato, come vedremo oltre, nel caso di richiesta di convocazione assembleare formulata dai condomini dalla possibilità data a questi di autoconvocarsi. 

Le incombenze dell’amministratore elencate dal codice civile sono quelle che possono riferirsi soprattutto alla gestione della vita quotidiana del condominio in relazione alla conservazione dei beni ed alla erogazione dei servizi. 

Esiste, inoltre, una serie di compiti cui l’amministratore è tenuto ad adempiere che riguardano soprattutto i rapporti con l’amministrazione finanziaria. Il condominio, ad esempio, è sostituto d’imposta. In questi termini, pertanto, ai sensi dell’art. 64, primo comma, d.p.r. 600/1973 "è obbligato al pagamento di imposte in luogo di altri, per fatti o situazioni a questi riferibili ed anche a titolo di acconto". Strettamente correlato è il dovere di effettuare una dichiarazione su modello c.d. 770 per la specificazione degli importi trattenuti ai singoli soggetti. A questi obblighi verso l’amministrazione finanziaria si affianca il correlato dovere ex. art. 4 d.p.r. n. 322 del 1998, di comunicare al soggetto sostituito una certificazione dell’avvenuto versamento della ritenuta alla fonte a suo tempo effettuata. 

Interessante è il suo potere di agire in giudizio: entro che limiti si estende? 

Sebbene l’amministratore sia il legale rappresentante del condominio e il diretto referente per le cause attive e passive, i suoi poteri di agire e di resistere in giudizio sono sempre subordinati all’espressa volontà dell’assemblea. Con un’unica eccezione: l’avvio dell’esecuzione forzata nei confronti dei condomini morosi, che non necessita della previa autorizzazione dell’organo assembleare. 

È poi opportuno soffermarsi sul dovere / potere dell’amministratore di far rispettare il regolamento condominiale. Infatti, se in un primo momento egli a tal fine aveva la possibilità di sanzionare autonomamente i condomini che non si attenevano a quanto in esso prescritto con il pagamento di una somma di importo pari al massimo a 200 euro, oggi questo potere spetta all’assemblea.

Il ruolo di mediatore dell'amministratore di condominio

La nuova riforma in materia di condominio del 2023 ha contribuito a rafforzare ulteriormente la figura dell'amministratore di condominio. In particolare, la novella ha previsto che l'amministratore debba assumere necessariamente anche il ruolo di mediatore, dapprima riservato ad avvocati. La qualifica di mediatore verrà, inoltre, assunta in forma automatica, senza dover attendere la delibera dell'assemblea.  

Il compenso dell’amministratore di condominio

Ad oggi non esiste un tariffario professionale specifico per gli amministratori di condominio, i quali, nel determinare il proprio compenso, ricorrono quindi ai criteri più disparati.

Anche, ma non solo, in ragione di ciò, il quattordicesimo comma dell'articolo 1129 del codice civile stabilisce espressamente che quando accetta la nomina o al momento del suo rinnovo l'amministratore di condominio deve specificare in maniera analitica l'importo dovutogli quale compenso per la sua attività professionale.

Se omette tale indicazione, la nomina può essere dichiarata nulla.

Leggi Nulla la nomina dell'amministratore se non viene specificato il compenso

All'assenza del tariffario da amministratore si sopperisce talvolta facendo riferimento al tariffario, invece, sussistente con riferimento alla categoria professionale nel cui albo l'amministratore stesso sia eventualmente iscritto, come ad esempio quello dei geometri o quello degli architetti.

Altrimenti si suole far ricorso ad altri criteri.

Alcuni amministratori, più nel dettaglio, chiedono un compenso variabile a seconda delle dimensioni del condominio basato sul numero di unità immobiliari, mentre altri chiedono sempre un medesimo compenso stabilito in maniera fissa.

Non manca chi, invece, determina l'ammontare del proprio compenso in misura percentuale rispetto al complessivo giro di affari del singolo condominio.

Talvolta il criterio fisso e quello variabile vengono combinati.

In generale, comunque, deve ritenersi che il compenso non possa differire di troppo dalla media praticata nella città in cui si trova il condominio. Questo almeno secondo quanto stabilito da una risalente sentenza (Pretura di Catania 27 ottobre 1997) in forza della quale, in caso contrario, la delibera che lo approvasse sarebbe nulla in quanto fuori dalla competenza dell'assemblea condominiale.

Assemblea straordinaria e attività straordinarie

Nel compenso dell'amministratore rientrano anche le attività svolte per convocare un'assemblea straordinaria e prenderne parte.

Come chiarito dalla Corte di cassazione con la sentenza numero 3596 del 12 marzo 2003, del resto, la partecipazione a tale assemblea rientra tra i compiti istituzionali di amministrazione. Essa rappresenta un'attività pienamente connessa con lo svolgimento delle funzioni amministrative e indispensabile per il loro compimento. Di conseguenza, salvo diversa deliberazione, non va retribuita a parte in aggiunta al compenso annuale stabilito.

Diverso è il caso delle attività di "straordinarietà qualificata", ovverosia che esorbitano dallo svolgimento dei compiti istituzionali: per esse, come precisato dai giudici di legittimità con sentenza numero 10204 del 28 aprile 2010, va corrisposto un compenso aggiuntivo.

Rimborso spese

Al compenso dell'amministratore si aggiunge anche il rimborso delle spese che questi abbia sostenuto nell'interesse del condominio.

Tale credito si fonda sul contratto di mandato con rappresentanza, ex articolo 1720 del codice civile, e l'amministratore è tenuto a rendicontare le spese sostenute.

Come precisato dalla Cassazione, "l'obbligo di rendiconto può legittimamente dirsi adempiuto quando il mandatario abbia fornito la prova, attraverso i necessari documenti giustificativi, non soltanto della somma incassata e dell'entità e causale degli esborsi, ma anche di tutti gli elementi di fatto funzionali all'individuazione e al vaglio delle modalità di esecuzione dell'incarico" (cfr., tra le altre, Cass. n. 13878/2010).

Cessazione del diritto al compenso

Il diritto al compenso spetta all'amministratore di condominio per tutto il periodo in cui egli svolga la sua attività, quindi sino a quando non sia revocato o non decida di non proseguire nel suo incarico.

Se la revoca è precedente rispetto alla data prevista per la cessazione dell'incarico egli non avrà quindi diritto all'intero compenso ma alla minor somma liquidata tenendo conto del tempo in cui ha effettivamente eseguito il mandato.

Se, poi, la revoca non è giustificata egli non avrà comunque diritto al compenso ma, come chiarito dal Tribunale di Monza con un'ormai risalente sentenza del 27 giugno 1985, potrà chiedere e ottenere il risarcimento del danno.

Ripartizione delle spese per l'amministratore

Chiarito tutto quanto sopra in materia di compenso dell'amministratore di condominio, occorre ora capire chi debba farsene carico e in che misura.

In generale, le spese per l'amministratore e per l'amministrazione vanno sopportate da tutti i condomini in misura proporzionale ai loro millesimi di proprietà.

Questa regola può comunque lasciare spazio a un criterio differente di ripartizione se è l'assemblea unanime a stabilirlo.

Omissioni e irregolarità

Da quanto sino ad ora detto emerge con evidenza che, dopo la nomina, tra l’amministratore e il condominio si instaura un rapporto in cui la fiducia assume un ruolo fondamentale. 

Oltretutto, l’inosservanza dei doveri ai quali l’amministratore è assoggettato può portare a conseguenze giuridiche rilevanti, alla sua revoca e all'insorgere di responsabilità risarcitorie nei confronti del condominio. 

Come vedremo, la revoca è possibile sempre, anche a prescindere da un particolare motivo, laddove l’assemblea si esprima in tal senso con la medesima maggioranza prevista per la nomina.

In caso di gravi irregolarità, invece, il potere di rivolgersi al giudice per ottenere la revoca giudiziale dell’amministratore spetta anche al singolo condomino autonomamente. 

Oltre a ciò, per le omissioni e le irregolarità più significative poste in essere dall’amministratore, la legge prevede ulteriori e specifiche conseguenze.

In particolare, se dall’esame delle sue attività emergono delle gravi irregolarità fiscali o risulta che il conto corrente non è stato aperto o non è utilizzato, ogni condomino può chiedere la convocazione dell’assemblea al fine di far cessare le irregolarità o domandare la revoca. 

Se invece l’amministratore non specifica l’importo del proprio compenso all’atto della sua nomina, quest’ultima è da considerarsi nulla. 

Responsabilità dell’amministratore di condominio

In alcuni casi, il comportamento omissivo o irregolare dell’amministratore può anche cagionare danni al condominio. 

L’esempio classico è quello in cui l’amministratore non ottemperi alla delibera con la quale l’assemblea ha deliberato la stipula di una polizza assicurativa per la responsabilità civile e, a un certo punto, si renda necessario avvalersi della stessa, ad esempio per la caduta di tegole dal tetto su un’auto posteggiata lungo la via. Chiaramente, il condominio non potrà avvalersi della copertura, mai attivata, e subirà un danno dovendo farsi carico di risarcire il terzo. 

In tale ipotesi, così come in tutte le altre affini, l’amministratore è chiamato a rispondere nei confronti del condominio per responsabilità da contratto. 

La revoca dell'amministratore di condominio

Concludiamo la trattazione parlando della revoca dell’amministratore. L’art. 1129 c.c. recita "la revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio". 

Può altresì essere revocato dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall'ultimo comma dell'art. 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità.

La revoca assembleare

La prima ipotesi è quella più classica. Durante lo svolgimento dell’incarico, in qualsiasi momento e senza dover addurre qualsivoglia motivazione, l’assemblea, con le maggioranze previste per la nomina, può revocare l’amministratore. Questo avrà diritto esclusivamente al compenso per l’opera svolta, nonché al rimborso delle eventuali anticipazioni, senza alcun diritto al risarcimento del danno. 

Si tratta, è evidente, di una scelta, che nella maggior parte dei casi, viene fatta quando non c’è più il rapporto di fiducia tra condominio e professionista. 

La revoca giudiziale

Gli altri casi regolati dall’art. 1129 c.c. sono quelli della c.d. revoca giudiziale. Si tratta di due ipotesi ben precise e tassative ed in una, l’ultima, di difficile applicazione stante la sua genericità. Innanzitutto legittimato a ricorrere, come nel caso della nomina giudiziale, è ogni condomino.

Il caso indicato dall’art. 1131 c.c. riguarda la violazione dell’obbligo di informare tempestivamente l’assemblea nei casi notifica di atti o provvedimenti esorbitanti dalle proprie attribuzioni. I fondati sospetti di gravi irregolarità rappresentano, come è intuibile una formula aperta che necessita di una verifica costante in relazione al singolo caso. Proprio per questo motivo il legislatore è intervenuto integrando l'articolo 1129 c.c. con determinate previsioni.

Il codice civile individua come gravi irregolarità i casi in cui l’amministratore:

• non convochi l’assemblea per l’approvazione dei conti o per la nomina di un nuovo amministratore; ometta di eseguire un provvedimento del giudice o dell’autorità amministrativa o di dare esecuzione ad una delibera assembleare;
• non apra il conto corrente condominiale;
• gestisca il patrimonio del condominio in maniera tale da creare un rischio di confusione tra questo e il suo patrimonio o quello di altri soggetti;
• non comunichi ai condomini la notificazione di un atto di citazione in giudizio che riguardi questioni che superano le sue attribuzioni;
• non effettui il rendimento dei conti entro 180 giorni dalla chiusura della gestione condominiale;
• non comunichi o comunichi in modo incompleto i propri dati;
• non si rifiuti di fornire dati aggiornati sullo stato dei pagamenti;
• non curi la tenuta dei registri obbligatori o il recupero dei crediti;
• cancelli senza motivo delle formalità di annotazioni nei registri immobiliari a tutela del condominio.

L'elenco è, tuttavia, esemplificativo e non tassativo e le fattispecie andranno analizzate caso per caso. Tra le altre, l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, la mancata esecuzione delle delibere assembleari e la mancata apertura di un conto corrente intestato al condominio (su questo aspetto ci si soffermerà più avanti). 

Le ipotesi di revoca giudiziale sono completate, nei loro profili applicativi, dall’art. 64 disp. att. del codice civile: "Sulla revoca dell'amministratore, nei casi indicati dall'undicesimo comma dell'articolo 1129 e dal quarto comma dell'articolo 1131 del codice, il tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito l'amministratore in contraddittorio con il ricorrente. Contro il provvedimento del tribunale può essere proposto reclamo alla corte d'appello nel termine di dieci giorni dalla notificazione o dalla comunicazione".

Effetti delle revoca

Chiaro quindi che la revoca dell'amministratore di condominio è l'atto con il quale i condomini, tramite l'assemblea o tramite l'intervento dell'autorità giudiziaria, pongono fine al rapporto instaurato con l'amministratore di condominio al quale hanno conferito mandato.

Tirando quindi le fila, il rapporto di mandato, mediante la revoca, viene interrotto prima della sua scadenza naturale:

• su iniziativa di uno o più condomini che a tale fine si rivolgono all'autorità giudiziaria;
• per decisione dell'assemblea condominiale.

Il venir meno della carica di amministratore comporta ovviamente il venire meno degli obblighi a cui è tenuto nel rispetto del mandato.

Revoca senza giusta causa o immotivata

La revoca, come anticipato, può essere disposta in presenza o in assenza di una giusta causa.

A stabilirlo, come già detto, è la prima disposizione del comma 11 dell'art. 1129, che riconosce all'assemblea condominiale il potere di revocare l'amministratore "in ogni tempo" con la maggioranza prevista per la nomina o con le modalità stabilite dal regolamento condominiale.

Dal tenore letterale della norma emerge chiaramente che solo l'assembla condominiale, non il giudice, può revocare l'incarico all'amministratore anche in assenza di una giusta causa. Questo perché, come abbiamo visto parlando del mandato, il rapporto che lega i condomini all'amministratore si basa sulla fiducia, se questa viene meno, il rapporto non ha più ragione d'essere.

Ovviamente la revoca immotivata dell'amministratore ha per lungo tempo sollevato i seguenti interrogativi:

• all'amministratore di condominio spetta il risarcimento del danno?
• egli conserva, nonostante la revoca, il diritto al compenso?

Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 20957/2004, hanno fugato definitivamente tali perplessità. Con detta decisione la Corte ha chiarito che, nelle ipotesi di revoca ante tempus (cioè prima della scadenza), l'amministratore revocato, ai sensi dell'art. 1725 c.c., potrà permanere nella stabilità dell'incarico ed agire in via ordinaria per pretendere il risarcimento del danno subito per essere stato ingiustamente revocato. Tale tutela però non potrà essere in forma specifica, ma soltanto risarcitoria o per equivalente.

Per quanto riguarda il secondo aspetto, la stessa sentenza dispone che il giudice ordinario valuterà l'esistenza della giusta causa, non solo ai fini dell'eventuale risarcimento dei danni, ma anche ai fini del soddisfacimento dei crediti spettanti all'amministratore, ai sensi degli artt. 1719 e 1720 c.c.

Quorum assembleare per la revoca dell'amministratore

La revoca dell'amministratore da parte dell'assemblea deve essere decisa dai condomini con la stessa maggioranza prevista per la sua nomina o in base alle regole stabilite dal Regolamento di condominio.

Nel primo caso quindi, ai fini della revoca occorre, la maggioranza dei condomini intervenuti, che rappresentino almeno la metà del valore dell'intero edificio, che abbiano ovviamente espresso il loro voto a favore della revoca. Regola che si ricava dall'art. 1136 comma 4 c.c.

In realtà l'amministratore può essere revocato anche in sede di assemblea straordinaria, che è quella che viene convocata nelle modalità di cui all'art. 66 delle disposizioni di attuazione del Codice civile. In questo caso è sufficiente che la richiesta della convocazione provenga da due condomini che rappresentino almeno 1/6 del valore dell'edifico.

Il regolamento condominiale infine, può prevedere forme e modalità ulteriori di revoca dell'amministratore.

Gravi irregolarità fiscali e apertura conto corrente condominiale

Nel disciplinare la revoca dell'amministratore di condominio, il codice civile si occupa altresì, di due fattispecie in maniera particolare rispetto alle altre:

• quella in cui l'amministratore abbia commesso gravi irregolarità fiscali;
• quella in cui egli non abbia aperto o utilizzato il conto corrente condominiale.

Se esse si verificano, il singolo condomino può chiedere la convocazione di assemblea per fare cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore e, in caso di mancata revoca da parte dell'assemblea, può rivolgersi all'autorità giudiziaria.

Il ricorrente, in caso di accoglimento della domanda, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio che a sua volta può rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato.