La Corte di Cassazione richiamando un principio consolidato nella giurisprudenza della stessa Corte ha ricordato che "il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d'uso di beni immobili non è di ostacolo alla valida costituzione di un rapporto di locazione sempre che vi sia stata, da parte del conduttore, concreta utilizzazione del bene secondo la destinazione d'uso convenuta".
Al contrario il proprietario è responsabile della mancata regolarizzazione urbanistica nel caso in cui la destinazione particolare dell'immobile costituisca il contenuto "dell'obbligo specifico dello stesso locatore di garantire il pacifico godimento dell'immobile in rapporto all'uso convenuto"
La Corte (sentenza n. 14772 del 2009) si è occupata del caso di un conduttore che aveva stipulato un contratto di locazione per uso laboratorio odontotecnico. In realtà il bene aveva come destinazione d'uso quella di “magazzino”.
Il conduttore aveva dedotto di non aver potuto utilizzare l'immobile perché altrimenti sarebbe andato incontro a sanzioni amministrative. Il Proprietario al contrario aveva evidenziato che il conduttore aveva comunque utilizzato il bene ed era a conoscenza dei problemi inerenti la regolarizzazione sotto il profilo urbanistico sin dala sottoscrizione del contratto.
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Motivi della decisione
1. Con l’unico motivo di ricorso si denuncia violazione dell’art. 360 n. 3 c.p.c. in relazione all’art. 1218 c.c.. In particolare il ricorrente deduce che la risoluzione del contratto - operando con effetto ex nunc - non poteva liberare i proprietari (o il curatore) della responsabilità per il non corretto adempimento delle proprie obbligazioni, prevista dall’art. 1218 c.c.. Contesta, quindi, il punto della sentenza impugnata in cui si rileva che il conduttore, essendo a conoscenza dei problemi inerenti alla destinazione urbanistica del bene, aveva assunto il rischio della regolarizzazione dell’immobile; deduce, a tal riguardo, di aver stipulato il contratto per uso laboratorio odontotecnico nell’agosto 1998 e di avere comunicato al curatore sin dal settembre 1998 che la destinazione d’uso era “magazzino”, senza che costui o i proprietari provvedessero ai relativi incombenti; assume, altresì, contrariamente a quanto ritenuto dai giudici del merito, di non aver fruito dell’immobile, per effetto dell’inadempimento o non completo adempimento dei locatori, anche perché altrimenti sarebbe andato incontro alle sanzioni previste dal regolamento comunale di igiene, essendo necessaria per lo svolgimento dell’attività artigiana un’apposita autorizzazione comunale, subordinata alla verifica dell’idoneità dei locali; censura, infine, la decisione impugnata, nel punto in cui si rileva l’assenza di specificazione del pregiudizio materiale subito dal conduttore, per effetto della mancata regolarizzazione della destinazione urbanistica dell’immobile, assumendo che i danni erano quelli documentati, rappresentati da spese per allacci elettrici, acquisti mobili e macchinari, spese di due traslochi ecc..
1.1. Il motivo è infondato.
Il ricorrente - pur formalmente denunciando violazione di legge in relazione all’art. 1218 c.c. - sollecita, nella sostanza, la rivalutazione delle risultanze processuali e delle conclusioni congrue e logiche che ne hanno tratto i giudici di merito, fondandole sul principale rilievo che lo stesso comportamento del conduttore (che, pur avendo intimato disdetta nel settembre 1998, continuò a detenere il bene sino all’aprile 1999) era sintomatico della permanenza della funzione sinallagmatica contrattuale.
Siffatto comportamento è apparso sicuramente concludente, perché espressivo della fruizione funzionale e utilitaria del bene (per effetto delle morfologicamente immutate modalità di esercizio del possesso) ed è stato, altresì, ritenuto rispondente ad una logica comportamentale ben precisa, segnatamente evidenziando a tal riguardo i giudici di appello (sulla base di una deposizione testimoniale) che il T. era a conoscenza dei problemi inerenti la regolarizzazione del bene sotto il profilo della formale destinazione urbanistica e ne aveva accettato il rischio nel momento della stipula del contratto, rifiutandosi successivamente di accollarsene gli oneri, dopo averne verificato l’importo.
1.2. Ritiene il Collegio che le riportate argomentazioni, unitamente al rilievo che solo la messa a disposizione del bene in favore del locatore (eventualmente con offerta formale) avrebbe potuto evitare la mora debendi, siano corrette sotto il profilo logico-giuridico e idonee a giustificare il diniego della pretesa risarcitoria nei confronti dei locatori, anche a prescindere dall’ulteriore considerazione dell’assenza di specifica allegazione di un pregiudizio causalmente riconducibile alla mancata regolarizzazione del bene.
È il caso di precisare che la circostanza che l’utilizzo dell’immobile avrebbe esposto il conduttore a sanzioni amministrative non infirma la ratio decidendi la quale poggia, da un lato, sul rilievo della perdurante fruizione dell’immobile da parte del conduttore e, dall’altro, sulla considerazione dell’originaria conoscenza del “problema” da parte del medesimo T. .
Del resto costituisce principio consolidato nella giurisprudenza di questa Corte quello secondo il quale il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d’uso di beni immobili non è di ostacolo alla valida costituzione di un rapporto di locazione sempre che vi sia stata, da parte del conduttore, concreta utilizzazione del bene secondo la destinazione d’uso convenuta, mentre del mancato rilascio il locatore è responsabile nei confronti del conduttore quando la destinazione particolare dell’immobile in conformità alle richieste autorizzazioni, concessioni o licenze amministrative abbia costituito il contenuto dell’obbligo specifico dello stesso locatore di garantire il pacifico godimento dell’immobile in rapporto all’uso convenuto (Cass. civ., Sez. III, 17/01/2007, n. 975; cfr. anche Cass. 5 novembre 2002 n. 15489; n. 12030 del 2000 e n. 4598 del 2000), circostanza, quest’ultima, neppure dedotta da parte ricorrente.
1.3. Si ricorda in proposito che il vizio di cui all’art. 360, n. 3, cod. proc. civ. consiste nella deduzione di una erronea ricognizione, da parte del giudice a quo, della fattispecie astratta prevista da una norma e, quindi, implica necessariamente un problema interpretativo della stessa, laddove la allegazione di una erronea ricognizione della fattispecie concreta, a mezzo delle risultanze di causa, è esterna alla esatta interpretazione della legge e impinge nella tipica valutazione del giudice del merito, la cui censura è possibile, in sede di legittimità, sotto l’aspetto del vizio di motivazione (confr. Cass. civ. 8 giugno 2007, n. 13391). Questo peraltro ricorre solo quando le ragioni poste a fondamento della decisione non siano esplicitate o adeguatamente esplicitate, appaiano logicamente sconnesse ovvero tra loro contrastanti, in guisa da elidersi a vicenda e da non consentire l’individuazione della ratio decidendi (confr. Cass. civ. 6 marzo 2008, n. 6064).
Orbene il ricorrente, pur allegando che i giudici del merito, in tesi, hanno malamente interpretato la norma di cui all’art. 1218 c.c., si limita in realtà a censurare la lettura delle risultanze di causa, peraltro con continui rinvii a dati fattuali, che non sono controllabili come tali in questa sede.
In conclusione il ricorso va rigettato.
Il ricorrente va condannato, per il criterio di soccombenza, a rimborsare le spese del giudizio di legittimità, come liquidate in dispositivo, rispettivamente, in favore di C.e S.U. , nonché in favore di G. M. .
