Prestito con preliminare e procura: quando scatta il divieto di patto commissorio

È nullo per violazione dell'art. 2744 del codice civile il meccanismo negoziale che, in caso di mancato rimborso di un prestito, comporti il trasferimento della proprietà di un bene dal debitore al creditore, anche se tale effetto non è previsto in modo espresso nel contratto di mutuo.

La Corte di cassazione, con la sentenza n. 2023 del 2026, ha ribadito che il divieto di patto commissorio non riguarda solo le clausole formalmente denominate come tali, ma si estende a qualsiasi accordo o combinazione di atti idonei a realizzare il medesimo risultato vietato: l'acquisizione del bene dato in garanzia da parte del creditore a seguito dell'inadempimento.

Secondo l'interpretazione funzionale della norma, sono colpiti da nullità anche i patti indiretti o collegati, quando la loro struttura complessiva evidenzi una indebita pressione sul debitore, costretto ad accettare in anticipo la perdita della proprietà come conseguenza del mancato pagamento.

Nel caso esaminato, l'erogazione del prestito era accompagnata dall'obbligo, imposto al mutuatario, di stipulare un contratto preliminare di vendita dei propri beni e di rilasciare una procura speciale a vendere, qualificata come irrevocabile perché conferita anche nell'interesse del mandatario. L'operazione risultava formalmente intestata a un terzo, legato al creditore da vincoli familiari, mentre il professionista coinvolto assisteva il debitore in una procedura esecutiva già in corso.

La Suprema Corte ha ritenuto rilevanti una serie di elementi sintomatici dell'illecito: la designazione di un acquirente diverso ma riconducibile al creditore, la evidente sproporzione tra il prezzo pattuito e il valore reale dell'immobile, nonché la mancata restituzione dell'eventuale eccedenza di prezzo. Tali circostanze, valutate nel loro insieme, hanno consentito di ricostruire un'operazione unitaria diretta ad aggirare il divieto di legge.

È stato inoltre evidenziato che la contestualità temporale tra mutuo, atto di vendita e rilascio della procura, unita alla situazione di difficoltà economica del debitore conosciuta dalla controparte, rafforza la presunzione di un patto commissorio dissimulato, a prescindere dalla forma giuridica adottata.

In conclusione, la Cassazione conferma che ogni schema negoziale volto a garantire un credito mediante il trasferimento automatico del bene in caso di inadempimento resta vietato, anche quando mascherato da contratti formalmente leciti.