Amministratore di condominio: il "patteggiamento" di un reato è causa di revoca?

Il Tribunale di Brescia con decreto del 6 marzo 2025 ha fatto chiarezza sui rigidi requisiti soggettivi necessari per ricoprire l'incarico di amministratore di condominio, soffermandosi in particolare sul concetto di onorabilità e sull'efficacia delle sentenze di patteggiamento.

Il caso

Alcune condomine hanno adito l'Autorità giudiziaria chiedendo la revoca del proprio amministratore. Tra le diverse contestazioni (ammanchi di cassa e falsificazione di titoli formativi), la censura principale riguardava una condanna per delitti contro il patrimonio (furto aggravato) risalente al 1996, definita tramite patteggiamento.

La decisione del Tribunale

Il Tribunale di Brescia ha accolto il ricorso, disponendo la revoca immediata dell'amministratore sulla base delle seguenti motivazioni.

L'art. 445 comma 1-bis c.p.p., così come modificato dalla Riforma Cartabia, equipara la sentenza di patteggiamento ad una pronuncia di condanna. La sentenza di patteggiamento non ha efficacia e non può essere utilizzata a fini di prova nei giudizi civili, disciplinari, tributari o amministrativi, compreso il giudizio per l'accertamento della responsabilità contabile.

L'art. 71 bis disp att. c.c. lett. b) prevede che chi è stato condannato per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni, non può svolgere l'attività di amministratore di condominio.

Alla luce di ciò la sentenza di patteggiamento potrebbe essere esclusa tra le sentenze di condanna di cui all'art. 71 bis disp. att. c.c. e dunque l'amministratore condannato per un reato contro il patrimonio con il rito predetto non perde l'onorabilità.

Secondo il Tribunale di Brescia la sentenza di patteggiamento rappresenta un fatto storico incompatibile con i requisiti di onorabilità richiesti dall'art. 71 bis disp. att. c.c. per lo svolgimento della carica di amministratore di condominio: chi ha commesso delitti contro il patrimonio non è considerato idoneo alla gestione finanziaria degli affari altrui. Pertanto, l'amministratore condannato con rito di patteggiamento per un reato con il patrimonio non ha i requisiti di onorabilità necessari per lo svolgimento dell'attività di amministrazione condominiale.

Il Tribunale, inoltre, ha stabilito che l'estinzione del reato ex art. 445 comma 2 c.p.p. cancella gli "effetti penali", ma non gli effetti extrapenali. A differenza di quanto previsto per le misure di prevenzione (dove la riabilitazione cancella l'impedimento allo svolgimento dell'attività di amministratore di condominio), per le condanne per delitti contro il patrimonio il legislatore all'articolo 71 bis disp. att c.c. non ha previsto alcuna modalità cui far ricorso per ottenere la cancellazione definitiva della condanna. Pertanto, il requisito di onorabilità perso per via della condanna per il compimento di un reato contro il patrimonio, a seguito di patteggiamento, non si recupera automaticamente con l'estinzione del reato.

Il Tribunale ha ribadito che la delibera di nomina di un amministratore privo dei requisiti di legge è affetta da nullità assoluta (in linea con la recente Cassazione n. 28195/2024). Cosa significa per il condominio"

La nomina è nulla ex tunc (come se non fosse mai avvenuta). Non conta che la delibera non sia stata impugnata entro i classici 30 giorni: la nullità può essere fatta valere in ogni momento e rilevata d'ufficio dal giudice.

Conclusioni

Un amministratore di condominio che ha riportato una condanna per reato contro il patrimonio a seguito di patteggiamento perde i requisiti di onorabilità richiesti dall'art. 71 bis disp. att. c.c.. Tale perdita non è recuperabile a seguito dell'estinzione del reato ai sensi dell'art. 445 comma 2 c.p.p. L'amministratore, pertanto, può essere revocato e la delibera di nomina può essere dichiara nulla con efficacia ex tunc.

Avv. Luca Vancheri

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