I fatti
Una società condomina di un fabbricato sito in Ariano Irpino (Av), ha proposto reclamo avverso il decreto del Tribunale di Benevento con cui era stato rigettato il ricorso per ottenere la revoca giudiziale dell'amministratore, a suo dire responsabile di gravi irregolarità commesse nello svolgimento del suo mandato tra cui la mancata presentazione della rendicontazione annuale nei modi e nei termini di legge.
La condomina lamenta che il Tribunale non abbia considerato grave irregolarità l'aver l'amministratore convocato l'assemblea dei condòmini per l'approvazione dei bilanci consuntivi per gli anni 2021, 2022 e 2023 fuori dai termini previsti dalla legge (art. 1130 n. 10 c.c.) sull'assunto che solo l'omessa convocazione dell'assemblea, e non il mero ritardo, giustificasse la revoca dell'amministratore ex art. 1129 c.c..
Secondo la condomina reclamante, invece, il non lieve ritardo nella convocazione dell'assemblea e la violazione del criterio dell'annualità della gestione, conseguente all'aver sottoposto l'esame dell'approvazione dei tre rendiconti nell'unica adunanza del 26.8.2023, costituirebbero un'ipotesi di irregolarità tale, per revocare l'amministratore di condominio.
La decisione
La Corte di Appello di Napoli, ritiene che per "omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale", quale ipotesi tipizzata di grave irregolarità ai sensi dell'art. 1129 comma 12 n. 1), debba intendersi non solo la mancata convocazione dell'assemblea ma altresì l'aver sottoposto all'esame dell'assemblea la rendicontazione oltre il termine di legge e altresì senza il rispetto del criterio dell'annualità, doveri entrambi imposti dall'art. 1130 n. 10 c.c., a mente del quale l'amministratore deve " redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni". L'importanza e rilevanza della rendicontazione con cadenza annuale ed entro precisi limiti temporali risponde alla necessità di assicurare effettività al diritto di ciascun condomino di controllare l'operato dell'amministratore, infatti solo una puntuale e ciclica verifica assembleare sui risultati della gestione condotta dall'amministratore consente ai singoli partecipanti di chiedere in via diretta spiegazioni e chiarimenti, presentare obiezioni e osservazioni, tutte facoltà evidentemente affievolite, se non svuotate, laddove l'esame e l'approvazione riguardi in un un'unica adunanza rendiconti consuntivi per diverse annualità di gestione, per la difficoltà di analizzare con consapevole attenzione documenti e dati afferenti un arco temporale ultrannuale; allo stesso modo, la mancata convocazione dell'assemblea nel termine di legge (180 gg. dalla chiusura dell'esercizio precedente) ritardando la verifica circa l'operato dell'amministratore, incide in modo negativo sulla possibilità dei condòmini di intervenire tempestivamente in caso di irregolarità gestionali; la puntualità della rendicontazione nei termini suddetti rappresenta, quindi, un obbligo fondamentale dell'amministratore per garantire la trasparenza e la corretta gestione delle finanze condominiali la cui violazione costituisce "grave irregolarità" ai sensi del combinato disposto degli artt. 1129 comma 12 n. 1) e 1130 n. 10 c.c. che giustifica la revoca dello stesso.
Nel caso in esame, vi è stato ritardo (tra l'altro non lieve) nella convocazione dell'assemblea per l'approvazione dei bilanci consuntivi 2021 e 2022, che è stata convocata e si è tenuta per l'approvazione di entrambe le rendicontazioni, solo il 26.8.2023 e anche in violazione del criterio dell'annualità della gestione.
L'inadempimento dell'Amministratore è da considerarsi colpevole e integra grave irregolarità secondo la previsione dell'art. 1129 c.c. tale da giustificare la revoca dell'amministratore, senza che sia necessaria la prova di un pregiudizio concreto per il Condominio ed essendo irrilevante l'intervenuta approvazione dei suddetti rendiconti.
Possiamo concludere dicendo che la tardività della presentazione ai condòmini del rendiconto integra una grave irregolarità, che legittima la revoca dell'amministratore in virtù della violazione della prescrizione dettata dall'art. 1130 n. 10 c.c.
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