Parcheggio nel cortile del condominio: ne ha diritto anche l'affittuario

Il locatario non può essere considerato un estraneo alla compagine condominiale anche perché il condomino ha il diritto di cedere ad altri il godimento della sua quota così come disciplinato dall'art. 1103 c.c. E' quanto ha affermato il Tribunale di Napoli Nord nella sentenza del 10.3.2023 (sotto allegata) dando ragione ai ricorrenti che chiedevano l'annullamento della delibera condominiale in ordine alla non attribuzione dei posti auto all'interno dell'area cortilizia, come prevista dal regolamento condominiale approvato.

Il giudicante ritiene che la domanda degli attori sia fondata nella parte in cui eccepiscono che la delibera de qua comprimi il loro diritto nascente dal titolo di proprietà.

Gli attori lamentano, infatti, di essere stati limitati nel proprio ed esclusivo diritto di proprietà, scaturente dall'approvazione della delibera impugnata la quale predetermina ed assegna le aree destinate al parcheggio delle autovetture all'interno della corte, limitando di fatto la possibilità di parcheggiare per gli stessi e per i conduttori dei locali commerciali di loro proprietà.

Atteso che il parcheggio rientra tra le aree comuni del condominio, afferma il giudice, "ciò significa che esse spettano a ciascun condomino, il quale può farne l'utilizzo che ritiene migliore, in conformità della destinazione dell'area e senza ledere il diritto degli altri condòmini di farne un uso paritario; da tanto deriva anche che, come per qualsiasi altra cosa comune, il condomino che è titolare di quote millesimali maggiori può rivendicare più diritti, dovendo però al contempo sostenere maggiori spese in sede di riparto".

Ancora, "l'eventuale limitazione del diritto a parcheggiare comporterebbe una compromissione del diritto di proprietà". Da quanto esposto deriva che solamente il regolamento di natura contrattuale può limitare l'uso del parcheggio a favore di alcuni condòmini, estromettendone altri; "tale limitazione, invero, non può essere ottenuta mediante una semplice votazione assembleare, né per mezzo di un regolamento assembleare, in quanto al consesso dei condòmini è proibito decidere nel senso di limitare il godimento del bene comune a uno dei condòmini". L'assemblea, invece, prosegue il tribunale, "può dettare le regole per l'uso del parcheggio senza estromettere nessuno, ad esempio stabilendo un uso turnario del parcheggio, il quale è assolutamente legittimo; senza però escludere alcuni dei condòmini in favore di altri".

Nel caso di specie, dalla documentazione versata in atti emerge che gli attori, al pari degli altri condomini, hanno il diritto di parcheggiare nella corte del Condominio; pertanto, la delibera dell'assemblea condominiale che di fatto ne sancisce l'interdizione è da ritenersi nulla.
Per ciò che attiene al divieto di parcheggiare all'interno del suddetto cortile per i conduttori dei locali commerciali (di cui sono proprietari gli attori), conclude il tribunale accogliendo il ricorso, "la Cassazione civile del 31.08.2017 n. 20612 ha precisato che l'affittuario ha gli stessi diritti del proprietario all'uso delle parti comuni, tra cui quelle adibite a parcheggio" (cfr. Cass. civ., sentenza n. 19.308 del 3 ottobre 2005) intendendo che l'affittuario non può essere considerato un estraneo alla compagine condominiale anche perché il condomino ha il diritto di cedere ad altri il godimento della sua quota così come disciplinato dall'art. 1103 c.c.".