Liti di condominio: imparare a negoziare con un gioco

• Liti di condominio
• Mediazione obbligatoria
• Gestione dei conflitti: modello Galasso
• La tecnica dei colori
• Metodo della Comunicazione non violenta (CNV)
• Medianos: gioco didattico

Liti di condominio

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Il mondo del condominio, si sa, è alquanto litigioso.

Su circa 5 milioni di cause civili pendenti in Italia, secondo le statistiche del Ministero della Giustizia, sarebbero oltre 1 milione quelle relative a liti condominiali.

Già questo dato fa capire quanto sia travagliata la vita nei condomini del nostro Paese: una litigiosità esasperata, che ha più volte portato a gravi turbative dell'ordine pubblico e addirittura, nei casi più gravi, a reati contro le persone.

I dati statistici evidenziano come i motivi delle controversie siano spesso banali e di poco conto, come ha riportato un'importante associazione di amministratori di condominio, l' A.N.AMM.I., in uno studio di qualche tempo fa, stilando una "classifica" delle cause più frequenti di lite fra condomini:

• immissioni di rumori o odori nelle aree comuni o negli appartamenti vicini;
• collocazione in aree comuni di oggetti o veicoli di singoli condomini;
• rumori causati dai giochi dei bambini in cortile;
• sgocciolamento causato dall' annaffiatura di piante sui balconi;
• la conduzione di animali nelle aree comuni;
• decoro esterno del condominio (bucato steso, lancio di mozziconi di sigaretta dai balconi, tovaglie sbattute).

Ovviamente queste sono le più frequenti, ma il ricorso alla giustizia ordinaria in condominio può avvenire per altre ragioni, come l'impugnazione di delibere assembleari, il recupero dei crediti nei confronti dei morosi, le inadempienze contrattuali, gravi e reiterate violazioni del regolamento di condominio, appropriazione o abuso della cosa comune ecc…

Sta di fatto che ogni anno, due milioni di condòmini si rivolgono alla Giustizia, spesso vedendo respinti i propri ricorsi, oppure trovandosi invischiati in cause civili pluriennali, costosissime e dall'esito incerto, che avvalorano le parole di Orson Welles: "Nessuno ottiene giustizia. La gente ottiene solo fortuna o sfortuna".

La banalità dei motivi più frequenti tuttavia, rivela un fenomeno sociale diffuso: la sempre più crescente incapacità del dialogo fra le parti: la gente non si parla.

Nell'era dell'iper informazione e della connessione perenne ai social network ed alla rete attraverso tablet e smartphone, la gente rifiuta di avere un sereno e civile rapporto con i vicini e ogni comportamento, anche solo se lievemente non in linea con le proprie aspettative e i propri valori, anche se fatto realmente in buona fede, viene subìto come un'onta infamante e ci si chiude a riccio, covando rancore, se non addirittura odio per il dirimpettaio irrispettoso delle regole.

Invece di risolvere banalmente con buon senso la fonte di attrito (a volte potrebbe bastare una parola, un sorriso o addirittura uno sguardo eloquente, ma bonario) si preferisce aspettare in silenzio fino a non poterne più e poi deferire la questione all'amministratore, spesso chiamato in causa impropriamente, per questioni che riguardano la sfera interpersonale dei condòmini, che nulla ha a che fare con il suo rapporto di mandato.

L'amministratore diventa quindi il primo mediatore e se la sua esperienza, i suoi consigli e il suo intervento spesso si rivelano efficaci a risolvere il problema, altre volte invece il contenzioso diventa inevitabile, se le parti in maniera irriducibile rimangono sulle loro posizioni senza la volontà effettiva di trovare un accordo.

Questo porta ad una riflessione dettata dall'esperienza: se l'amministratore informato del potenziale contenzioso, lavora bene al fine di trovare una soluzione bonaria di componimento della potenziale lite, può trovarsi nella condizione di riuscirci e la cosa finisce lì, oppure no, vedendo vanificato ogni tentativo di risoluzione della controversia.

Mediazione obbligatoria

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In quest'ultimo caso è veramente difficile (anche se non del tutto improbabile) che il ricorso alla mediazione obbligatoria ex comma 5 dell'articolo 71-quater delle disposizioni di attuazione del codice civile, possa avere successo. Questo è il motivo per cui la scrivente non crede all'istituto della mediazione calato nel contesto condominiale. Crede nella mediazione, ma non così come è stata disciplinata (e imposta) dal legislatore.

L'amministratore è il primo mediatore e questa consapevolezza lo deve portare ad essere all'altezza del suo ruolo e a rendere costruttiva ogni potenziale fonte di conflitto.

Il conflitto distruttivo è infatti come la sabbia negli ingranaggi: rallenta tutto fino a "bloccare" pericolosamente la vita in comune, impedendo una corretta comunicazione ed inquinando i rapporti tra le persone.

Quadro a tinte fosche, ma tanto realistico quanto migliorabile.

Saper affrontare il conflitto in modo dialogante è una competenza chiave per l'amministratore. Evitare i conflitti significa avere la probabilità che vi sia un'atmosfera di finta "armonia silenziosa" ben lontana dal favorire cooperazione, innovazione e dunque energia positiva.

In tal modo i rapporti non evolvono ed il loro potenziale rimane implacabilmente cristallizzato.

Ecco alcuni sintomi della conflittualità distruttiva (più o meno latente) che si possono manifestare in maniera più o meno severa:

• Discussioni accese che non portano a nulla
• Lamentele sibilate fra i denti
• Commenti in piccoli gruppi in cui si dice ciò che non si è voluto/saputo/potuto dire in assemblea, per evitare discussioni o giudizi
• Ostracismo fra condòmini
• Si parla spesso in termini di contrapposizione e ci si riferisce genericamente agli "altri" come colpevoli di qualcosa
• Nessuno parla, propone, promuove tranne i soliti 2 o 3
• Si trattengono le informazioni, non c'è collaborazione né fiducia.

La pace non è l'assenza di conflitto (elemento di per sé ineliminabile e anzi potenzialmente costruttivo) ma è la convivenza armonica di interessi differenti e a volte contrastanti.

L'essere in relazione con l'altro, prima o poi, ci condurrà verso il conflitto. Nulla di più naturale: il conflitto è parte dell'esistenza tanto quanto lo è l'armonia.

Non è il conflitto ad essere dannoso quanto, piuttosto, alcune strategie di gestione e superamento che si rivelano controproducenti.

Il problema del conflitto non risiede nel litigare, ma nel modo in cui si litiga.

Gestione dei conflitti: modello Galasso

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Ecco che allora devono svilupparsi competenze atte a gestire in maniera funzionale il conflitto, riconoscendo segnali, adattandosi ai contesti e scegliendo i metodi più efficaci per ristabilire gli equilibri essenziali ad una armonica convivenza, consapevole delle differenze dei punti di vista.

Si compie spesso l'errore di pensare di poter eliminare un conflitto, ma ciò non è possibile poiché ha radici nella relazione con gli altri. Gli elementi su cui possiamo intervenire, invece, sono le modalità attraverso le quali decidiamo di affrontare i vari conflitti e sono, in base al modello di Galasso assertività/cooperazione del 2004:

1. Forzatura (alta assertivita?/bassa cooperazione). Chi agisce secondo questa modalita? vuole assolutamente affermarsi sull'altro, gettando le basi affinche? si instauri una vera competizione in cui ci sia un vincitore e un vinto. Viene messo in atto quando si hanno a disposizione tempi brevi, quando si ha la certezza di essere nel giusto e si vuole trarre un vantaggio e non si teme che i rapporti interpersonali vengano compromessi.

2. Confronto o Collaborazione (alta assertivita?/alta cooperazione). I due contendenti si impegnano insieme per trovare la giusta soluzione che permette ad entrambi di affermare i loro punti di vista. Non hanno interesse a litigare ma nel superare il conflitto.

3. Compromesso (moderata assertivita?/moderata cooperazione). Si tratta di un caso particolare di confronto basato sul do ut des. Il compromesso sembra apparentemente una modalita? positiva, simile al confronto, ma ciononostante i contendenti pur uscendo entrambi "vincitori", peccano sul rapporto umano.

4. Accomodante o Compiacenza (bassa assertivita?/alta cooperazione). In questo caso non viene necessariamente attuata una corretta e specifica gestione di risoluzione del conflitto, ma vengono preservati i rapporti umani, trovando una soluzione che vada bene per entrambi, contendendo e controllando le emozioni, evitando cosi? ulteriori discordanze.

5. Abbandono o Elusione (bassa assertivita?/bassa cooperazione). Viene utilizzato quando si vuole rimandare un determinato problema sapendo gia? anticipatamente di non risultare vincitore. Non deve essere considerato pero? come un atto per mancanza di coraggio o di scarso interesse sul problema.

Inutile sottolineare come la tecnica del confronto e della collaborazione è quella che dà i risultati migliori, perché implica il rispetto reciproco dei bisogni e basa su questo l'impegno a trovare una soluzione di reciproca soddisfazione.

La tecnica dei colori

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Utile da associare al modello Galasso è la "tecnica dei colori".

Il funzionamento di tale tecnica è molto semplice: consiste nell'associare dei determinati colori (rosso, blu, giallo e verde) ad alcuni aspetti caratteriali che emergono nelle situazioni di vita quotidiana e, in questo caso, condominiali. In questo modo si riesce a conoscere molto più in profondità le caratteristiche dei soggetti coinvolti, anticipando le esigenze delle parti in conflitto.

Rosso. Attraverso questa tonalità, il mediatore è in grado di individuare soggetti molto espansivi a cui piace sentirsi protagonisti e al centro dell'attenzione, prendere in mano la discussione e gestire le conversazioni. Nell'ambito condominiale, si tratta di soggetti che tendono a prendere decisioni per tutti e a far valere le loro idee specialmente durante un'assemblea collettiva. Tuttavia, questi aspetti possono avere anche un riscontro negativo: i soggetti rappresentati dal colore rosso tendono, alcune volte, a richiedere troppo alle persone che li circondano, mostrando un'eccessiva esigenza e aggressività.

Blu. I soggetti rappresentati da questa tonalità sono persone caratterialmente più timide e introverse che preferiscono lasciare spazio ad altri nelle conversazioni. Durante un'assemblea condominiale, si può notare che tenderanno a esprimersi in maniera concisa, sintetica e rapida, anche per non attirare troppa attenzione su di sé. Questi soggetti potrebbero essere considerati troppo rigidi e freddi nei rapporti interpersonali con i propri vicini di casa.

Giallo. Questo colore è il simbolo di persone decisamente particolari e facilmente riconoscibili, soprattutto dal proprio stile originale. Essi sono caratterizzati da un forte entusiasmo che si manifesta quando ci si ritrova a discutere di importanti questioni: è proprio in questi momenti che si rivelano tutte le loro qualità più stravaganti. Altra caratteristica è senza dubbio la convivialità, molto importante all'interno dei rapporti tra vicini di casa perché genera una sensazione di piacere e tranquillità nel dialogo.

Verde. Questa tonalità descrive soggetti decisamente comprensivi specialmente quando vengono commessi degli errori o disattenzioni. Inoltre, questi soggetti sono anche propensi alla cooperazione e per questo motivo tendono a collaborare e a coinvolgere tutti nella realizzazione di un progetto. Tuttavia, con il passare del tempo, possono rivelarsi permalosi e testardi.

Abbiamo visto che si tratta principalmente di tecniche e competenze relative alla comunicazione e ai rapporti interpersonali. La comunicazione è uno dei fattori più importanti per la risoluzione di una controversia e proprio da qui si sviluppa l'importanza dell'ascolto attivo, uno strumento indispensabile per rendere più semplice la comprensione dei bisogni del proprio assistito e per metterlo a suo agio. Ascoltare aumenta il consolidamento di relazioni forti tra le parti e questo stimola un desiderio di collaborazione funzionale alla riuscita dei propri intenti e alla continuità della propria attività.

Metodo della Comunicazione non violenta (CNV)

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Sempre riguardo la comunicazione, il metodo che si basa sulla Comunicazione Non Violenta (CNV) ideata dallo psicologo Marshall Rosenberg, permette di ripensare le modalità con cui ci si esprime e si ascoltano gli altri. È un linguaggio che accoglie e libera, che chiede con gentilezza e rende partecipe l'altro attivando una comunicazione positiva che prevede un "noi", abbattendo la necessità di innalzare muri difensivi. È anche un metodo per migliorare la capacità di comunicazione basata sulla ricerca della risoluzione dei conflitti e sul rispetto di sé, degli altri e di ciò che ciascuno desidera ottenere.

Una competenza fondamentale è l'empatia, ovvero la capacità di "mettersi nei panni dell'altro" e cercare di comprendere le emozioni che il proprio interlocutore sta provando. L'obiettivo è quello di far percepire al soggetto supporto e comprensione dato che i soggetti, durante una negoziazione, possono reagire in base alle emozioni del momento senza far prevalere il lato razionale, tuttavia, l'equilibrio può essere ristabilito riconoscendo ed etichettando le emozioni personali.

Medianos: gioco didattico

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"Medianos - The Board Game" è un gioco didattico (serious game), che consente ai giocatori di simulare la gestione di un conflitto, allenandosi a saper stare ("so-stare") nel conflitto, alla ricerca di una soluzione del problema accettabile, attraverso un approccio alternativo, rispetto a quanto ordinariamente avviene quando si demanda la gestione e la decisione del conflitto ad un "terzo" giudice o arbitro.

Si tratta di un game finalizzato anche al team building aziendale, ovvero tutte quelle attività che si possono svolgere all'interno o all'esterno di un'organizzazione con l'obiettivo di promuovere l'integrazione tra i vari team di lavoro, migliorare la comunicazione tra le persone e aumentare produttività e motivazione del personale. Inoltre, sono fondamentali per creare un clima organizzativo adatto alla condivisione, fiducia e collaborazione.

Il gioco condurrà dunque i partecipanti attraverso un percorso di risoluzione del conflitto in maniera etica e dialogante, favorendo la comunicazione tra le parti, lo scambio di informazioni, il riconoscimento delle emozioni, degli interessi e dei bisogni "sommersi" propri e dell'altro giocatore, oltre che a mettersi nei panni dell'altro, allenandosi a cambiare punto di vista. Lo scopo del gioco è quello di portare i giocatori ad una negoziazione che possa valorizzare i reali interessi dei giocatori medesimi ed i punti in comune consapevoli o inconsapevoli tra essi, attraverso il progressivo abbandono delle posizioni iniziali, verso la ricerca di soluzioni creative e sostenibili, che possano appagare tutti i partecipanti.

Non più "io contro di te", ma "insieme contro il problema": le parti si alleneranno dunque ad una modalità di negoziazione "di principi" e non di "posizioni" e ciò in una logica di essere parti della soluzione e non del problema. Negoziamo sempre, in ogni ambiente e circostanza (lavoro, scuola, casa, nelle attività sportive) e con diversi interlocutori: familiari, partner, colleghi, amici, coach, compagni di scuola o di squadra. Abbiamo appreso l'arte del negoziare sin da bambini, quando l'obiettivo era quello di persuadere i nostri genitori a comprarci quel giocattolo tanto ambito! Abbiamo negoziato con gli amici per scegliere la meta delle vacanze, con il nostro compagno per la scelta dell'arredamento, con il vicino per il taglio delle siepi, con il nostro datore di lavoro per l'aumento dello stipendio, con il nostro compagno di scuola per l'interrogazione programmata o per la gestione di un lavoro in team…

La negoziazione è parte integrante delle nostre esistenze: chiunque voglia partecipare attivamente alle decisioni che lo riguardano, senza accettare passivamente decisioni imposte da altri, deve necessariamente cimentarsi nell'arte della negoziazione. Impariamo dunque a negoziare in maniera efficace, ricordando bene cinque principi fondamentali:

1. Separare la persona dal problema: la negoziazione ha come obiettivo il raggiungimento di un accordo e non quello di "battere l'avversario". Qualsiasi confronto evoca una serie di valori, di emozioni e di stati emotivi che impattano sulla relazione tra le parti. Per un accordo che sia davvero equo e durevole, la relazione non deve essere compromessa: ogni giocatore deve trovare una dignitosa via d'uscita, senza "perderci la faccia".

2. Portare l'attenzione sugli interessi invece che sulle posizioni: quando le persone si arroccano sulle richieste iniziali, la negoziazione diventa appunto una "guerra di posizioni". Ciascun giocatore vince o perde posizioni. Questa modalità allunga i tempi ed aumenta il rischio di non raggiungere un "compromesso". Comprendere qual è l'interesse - o il bisogno - che sta alla base della negoziazione aiuta la relazione di fiducia tra le parti e favorisce le trattative. Non dobbiamo mai dimenticare che la "controparte" è un essere umano, non qualcosa di astratto, privo di sentimenti ed al tavolo porta tutta la sua "mappa del mondo".

3. Tentare di creare delle nuove opzioni per aumentare i vantaggi per tutti i giocatori: indagare sugli interessi e sui bisogni dell'altra parte aumenta la possibilità di individuare soluzioni differenti al problema da risolvere, dove non necessariamente entrambi i giocatori rinunciano a qualcosa e sviluppano soluzioni a beneficio reciproco.

4. Cercare dei criteri oggettivi di valutazione: ogni giocatore deve essere in grado di argomentare le proprie richieste basandosi su criteri misurabili; solo una valutazione oggettiva può condurre ad accordi ragionevoli e duraturi, preservando la relazione tra le parti.

5. Pensare al "piano B": per valutare una proposta è fondamentale cercare delle alternative e valutare quali siano, tra quelle individuate, quelle possibili.

Questi cinque punti sono essenziali per una negoziazione che apporti davvero valore a tutti i giocatori, affinché possano raggiungere l'accordo desiderato. Nel gioco emergerà dunque che risolvere il conflitto con queste modalità risulterà "più conveniente", rispetto ad approcci di tipo antagonista ed avversariale (c.d. "win - lose"): vincono tutti se all'accordo sia arriva attraverso una modalità collaborativa (c.d. "win - win").

Lo scopo del gioco consiste quindi nel trovare una risoluzione comune che metta d'accordo entrambi i giocatori rispetto il contenzioso, motivo per il quale si sta giocando, attraverso varie fasi negoziali, tra cui l'esame di eventuali proposte, sino a rinvenire quella che possa soddisfare tutte le parti coinvolte. Viene richiesto ai giocatori di elaborare le proprie emozioni, sottoponendo all'altra parte informazioni utili a comprendere il rispettivo punto di vista e, soprattutto, di "mettersi nei panni dell'altro" giocatore, al fine di comprenderne necessità e bisogni.

Chiunque si fosse sempre chiesto come poter affrontare e gestire i conflitti quotidiani, che diminuiscono sempre di più la produttività e la motivazione, ecco la risposta.

Medianos aiuta a creare spirito di gruppo e condivisione, facilita le buone relazioni e la creazione di rapporti di lavoro e convivenza sani e produttivi.

Daniela Zeba

Articolista sole24

Per info studiozeba@gmail.com