La Cassazione interviene, ancora una volta, sul dibattuto tema della nullità del mutuo fondiario e sui punti nevralgici del termine dell'istanza di conversione e della tipologia di garanzia aggiuntiva

Nullità mutuo fondiario

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La Corte di Cassazione, con ordinanza n. 10788 del 04 aprile 2022, interviene, ancora una volta, sul dibattuto tema della nullità del mutuo fondiario.
Due sono i punti nevralgici toccati dalla Suprema Corte:
  • il "termine" dal quale "scatta" la ISTANZA DI CONVERSIONE;
  • la TIPOLOGIA DI GARANZIA AGGIUNTIVA che consente di innalzare il finanziamento al 100% del valore dell'immobile.

Ma, andiamo per gradi.

Istanza di conversione

L'articolo 38 del Testo Unico Bancario (T.U.B.) definisce come fondiario il credito a medio-lungo termine concesso dalle banche e garantito da ipoteca di primo grado su beni immobili.

Il Testo Unico ha affidato alla Banca di Italia, in conformità delle deliberazioni del CICR, il compito di determinare:

  • l'ammontare massimo di tali finanziamenti,
  • le ipotesi in cui la presenza di precedenti iscrizioni ipotecarie non impedisce la concessione del mutuo.
Con Delibera del 22 aprile 1995 il CICR stabiliva nella misura dell'80 per cento, elevabile fino al 100 per cento in presenza di garanzie integrative, l'ammontare massimo che i finanziamenti possono assumere in rapporto al valore dei beni ipotecati o al costo delle opere da eseguire sugli stessi, ossia definiva il limite massimo di finanziabilità.

E precisava che per "garanzie integrative" erano da considerarsi le "fideiussioni bancarie, polizze fideiussorie di compagnie di assicurazione, garanzie rilasciate da fondi pubblici di garanzia o da consorzi e cooperative di garanzia fidi, cessioni di crediti verso lo Stato, nonche' cessioni di annualita' o di contributi a carico dello Stato o di enti pubblici".

Il credito fondiario è uno strumento finanziario estremamente delicato e complesso tanto che la Banca di Italia ha voluto inserire nelle "Istruzioni di vigilanza" un apposito capitolo "TITOLO V - Capitolo 1 PARTICOLARI OPERAZIONI DI CREDITO" per raccogliere e coordinare la normativa di riferimento.

Cosa accade se il mutuo fondiario è concesso in misura superiore all'80% in assenza delle indicate garanzie integrative?

Dal 2017, con la sentenza n. 17352, la Corte di Cassazione ha affermato il principio per cui "avendo riguardo al mutuo fondiario, il limite di finanziabilità fissato, dal D.Lgs. n. 385 del 1993, art. 38, comma 2, è elemento essenziale del contenuto del contratto e il suo mancato rispetto ne determina la nullità (con possibilità tuttavia, di conversione in ordinario finanziamento ipotecario ove ne sussistano i relativi presupposti) e costituisce un limite inderogabile all'autonomia privata in ragione della natura pubblica dell'interesse tutelato, volto a regolare il quantum della prestazione creditizia al fine di favorire la mobilizzazione della proprietà immobiliare e agevolare e sostenere l'attività di impresa; il primo precedente citato, a superamento di pregressi indirizzi e però esplicitamente raccordandosi con decisioni già assunte con riguardo al mutuo di credito edilizio, ha parimenti qualificato siccome norma imperativa la disposizione prescrivente detto limite".

Diventa, così, applicabile l'art. 1418, primo comma, c.c. che genera la nullità se il contratto di credito fondiario ha violato il combinato disposto dell'art. 38 TUB e della Delibera del 22 aprile 1995 del CICR in tema di limite di finanziabilità, in quanto norma imperativa.

Ai sensi dell'art. 1424 c.c. si ritiene che il contratto di mutuo fondiario nullo può produrre gli effetti di un "normale" contratto di mutuo, c.d. ipotecario, del quale contenga i requisiti di sostanza e di forma, qualora, avuto riguardo allo scopo perseguito dalle parti, debba ritenersi che esse lo avrebbero voluto se avessero conosciuto la nullità.

Il problema che si è posta la Suprema Corte con l'ordinanza in esame riguarda la tempistica della istanza di conversione del mutuo fondiario in ipotecario ad opera dell'istituto di credito.

In tema di nullità contrattuale, l'istanza di conversione, per essere ammissibile, deve essere avanzata dalla parte nella PRIMA DIFESA UTILE successiva al rilievo della nullità del titolo posto a fondamento della domanda. Pertanto, il termine "scatta" dal momento del mero "rilievo" della nullità da parte del giudice, non occorrendo la declaratoria di nullità del contratto.

Tipologia di garanzia aggiuntiva

Il secondo punto affrontato dalla Cassazione riguarda la tipologia di garanzie aggiuntive prestate per innalzare il limite di finanziabilità del mutuo fondiario. L'art. 1 della già citata Delibera CICR del 22 aprile 1995 prevede che la percentuale di finanziabilità può essere aumentata dall'80% al 100% del valore dell'immobile qualora vengano prestate garanzie integrative rappresentate da fideiussioni bancarie e assicurative, polizze di compagnie di assicurazione, fondi di garanzia e altre garanzie idonee secondo i criteri previsti dalla Banca d'Italia. È evidente che a tale categoria NON appartengono le garanzie prestate da società semplici o da persone fisiche (Cass. n. 11201/2018) atteso che il livello di affidabilità patrimoniale che risulta cogente alle tipologie di garanzie integrative si attesta sulla linea di quella data dallo Stato e dagli istituti bancari ed assicurativi sopra elencati (vedi Cass. n. 9079/2018).

È frequente che la banca conceda il mutuo per l'acquisto della prima casa ex art. 38 TUB erogando ai mutuatari l'importo equivalente al prezzo di acquisto dell'immobile, affiancando all'ipoteca legale la fideiussione personale prestata dai genitori dei giovani acquirenti.

Questa fattispecie è NULLA. Quindi, o la banca chiede IMMEDIATAMENTE la conversione del credito fondiario in ipotecario o si ha caducazione della ipoteca, gratuità del prestito.

Dr.ssa Anna Maria Pia Chionna

STUDIO COMMERCIALE CHIONNA

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