Spese condominiali e innovazioni

Innovazioni di particolare interesse sociale

Per tale tipo di innovazioni la normativa stabilisce che debbano essere decise con la maggioranza semplice, ovvero la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà dell'edificio.

Sono considerate di particolare interesse sociale le innovazioni volte a migliorare la sicurezza, come l'installazione di parapetti anticaduta o pavimenti antiscivolo, e la salubrità degli impianti e degli edifici, come le opere di bonifica di materiali tossici presenti nel condominio; l'eliminazione delle barriere architettoniche (se l'assemblea non delibera su tale innovazioni, il disabile può provvedere a proprie spese), gli interventi per il contenimento del consumo energetico, la realizzazione di parcheggi nonché l'installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva o per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informatico.

L'iniziativa può essere presa anche da un singolo condomino, che dovrà chiedere all'amministratore, il quale dovrà provvedere entro 30 giorni dalla richiesta, la convocazione dell'assemblea.

Innovazioni che rendono inservibili le parti comuni

Per questo tipo di innovazioni è necessario il voto unanime dei condomini, essendo modifiche che rendono alcune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento di uno o più partecipanti alla comunione.

Altra caratteristica è che il pregiudizio arrecato deve essere importante e duraturo; tale non è un provvisorio deposito di attrezzi nel cortile condominiale per la realizzazione di lavori condominiali.

Possono essere considerate illegittime, invece, le innovazioni che consistono nel concedere il piazzale condominiale a favore di un bar con l'autorizzazione all'installazione di tavolini, in tal caso il piazzale sarebbe inservibile all'uso da parte dei condomini; o il restringimento dell'accesso carrabile rendendo impossibile il passaggio, e quindi l'accesso ai parcheggi, per una certa tipologia di vetture.

Innovazioni che alterano decoro ed estetica

Anche per poter apportare delle modifiche che alterino il decoro architettonico dell'edificio è necessario il voto favorevole dell'unanimità dei condomini.

Sotto il profilo utilitaristico il decoro può essere considerato come un bene suscettibile di valutazione economica in quanto concorre a determinare il valore sia della proprietà individuale che di quella delle parti comuni.

Pertanto, l'alterazione del decoro può essere ammessa solo se i vantaggi sono superiori al danno arrecato, come ad esempio l'installazione delle inferriate alle finestre per ragioni di sicurezza.

Invece, sono considerate lesioni al decoro l'innalzamento del parapetto del proprio balcone, la posa in opera degli infissi metallici quando gli altri sono in legno, le modifiche dell'aspetto architettonico del palazzo a seguito dell'installazione di una tettoia o di una canna fumaria che vadano a pregiudicare l'armonia dell'edificio.

Regolamento condominiale e innovazioni vietate

Nel regolamento condominiale possono essere presenti uno o più clausole volte a vietare quegli interventi modificatori delle porzioni di proprietà individuale che abbiano un diretto riflesso sulle parti comuni pregiudicandone, così, il decoro.

E' possibile, pertanto, trovare nel regolamento una clausola che vieti, ad esempio, il posizionamento di tende da sole, oppure l'installazione sul muro di facciata di condizionatori o caldaie al sol fine di tutelare il decoro dell'edificio.

Tuttavia, l'unanimità dei condomini può modificare tali clausole rendendo leciti determinati interventi innovativi.

Altro discorso va fatto, invece, per le innovazioni vietate perché pregiudicano la stabilità e la sicurezza del fabbricato; in questo caso, anche se decise dall'unanimità sarebbero comunque contrarie a norme di ordine pubblico, come quando vengono compromesse le fondamenta e le strutture portanti mettendo a rischio non solo gli abitanti dell'edificio ma anche chi transita in prossimità dello stesso.

L'intervento del giudice

Nel silenzio della legge, in caso di controversia spetta al giudice il compito di stabilire se in concreto vi sia stata o meno innovazione, e se la decisione è sostenuta da corretta e congrua motivazione il giudizio emesso non sarà sindacabile in cassazione.

Nel caso dell'alterazione del decoro, ad esempio, il giudice dovrà valutare se l'innovazione abbia determinato un deprezzamento dell'intero fabbricato, essendo lecito l'intervento che non determina un pregiudizio economicamente valutabile o, che pur arrecandolo, sia accompagnato da un'utilità che compensi l'alterazione.

avv. Nicola Comite - n.comite@hotmail.it