La risposta dell'Agenzia delle entrate: dopo la stipula del contratto definitivo di compravendita oggetto di agevolazione, può essere presentata formale istanza di rimborso
coppia sogna di arredare casa

Bonus casa under 36 e contratto preliminare

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Non potrà essere applicata l'agevolazione prima casa giovani under 36 già in sede di stipula del contratto preliminare di acquisto. Lo spiega l'Agenzia delle Entrate nella risposta all'interpello n. 650 dell'1 ottobre 2021 (in allegato), in cui chiarisce che dopo la stipula del contratto definitivo di compravendita oggetto di agevolazione, può essere presentata formale istanza di rimborso per il recupero dell'imposta proporzionale versata per acconti e caparra in misura superiore all'imposta di registro dovuta per il contratto definitivo.

Bonus e prime case per i giovani

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Preliminarmente, sottolinea l'Agenzia, l'articolo 64, comma 6, del DL n. 73 del 2021 (Misure urgenti connesse all'emergenza da COVID-19, per le imprese, il lavoro, i giovani, la salute e i servizi territoriali) dispone che gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di "prime case" di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9 e gli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione relativi alle stesse sono esenti dall'imposta di registro e dalle imposte ipotecaria e catastale se stipulati a favore di soggetti che non hanno ancora compiuto trentasei anni di età nell'anno in cui l'atto è rogitato e che hanno un valore dell'indicatore della situazione economica equivalente, stabilito ai sensi del regolamento di cui al decreto del Presidente del Consiglio dei ministri 5 dicembre 2013, n. 159, non superiore a 40.000 euro annui.

Il successivo comma 9 prevede che tale disposizione si applichi agli atti stipulati nel periodo compreso tra la data di entrata in vigore della presente disposizione e il 30 giugno 2022. A questo si sommino i chiarimenti della Relazione illustrativa ossia tale agevolazione è stata introdotta per favorire l'autonomia abitativa dei giovani, in presenza di un determinato valore dell'ISEE. Nello specifico, il comma 6 esonera i giovani acquirenti di una "prima casa" (in presenza dei relativi requisiti applicativi), che abbiano un valore dell'indicatore della situazione economica equivalente non superiore a 40.000 euro annui, dal pagamento dell'imposta di registro e delle imposte ipotecaria e catastale. L'agevolazione, come risulta dal chiaro tenore letterale delle previsioni in commento, si applica agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di prime case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1 (Abitazioni di tipo signorile), A8 (Abitazioni in ville) e A9 (Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici), e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione relativi alle stesse, di cui alla nota II bis all'articolo 1, della Tariffa, parte prima, allegata al d.P.R. n. 131 del 1986 (testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, in breve TUR).

Bonus e contratto preliminare

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Il contratto preliminare è l'accordo col quale le parti si obbligano reciprocamente alla stipula di un successivo contratto definitivo, indicandone i contenuti e gli aspetti essenziali. Esso produce tra le parti solo effetti obbligatori e non reali, in quanto detto contratto non è idoneo a trasferire la proprietà o a determinare l'obbligo di corrispondere il prezzo pattuito.

Considerato il chiaro ed esclusivo riferimento della nuova previsione agevolativa agli atti traslativi o costitutivi a titolo oneroso, non è possibile applicare la suddetta esenzione già in sede di stipula del contratto preliminare di acquisto (come richiedevano gli istanti). La tassazione di quest'ultimo resta, pertanto, invariata, quanto all'applicazione dell'imposta di registro dovuta per l'atto, per gli acconti e per la caparra.

Nello specifico l'articolo 10 della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR prevede l'assoggettamento dei contratti preliminari di ogni specie all'imposta fissa di registro, nella misura di 200 euro e due specifiche ipotesi negoziali:

- contratto preliminare che contiene una clausola che prevede la dazione di somme a titolo di caparra confirmatoria: in tal caso, in relazione a tali somme è dovuta l'imposta di registro nella misura dello 0,50%, come previsto dall'articolo 6 della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR;

- contratto preliminare che contempli il versamento di acconti di prezzo non soggetti ad IVA: in tal caso, trova applicazione l'imposta proporzionale di registro nella misura del 3%, come previsto dall'articolo 9 della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR.

La circolare n. 18/E del 2013 chiarisce che, in entrambi i casi descritti, l'imposta di registro corrisposta è imputata all'imposta principale dovuta per la registrazione del contratto definitivo. Nel caso in cui l'imposta proporzionale corrisposta per la caparra confirmatoria e per gli acconti di prezzo risulti superiore all'imposta di registro dovuta per il contratto definitivo, spetta il rimborso della maggiore imposta proporzionale versata per la registrazione del contratto preliminare, secondo le regole previste dall'articolo 77 del TUR.

Si ricordi infine che il rimborso dell'imposta deve essere richiesto, a pena di decadenza dal contribuente, «entro tre anni dal giorno del pagamento ovvero, se posteriore, da quello in cui è sorto il diritto alla restituzione». Considerato che il diritto alla restituzione sorge a seguito della registrazione del contratto definitivo, in quanto solo in tale sede può essere scomputata l'imposta pagata in sede di preliminare, il termine triennale previsto dal citato articolo 77 decorre dalla data di registrazione del contratto definitivo.

Fermo restando, pertanto, l'assoggettamento all'imposta fissa di registro del contratto preliminare, gli istanti possono, in presenza delle condizioni di legge, recuperare l'imposta proporzionale versata relativamente ad acconti e caparra. Dopo la stipula del contratto definitivo di compravendita oggetto di agevolazione, potrà essere presentata formale istanza di rimborso per il recupero dell'imposta proporzionale versata per acconti e caparra in misura superiore all'imposta di registro dovuta per il contratto definitivo.

Scarica pdf risposta Ag. Entrate n. 650/2021
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Foto: 123rf.com
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