La Cassazione interviene sulla (ri)conoscibilità dei vizi dell'immobile e sull'interpretazione delle dichiarazioni di buon funzionamento e restauro
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Vizi dell'immobile al momento della vendita

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La seconda Sezione della Corte di Cassazione con ordinanza n. 23659 del 31 agosto 2021 conferma la sentenza n. 1334/2015, pronunciata dalla Corte di Appello di Venezia ed afferma che i vizi presenti nell'immobile al momento della vendita devono ritenersi (ri)conoscibili dall'acquirente ove di questi si siano accorti i precedenti visitatori e che a tal fine non equivalga a una dichiarazione di esenzione da vizi l'utilizzo da parte del venditore della formula di idoneità al "buon funzionamento" o del "completamente restaurato".

Restituzione denaro per diminuzione valore causa umidità

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La vicenda giunta all'esame della Suprema Corte prende avvio dalla richiesta promossa dagli acquirenti di un immobile nei confronti del venditore di restituzione della somma di denaro corrispondente alla diminuzione del valore dello stesso causata dalla presenza di umidità.

Gli acquirenti a sostegno della propria domanda evidenziavano come la presenza delle macchie di umidità fosse stata appositamente occultata dalla parte venditrice attraverso la posa di mobili.

Venditori condannati a restituire parte del prezzo

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In primo grado i ricorrenti ottenevano una pronuncia favorevole nella quale i venditori venivano condannati alla restituzione di parte del prezzo di vendita. In grado di appello invece la Corte - ribaltando gli esiti del primo pronunciamento - riteneva che le macchie di umidità non fossero nascoste dagli arredi, affermando, al contrario, la facile riconoscibilità dei vizi come sostenuto dalla parte venditrice.

La Cassazione sulla riconoscibilità dei vizi

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La vertenza giunge in Cassazione la quale conferma la pronuncia di Appello secondo cui sussisteva la facile riconoscibilità dei vizi, ritenendola priva di vizi di logicità nelle deduzioni e argomentazioni.

La S.C. afferma che la Corte di Appello non abbia omesso alcuna valutazione di fatti rilevanti ai fini del giudizio, giungendo alla conclusione che le macchie fossero facilmente visibili. D'altro canto, a conferma di ciò anche le dichiarazioni rese dagli altri visitatori dell'appartamento.

Evidente dunque per i Giudici di legittimità che non potesse non ritenersi infondata l'accusa rivolta ai venditori di aver posto in essere condotte fraudolente volte a procurare l'occultamento delle macchie di umidità, ossia dei vizi dell'immobile, attraverso la particolare disposizione del mobilio.

Ricorda inoltre la Suprema Corte un proprio ed ormai consolidato orientamento (cfr. Cass. nn. 2862/1997 e 695/2000), secondo cui la presentazione dell'immobile per la vendita come idoneo al buon funzionamento e completamente restaurato, non esclude automaticamente la presenza di vizi.

La Cassazione rigetta dunque il ricorso proposto dagli acquirenti con condanna alle spese di giudizio.

Avv. Silvia Cermaria

STUDIO LEGALE CERMARIA

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