Non spetta al condominio demolire l'abuso edilizio

• Ordine di demolizione: va notificato ai singoli proprietari esclusivi
• Destinatario ordinanza demolizione
• Condominio mero ente di gestione

Ordine di demolizione: va notificato ai singoli proprietari esclusivi

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Il Comune deve ingiungere la demolizione delle opere abusivamente realizzate al "proprietario e al responsabile dell'abuso".

Non è dunque possibile rivolgere la sanzione ripristinatoria nei confronti del Condominio, mero ente di gestione privo di personalità giuridica, che non può essere individuato come proprietario nemmeno delle parti comuni del complesso immobiliare, che appartengono collettivamente ai singoli proprietari.

Neppure la legge di riforma del Condominio, pur avendogli attribuito un attenuato grado di soggettività, non lo ha comunque fatto assurgere al rango di ente dotato di vera e propria personalità giuridica.

Lo ha precisato il T.A.R. Campania nella sentenza 3005/2020 (sotto allegata) accogliendo il ricorso di un Condominio contro il provvedimento con cui il Comune aveva ordinato la demolizione di opere abusive a seguito della denuncia presentata da una società immobiliare.

In effetti, dai sopralluoghi effettuati dall'amministrazione e dai rilievi tecnici era emerso un aumento di volumetria complessivo pari a oltre 1600 metri cubi, sommando le volumetrie eccedenti di ogni immobile costituente il complesso condominiale. Quanto effettivamente realizzato, dunque, era apparso difforme rispetto al progetto di lottizzazione esistente agli atti dell'ufficio.

Destinatario ordinanza demolizione

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Il problema, secondo i giudici amministrativi, sta proprio nell'ordinanza del Comune che non ha affatto chiarito se gli abusi riguardano parti di proprietà esclusiva dei singoli condomini ovvero parti comuni. Tra l'altro, il T.A.R. rammenta come, ai sensi dell'art. 31 del D.P.R. n. 380/2001, la demolizione delle opere abusivamente realizzate è ingiunta dal Comune al "proprietario e al responsabile dell'abuso".

Nel caso di specie, la sanzione ripristinatoria è stata rivolta nei confronti del Condominio, il quale, si legge in sentenza "sicuramente non può essere individuato come proprietario nemmeno delle parti comuni del complesso immobiliare".

Infatti, come osservato dalla giurisprudenza (cfr. T.A.R. Lombardia, n. 1774/2019) richiamata e condivisa dal Collegio campano, l'art. 1117 c.c. stabilisce che le parti comuni dell'edificio sono oggetto di proprietà comune dei condomini, con la conseguenza che il Condominio non vanta alcun diritto reale sulle stesse.

Condominio mero ente di gestione

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Altra consolidata giurisprudenza individua nel Condominio un mero ente di gestione, privo di personalità giuridica (cfr. Cass. n. 25288/2015 e T.A.R. Lombardia, n. dicembre 2302/2016), principio confermato anche dopo le modifiche introdotte al codice civile dalla riforma del Condominio: la legge n. 220/2012, pur avendo attribuito un attenuato grado di soggettività al condominio, non lo ha comunque fatto assurgere al rango di ente dotato di vera e propria personalità giuridica (cfr. Cass. civ., SS.UU., n. 19663/2014).

Pertanto, conclude il T.A.R., le parti comuni dell'edificio non sono di proprietà dell'ente condominio, ma dei singoli condomini, quindi la misura volta a colpire l'abuso realizzato sulle parti comuni deve essere indirizzata esclusivamente nei confronti dei singoli condomini, in quanto unici (com)proprietari delle stesse. A seguito dell'accoglimento del ricorso, il T.A.R. conclude per l'annullamento del provvedimento impugnato.