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Infiltrazioni d'acqua in condominio: la guida

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Le problematiche sottese al fenomeno delle infiltrazioni d'acqua e l'evoluzione giurisprudenziale in materia di imputazione della responsabilità e risarcimento del danno
giovane donna disperata per infiltrazione acqua in casa condominio

Avv. Paolo Accoti - La responsabilità per i danni prodotti dalle infiltrazioni d'acqua rientra nella categoria dei danni cagionati da cose in custodia, pertanto, gli stessi risulteranno risarcibili in applicazione del disposto dell'art. 2051 Cc, a mente del quale, ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito.

I principi giurisprudenziali che reggono una siffatta ipotesi di responsabilità possono riassumersi come di seguito:

  1. Infiltrazioni acqua: l'evoluzione giurisprudenziale
  2. Le infiltrazioni d'acqua in condominio
  3. Infiltrazioni dalle tubazioni
  4. Infiltrazioni dal lastrico solare - terrazzo

Infiltrazioni acqua: l'evoluzione giurisprudenziale

Dalla formulazione del predetto articolo emerge come tale responsabilità presuppone l'esistenza di un rapporto di custodia con la "cosa" e, pertanto, un collegamento di fatto tra il soggetto custode e la cosa medesima, in modo tale che lo stesso possa controllarla e, se del caso, rimuovere possibili situazioni di pericolo (Cass. n. 15761/2016).

In altri termini, il rapporto di custodia è legato al potere di fatto che il custode ha sulla cosa, da intendersi quale potere di controllo e, conseguentemente, obbligo per il custode di eliminare i pericoli da essa derivanti, atteso che solo il custode, esercitando tale potere di fatto sulla cosa, può adottare tutte quelle cautele atte ad evitare quei danni prevedibilmente derivabili dalla cosa custodita.

Per ritenere sussistente tale responsabilità è sufficiente che il danno sia stato prodotto dalla medesima cosa, ciò che assume rilievo, infatti, è il cd. nesso di causalità, vale a dire il rapporto tra l'evento dannoso e la cosa in custodia, rimanendo ininfluente la condotta del custode ossia se lo stesso sia stato o meno diligente nell'esercizio del suo potere di fatto sul bene, conseguentemente, del tutto estraneo, ai fini della responsabilità, risulterà il comportamento del custode (Ex multis: Cass. n. 4476/2011).

In virtù di ciò, sul danneggiato incomberà l'onere di provare l'esistenza del nesso causale tra la cosa e il danno subito, mentre il custode, per andare esente da responsabilità, dovrà dimostrare che il danno si è prodotto per un caso fortuito, provando l'esistenza di un fattore esterno imprevedibile ed eccezionale tale da interrompere il predetto nesso di causalità, tra i quali a pieno titolo rientrano anche il fatto del terzo e quello dello stesso danneggiato.

Tuttavia, sebbene il caso fortuito possa essere integrato dal fatto colposo dello stesso danneggiato, è tuttavia necessario che risulti anche escluso, con onere probatorio a carico del custode, qualunque collegamento fra il modo di essere della cosa e l'evento dannoso, sì da individuarne la causa esclusiva nella condotta del danneggiato e da far recedere la condizione della cosa in custodia a mera occasione o "teatro" della vicenda produttiva di danno (Cass. n. 2479/2018).

In buona sostanza la responsabilità delineata dall'art. 2051 Cc è una responsabilità oggettiva (Cass. n. 12027/2017), sia pure attenuata con la previsione di una prova liberatoria, l'esistenza di quel caso fortuito o forza maggiore idoneo a rimuovere il nesso causale diversamente esistente fra la cosa e il danno.

Ecco che allora la possibilità di invocare il fortuito (o la forza maggiore) deve ritenersi ammessa nel solo caso in cui il fattore causale estraneo al soggetto danneggiante abbia un'efficacia di tale intensità da interrompere tout court il nesso eziologico tra la cosa e l'evento lesivo, di talché esso possa essere considerato una causa sopravvenuta da sola sufficiente a determinare l'evento (Cass. n. 5877/2017).

Fermo restando che, ai sensi dell'art. 2051 Cc, la responsabilità del custode della res sussiste pure in relazione ai danni dipendenti dal dinamismo intrinseco della stessa (Cass. n. 25214/2014) per la sua conformazione o struttura, evidentemente non considerata o prevista in modo adeguato con persistente piena operatività di obblighi e responsabilità del custode (Cass. n. n. 21539/2017).

Le infiltrazioni d'acqua in condominio

Generalmente le infiltrazioni d'acqua in condominio risultano provenire dal terrazzo (lastrico solare) o dalle tubazioni interne al medesimo condominio.

Ciò posto, una volta accertata l'origine dell'infiltrazione, il problema è capire chi sarà essere tenuto al risarcimento del conseguente danno, se il condominio nella sua interezza ovvero il singolo condomino.

Nel richiamare la responsabilità sopra detta del danno da cose in custodia, occorre appunto accertare chi sia il custode (generalmente il proprietario o l'usuario esclusivo) del bene dal quale il danno si è originato.

La norma di riferimento è l'art. 1117 Cc, a mente del quale, risultano oggetto di proprietà comune dei singoli proprietari, a prescindere dall'eventuale godimento periodico del bene e, fatta salva la diversa proprietà risultante dal titolo (ad esempio, dal contratto di acquisto), tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate; le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune; le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

Appare pacifico che la suddetta elencazione dei beni lungi dall'essere esaustiva, in considerazione del fatto che alcuni beni, pur non espressamente menzionati, possono senza dubbio risultare comuni per caratteristiche funzionali e strutturali.

A tal proposito, infatti, in tema di condominio, l'art. 1117 Cc contiene un'elencazione solo esemplificativa e non tassativa dei beni che si presumono comuni poiché sono tali anche quelli aventi un'oggettiva e concreta destinazione al servizio comune, salvo che risulti diversamente dal titolo, mentre, al contrario, tale presunzione non opera con riguardo a beni che, per le proprie caratteristiche strutturali, devono ritenersi destinati oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari (Cass. n. 1680/2015).

In altri termini, al fine di stabilire se un dato bene o impianto possa ritenersi comune ad ogni singolo proprietario, occorre far riferimento al suo dato strutturale rispetto all'edificio e, pertanto, al suo rapporto di dipendenza con il complesso immobiliare, oltre che all'attitudine funzionale (anche solo potenziale) del medesimo bene, e ciò a prescindere dall'utilità particolare che può trarre dallo stesso il singolo condomino (Cass. n. 17556/2014).

Tanto è vero che, affinché possa operare, ai sensi dell'art. 1117 Cc, il c.d. diritto di condominio, è necessario che sussista una relazione di accessorietà fra i beni, gli impianti o i servizi comuni e l'edificio in comunione, nonché un collegamento funzionale fra primi e le unità immobiliari di proprietà esclusiva. Pertanto, qualora, per le sue caratteristiche funzionali e strutturali, il bene serva al godimento delle parti singole dell'edificio comune, si presume - indipendentemente dal fatto che la cosa sia o possa essere utilizzata da tutti i condomini o soltanto da alcuni - la contitolarità necessaria di tutti i condòmini su di esso, e detta presunzione può essere vinta da un titolo contrario, la cui esistenza deve essere dedotta e dimostrata dal condomino che vanti la proprietà esclusiva del bene, potendosi a tal fine utilizzare il titolo - salvo che si tratti di acquisto a titolo originario - solo ove da esso si desumano elementi da escludere in maniera inequivocabile la comunione (Cass. n. 18344/2015).

Infiltrazioni dalle tubazioni

Ciò posto, qualora le infiltrazioni risulteranno localizzate nelle tubazioni, occorre accertare in concreto chi materialmente risulta proprietario e, quindi, custode delle stesse.

Il richiamato art. 1117 Cc, sia nella precedente, che nell'attuale formulazione, prevede che i canali di scarico fognari, al pari delle condotte di adduzione dell'acqua, si presumono comuni a tutti i condòmini, ma solo fino al punto di diramazione ai locali di proprietà esclusiva.

Un caso particolare riguarda la cd. braga, vale a dire la tubazione, generalmente biforcata, che collega la condotta principale alle tubazioni dei singoli appartamenti, che è stata ritenuta essere esclusa dalla proprietà condominiale.

Ed invero, mentre la tubazione principale serve tutto il condominio, o parte di esso, al contrario la braga è al servizio soltanto dell'appartamento, convogliando gli scarichi nella condotta principale; pertanto, in caso di danni provocati dalla rottura della braga, deve risponderne esclusivamente il proprietario della stessa, vale a dire il singolo condomino servito dal raccordo, e non l'intera compagine condominiale.

A tale riguardo, infatti, è stato ritenuto che partendo proprio da una corretta lettura del dato normativo che fissa con precisione il limite di estensione delle condotte comprese nella presunzione di condominialità e lo individua "fino al punto di diramazione", la braga serve soltanto a convogliare gli scarichi di pertinenza del singolo appartamento, a differenza della colonna verticale, che raccogliendo gli scarichi di tutti gli appartamenti, serve all'uso di tutti i condòmini (Cass. n. 1027/2018).

Tale orientamento, tuttavia, se pur maggioritario (Cass. n. 10584/2012; Cass. n. 19045/2010; Cass. n. 5792/2005; Cass. n. 583/2001; Cass. n. 12894/1995) non risulta unanimemente condiviso, tanto è vero che di recente è stato affermato come, in caso di rottura della braga e, quindi, di una rottura localizzata tra lo scarico dell'appartamento e la condotta verticale del condominio, tenuto al risarcimento del danno sia l'intero condominio, siccome proprietario della stessa (Trib. Pescara, 1.06.2016; Cass. 778/2012).

Da ultimo, è stato ritenuto ancora come il criterio contrario, che fa leva esclusivamente sulla destinazione del condotto delle acque prescindendo dalla sua effettiva ubicazione, non appare convincente, in quanto l'art. 2051 c.c. prevede una forma di responsabilità che ha fondamento giuridico nella circostanza che il soggetto chiamato a rispondere si trovi in una relazione particolarmente qualificata con la cosa, intesa come rapporto di fatto o relazione fisica implicante l'effettiva disponibilità della stessa, sulla scorta di ciò, è stato statuito che la presunzione di condominialità dell'impianto idrico di un immobile in condominio non può estendersi a quella parte dell'impianto stesso ricompresa nell'ambito dell'appartamento dei singoli condomini, cioè nella sfera di proprietà esclusiva di questi, e di conseguenza nemmeno alle diramazioni che, innestandosi nel tratto di proprietà esclusiva, anche se questo sia allacciato a quello comune, servono ad addurre acqua negli appartamenti degli altri condomini, valorizzando, pertanto, il dato relativo alla ubicazione dell'impianto idrico, nel caso concreto, posto all'interno dell'appartamento (Cass. n. 27248/2018).

Infiltrazioni dal lastrico solare - terrazzo

Per lastrico solare s'intende comunemente quella parte dell'edificio che, pur se praticabile, o sviluppandosi in piano, svolge sempre e comunque le funzione del tetto, pertanto, funge da copertura per i locali sottostanti.

Il terrazzo di copertura, invece, generalmente nasce già circoscritto da ringhiere, muretti o parapetti, pertanto, pur svolgendo l'identica funzione di copertura, siccome posto alla sommità dell'edificio a protezione degli appartamenti sottostanti, può essere utilizzato anche per altri scopi e da tutti i condòmini, se bene comune, oppure dal singolo proprietario qualora risultasse in proprietà esclusiva.

Appare evidente, pertanto, che tutti i condòmini devono, salvo le particolarità di cui diremo in seguito, concorrere alle spese di manutenzione o ricostruzione dello stesso e, pertanto, risponderanno anche dei danni eventualmente cagionati dalla omessa o negligente manutenzione dello stesso.

Ciò posto, partendo dal presupposto che il terrazzo, specie quello cd. a livello, quando non risulta di proprietà comune costituisce generalmente un prolungamento dell'appartamento dal quale si accede, la custodia dello stesso, con tutti gli oneri conseguenti, ad eccezione di tutti quegli elementi costruttivi non destinati propriamente alla funzione di copertura dei locali sottostanti, siccome deputati solo al miglior godimento della collegata proprietà privata, si pensi ad esempio, ai pavimenti, alle ringhiere e similari, spetta al proprietario del lastrico solare.

Salvo, come detto, non si tratti di elementi inscindibilmente connessi con la funzione propria di copertura, si pensi al solaio, alle guaine impermeabilizzanti, e così via (Cass. n. 10602/1990; Cass. n. 2726/2002; Cass. n. 19779/2017).

Qualora, invece, il terrazzo di copertura o il lastrico solare comune copre solo una parte dell'edificio, la custodia spetterà ai proprietari dei locali effettivamente coperti dal lastrico, in virtù del principio della cd. verticale effettiva.

Per tornare all'argomento in questione, nel caso di danni provocati da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare (o dal terrazzo) di proprietà o di uso esclusivo, il condomino - come detto - ne risponde a titolo di responsabilità da cose in custodia, ex art. 2051 Cc, avendo il proprietario la disponibilità materiale del bene e, pertanto, il potere di controllo sullo stesso con l'obbligo di eliminare i pericoli da esso derivanti, tuttavia, anche in virtù della funzione in concreto assolta dal lastrico o dalla terrazza (quella di copertura dell'edificio o di una sua parte), appare configurabile in astratto anche una concorrente responsabilità del condominio, qualora l'amministratore non si attivi per la conservazione delle parti comuni, in virtù dell'obbligo gravante sullo stesso ai sensi dell'art. 1130 Cc ovvero della stessa assemblea qualora non deliberi in merito, ex art. 1135 Cc, trovandoci al cospetto di opere di manutenzione straordinaria.

Ai fini della determinazione in concreto dell'imputazione dei danni, in caso di responsabilità concorrente, potrà farsi utile riferimento al criterio stabilito dall'art. 1126 Cc, reso in materia di spese di riparazione e di ricostruzione e, pertanto, un terzo rimarrà a carico del proprietario esclusivo e i restanti due terzi a carico del condominio nella sua interezza, ovvero a carico della parte di condòmini a cui il lastrico solare serve, sempre in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Il tema è stato a lungo dibattuto, in considerazione del fatto che la ricostruzione sopra operata non risultava affatto pacifica, e tanto fino all'intervento delle Sezioni unite che, di recente, hanno statuito come, allorquando l'uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condòmini, dei danni che derivino da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l'usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello), in quanto custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia il condominio, in quanto la funzione di copertura dell'intero edificio, o di parte di esso, propria del lastrico solare (o della terrazza a livello), ancorché di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all'amministratore l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (art. 1130 Cc, comma 1, n. 4) e all'assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (art. 1135 c.c., comma 1, n. 4).

Il concorso di tali responsabilità, salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all'uno o all'altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall'art. 1126 Cc, il quale pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio. (Cass. SS.UU. n. 9449/2016).

Ciò vale anche qualora non emerga la prova in relazione alla riconducibilità esclusiva dell'evento dannoso in capo al proprietario del lastrico solare, in tali casi, infatti, anche il condominio sarà tenuto a risarcire il danno sulla scorta del generale principio della responsabilità extracontrattuale (neminem laedere), ex art. 2043 Cc. (Trib. Rieti, 31.10.2018).

Paolo AccotiAvv. Paolo Accoti - profilo e articoli
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(19/12/2018 - Avv.Paolo Accoti) Foto: 123rf.com

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