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La responsabilità per rovina e difetti di beni immobili

Quali i vizi che danno luogo all'ipotesi prevista dall'art. 1669 c.c.
vecchia casa in rovina in campagna

Avv. Giuliana Degl'Innocenti - In materia di responsabilità per rovina e difetti di beni immobili, pietra miliare è la sentenza n. 2284/2014 della Corte di Cassazione, a Sezioni Unite che ha chiarito in modo definitivo la questione, aderendo agli orientamenti della giurisprudenza di legittimità.

  1. Responsabilità ex art. 1669 c.c.
  2. Tipologie di difetti dell'opera
  3. Responsabilità anche per difetti derivanti da opere di ristrutturazione
  4. La corresponsabilità di appaltatore, direttore dei lavori e progettista in caso di danni all'immobile

Responsabilità ex art. 1669 c.c.

La responsabilità ex art. 1669 Cod. civ. - si legge nella sentenza - scaturisce da un contratto ma ne valica i confini in quanto è riconducibile ad una violazione delle norme dell'ordine pubblico stabilite a salvaguardia «dell'interesse, di carattere generale, alla sicurezza dell'attività edificatoria, quindi la conservazione e la funzionalità degli edifici, allo scopo di preservare la sicurezza e l'incolumità delle persone». L'art. 1669 c.c., dunque, risponde all'esigenza di tutelare i soggetti danneggiati dalla rovina o dai gravi difetti di un edificio. Questa disposizione non deve costituire una limitazione della responsabilità dell'appaltatore, al contrario, deve garantire una tutela più pronta agli aventi causa del committente e ai terzi.
Il legislatore ha previsto attraverso l'art. 1669 c.c. una forma di responsabilità da fatto illecito più rigorosa rispetto a quella generale delineata nell'art. 2043 c.c. caratterizzata da una presunzione iuris tantum di responsabilità in capo all'appaltatore. Tale responsabilità, continua la Suprema Corte, «è stata limitata nel tempo, in virtù di un bilanciamento tra le contrapposte esigenze di rafforzare la tutela di un interesse generale e di evitare che detta presunzione si protragga per un tempo irragionevolmente lungo».
Sul punto giova annotare come le due azioni risarcitorie sono contraddistinte da un diverso regime probatorio: nel primo caso (art. 1669 c.c.) l'appaltatore è onerato da una gravosa prova liberatoria mentre nel secondo (art. 2043 c.c.) spetterà al soggetto danneggiato dimostrare la colpa del costruttore.
In definitiva, con la pronuncia in oggetto, la Cassazione ha ribadito l'indirizzo, ormai consolidato, che ritiene la natura aquiliana della responsabilità dell'appaltatore a vantaggio di una più efficace tutela del committente, degli aventi causa e dei terzi, inoltre ha ammesso l'applicabilità dell'art. 2043 c.c. nel caso in cui non sussistano le condizioni contemplate dalla norma di cui all'art. 1669 c.c.

Tipologie di difetti dell'opera

La Giurisprudenza di merito e di legittimità ha, altresì, puntualizzato che i gravi difetti dell'opera oggetto della garanzia di cui al citato art. 1669 c.c ricorrono anche se non si producono fenomeni tali da influire sulla stabilità della costruzione e consistono in qualsiasi alterazione, conseguente ad un'insoddisfacente realizzazione dell'opera, che, pur non riguardando le sue parti essenziali, ne compromettono la conservazione, limitandone sensibilmente il godimento degli acquirenti o diminuendone in maniera rilevante il valore (Così Cassazione n. 8149/2004 Cassazione n.4692/1999, n.3301/1996; Tribunale Milano sez. VII, 4/6/2012, Tribunale Monza, sez. II, del 4/1/2010, Tribunale Padova, sez. II del 18/6/2010, Tribunale Milano sez. VII, 26/7/2010).
Nel dettaglio, può dunque trattarsi di lesioni alle strutture, di imperfezioni o di difformità tali da diminuire sensibilmente il valore economico dell'edificio nel suo complesso, o di singole sue parti, senza che debba sussistere anche il pericolo di un crollo immediato (vedi Cassazione n. 2977/1998); ovvero di alterazioni che attengano a quegli elementi, accessori o secondari, che consentono però l'impiego duraturo cui l'opera è destinata, (vedi Cassazione n. 11740/2003; Cassazione n. 8811/2003; Cassazione n. 9636/2001; Cassazione n. 456/1999), quali, ad esempio, le condutture di adduzione idrica, i rivestimenti, l'impianto di riscaldamento, la canna fumaria (vedi Cassazione n. 11740/2003; Cassazione n. 456/1999), le infiltrazioni derivanti da difetti di impermeabilizzazione anche se non determinanti l'inagibilità dei box o l'allagamento degli stessi(tribunale Milano, sez. VII 26/7/2010); nonché, più in generale, di rilevanti carenze strutturali dipendenti da inidonea progettazione dell'appaltatore (vedi Cassazione n. 3752/2007).
Per risolvere il dibattito inerente l'operatività dell'art. 1669 c.c., la Suprema Corte ha primariamente stabilito che la rovina o il pericolo di rovina possono ben riguardare anche opere più limitate della costruzione dell'edificio come le riparazioni straordinarie, le ristrutturazioni, i restauri o altri interventi di natura immobiliare.
Devono infatti ritenersi rilevanti anche i gravi difetti dell'opera che, pur interessando elementi secondari ed accessori, siano tali da inficiare la funzionalità complessiva dell'opera medesima.
E questo anche se per la loro eliminazione non siano richieste opere di manutenzione straordinaria, ma siano sufficienti "opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture" o "opere di integrazione e manutenzione degli impianti tecnologici esistenti" (interventi disciplinati dall'art. 31 della Legge 457/78).
Da ciò si ricava che , a titolo esemplificativo, potranno legittimamente ricomprendersi nell'ambito della responsabilità ex art. 1669 c.c. i gravi difetti riguardanti:
- opere di pavimentazione ed impiantistica;
· impermeabilizzazione (infiltrazioni d'acqua e umidità nelle murature);
· inefficienza di un impianto idrico;
· un ascensore panoramico esterno;
· il crollo o il disfacimento di intonaci esterni all'edificio;
· inadeguatezza di una fossa biologica;
· infiltrazioni d'acque luride
Praticamente, secondo le Sezioni Unite, è indifferente che i gravi difetti riguardino una costruzione interamente nuova.
L'art. 1669 c.c. sarà pertanto ugualmente applicabile anche se l'opera oggetto dell'appalto sia limitata ad elementi secondari ed accessori, non concernenti la prima realizzazione dell'immobile.

Responsabilità anche per difetti derivanti da opere di ristrutturazione

La responsabilità dell'appaltatore sancita dall'art. 1669 c.c. ricorre anche in ipotesi di rovina, pericolo di rovina o gravi difetti a seguito di opere di ristrutturazione edilizia e interventi di manutenzione su immobili preesistenti, e non solo in presenza di difetti riguardanti la costruzione ex novo di un edificio.
Tutto ciò è stato ben chiarito dalle Sezioni Unite, con la sentenza n. 7756 del 27 marzo 2017, risolvendo il contrasto dottrinale e giurisprudenziale sul tema, per il quale si rimanda a quanto già affermato nella nota ordinanza di rimessione.
Per pervenire a tale convincimento, le Sezioni Unite hanno effettuato un esteso excursus storico ed una vera e propria esegesi dell'art. 1669 c.c. al fine di interpretare correttamente la disposizione in commento.
Quindi, secondo la Corte di legittimità il termine "costruzione" non può ricondursi esclusivamente ad un nuovo fabbricato, intendendo esso come presupposto e limite della responsabilità aggravata dell'appaltatore.
Il termine "costruzione" starebbe infatti per "attività costruttiva", che non implicherebbe l'edificazione per la prima volta e dalle fondamenta, ma si ricollegherebbe "all'assemblaggio tra loro di parti convenientemente disposte" (dal latino cum struere, ammassare insieme).
D'altro canto, sostenendo l'orientamento non sposato, la definizione "costruzione" sarebbe irriferibile agli altri immobili di lunga durata, ricompresi nelll'art. 1669 c.c., con la conseguente paradossale applicazione della norma solo nel caso in cui la rovina, il pericolo di rovina o i gravi difetti siano dipesi dal solo vizio del suolo.
Sulla scia di quanto esposto, le Sezioni Unite hanno dunque affermato il seguente principio di diritto:
"L'art. 1669 c.c. è applicabile, ricorrendone tutte le altre condizioni, anche alle opere di ristrutturazione edilizia e, in genere, agli interventi manutentivi o modificativi di lunga durata su immobili preesistenti, che (rovinino o) presentino (evidente pericolo di rovina o) gravi difetti incidenti sul godimento e sulla normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di quest'ultimo"
Con questa interpretazione, il baricentro dell'art. 1669 c.c. si sposta pertanto dall'incolumità dei terzi alla compromissione del godimento normale del bene, con il naturale passaggio da un'ottica pubblicistica ed aquiliana ad una privatistica e contrattuale.

La corresponsabilità di appaltatore, direttore dei lavori e progettista in caso di danni all'immobile

Per comprendere da dove deriva la responsabilità delle figure professionali nel processo di realizzazione dell'immobile guidato dal rapporto contrattuale tra committente e appaltatore, si osserva che l'art. 1669 del Codice civile, in materia di rovina e difetti di cose immobili, dispone che "l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa".
La Giurisprudenza dominante ha tuttavia stabilito che la disposizione di cui all'art. 1669 Codice civile configuri una responsabilità extracontrattuale, di ordine pubblico, sancita per ragioni e finalità di pubblico interesse, e di conseguenza l'art. 1669 risulta applicabile anche quando manchi tra danneggiante e danneggiato l'intermediazione di un contratto di appalto, e può essere invocato dal terzo, estraneo al contratto di appalto, che però abbia subito danni dalla rovina dell'immobile.
Ne consegue che la norma dell'art. 1669 si estende a quanti abbiano collaborato alla costruzione, sia nella sua fase ideativa con la redazione del progetto, sia in quella attuativa ad esempio attraverso la elaborazione dei calcoli di resistenza per il dosaggio del cemento armato, tutte le volte che si dimostri che i vizi si siano verificati in dipendenza e a causa di errori commessi nella progettazione, ovvero nei calcoli, oppure, nel contempo, nell'una e negli altri, non potendosi negare, quanto alla legittimazione passiva, la sussistenza di essa in soggetti che, a ragione dell'opera prestata, debbono essere considerati quali costruttori al pari dell'appaltatore, verso il quale la specifica responsabilità appare canalizzata. Tale principio è stato più volte ribadito dalla giurisprudenza della Suprema Corte, si veda ad esempio la sentenza n. 17874 del 23/07/2013.
Avv. Giuliana Degl'Innocenti
(28/11/2018 - Avv.Giuliana DeglInnocenti) Foto: 123rf.com

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