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Risarcimento danni da vizi di costruzione di un immobile

Rapporti tra costruttore di immobili e compratore, categoria dei gravi vizi e difetti della costruzione, forme procedurali per accertare e quantificare i danni, nonché per ottenere il risarcimento
una sfera che rompe un tavolo concetto di danni
Avv. Francesco Pandolfi - Da una società di costruzioni hai acquistato un appartamento con un box pertinenziale annesso; ti sei accorto però che l'edificio non è stato realizzato secondo le regole dell'arte.
In pratica, hai riscontrato che l'appartamento non dispone dei requisiti minimi per garantire un adeguato isolamento acustico: per arrivare a questa conclusione hai interpellato alcuni tecnici di tua fiducia, i quali ti hanno confermato i sospetti iniziali.
A questo punto, hai cominciato a pensare a cosa fare per rimediare.
Soprattutto a come muoverti per chiedere motivatamente un risarcimento, visto il danno che hai e che subisci per effetto del mancato isolamento: in pratica vorresti sapere quale procedura intraprendere per conseguire il risarcimento danni da vizi di costruzione dell'immobile.
Per prima cosa sappi che in tribunale spesso vengono trattati questi temi: ad esempio, il Tribunale di Savona ha emesso sull'argomento la sentenza n. 385/2018, una pronuncia che torna utile per capire i principi di fondo posti a presidio della responsabilità del costruttore di immobili e delle modalità per avere un risarcimento.

Indice:

  1. L'accertamento tecnico preventivo
  2. La trama della causa
  3. La norma che si applica al caso
  4. Cosa sono i gravi difetti
  5. Come riconoscere i gravi difetti
  6. Quali sono i danni risarcibili

L'accertamento tecnico preventivo

In una situazione di questo tipo, la prima procedura da tenere presente è l'accertamento tecnico preventivo.
Si tratta di un accertamento cautelare che serve a determinare le cause all'origine di un vizio.
Se il consulente tecnico nominato dal tribunale verifica ed accerta tali cause, nella sua relazione stabilisce che l'edificio in esame non è stato realizzato secondo le regole dell'arte e che, dunque, non dispone dei requisiti minimi necessari per garantire un adeguato isolamento acustico.
Per esempio: seguendo il caso del tribunale di Savona qui preso come spunto, i difetti sono stati riscontrati negli elementi di separazione verticale tra la proprietà attorea e quella dei due appartamenti soprastanti e, infine, negli elementi della facciata.

La trama della causa

Facile aspettarsi che, una volta avviata una causa di questo tipo, la società di costruzioni convenuta, i responsabili della progettazione e l'impresa assicuratrice chiamata a manleva dalla prima, argomentino con ogni eccezione possibile pur di arginare le pretese del proprietario danneggiato.
E quindi, un pò come si è verificato nel caso in esame, si parlerà di inutilizzabilità della c.t.u. perché adottata in assenza dei presupposti di urgenza ed erroneità della stessa per applicazioni di normative non vigenti, di normative statali applicabili (legge quadro sull'inquinamento acustico) in luogo delle norme dedotte in giudizio, di infondatezza della domanda, di eccessività nella pretesa risarcitoria e così via.
Facile aspettarsi la battaglia giudiziaria, dicevamo, dal momento che in gioco magari ci sono importi considerevoli.


La norma che si applica al caso

Il ragionamento del magistrato, di fronte ad un caso del genere, può essere tanto semplice quanto preciso.
Nei rapporti tra costruttore e compratore si applicano le norme del codice civile: nello specifico, l'art. 1669 c.c., norma che parla di gravi difetti.
Il difetto non è altro che il vizio di cui all'art. 1667 c.c. e ricorre nel caso in cui l'immobile non presenti quelle qualità che possono pretendersi da un'opera.
La giurisprudenza, dal canto suo, ha sostenuto che nel determinare se l'opera presenta o no difetti, bisogna confrontarla con quella realizzata secondo le leges artis del buon costruire.
Queste impongono, tra le altre cose, che l'abitazione sia idonea a preservare la tranquillità domestica con l'adeguata insonorizzazione.


Cosa sono i gravi difetti

L'art. 1669 c.c. scatta solo quando ci troviamo in presenza di gravi difetti.
Parliamo di fenomeni che, pur non producendo movimenti nelle strutture essenziali dell'immobile, determinano un'alterazione dello stato normale che ne pregiudica l'utilizzazione, rendendo l'edificio inabitabile o di penosa abitazione.
Pensiamo alle gravi deficienze costruttive, cioè quelle che si risolvono nella realizzazione dell'opera con materiali inidonei, ma anche alle carenze riconducibili ad erronee previsioni di progetto.
Le sentenze ritengono che i gravi difetti sono configurabili anche in riferimento ad una parte limitata dell'edificio, a patto che incidano in maniera rilevante sulla funzionalità della parte stessa, comportando come ulteriore conseguenza un'apprezzabile menomazione del godimento dell'edificio o di un singolo appartamento, indipendentemente dalla somma di denaro occorrente per la loro eliminazione.
A questa ampia categoria appartengono anche i difetti di insonorizzazione.


Come riconoscere i gravi difetti

Una notazione non secondaria è questa: la conoscenza di questi difetti si considera effettiva non nel momento in cui il committente o i suoi aventi causa abbiano percepito meri segni o manifestazioni esteriori dei vizi dell'opera, bensì in quello in cui essi abbiano acquistato un apprezzabile grado di conoscenza, obiettiva e completa e non solo presuntiva, non solo della consistenza dei difetti e del pericolo che ne deriva, ma anche del loro collegamento causale con l'esecuzione dell'opera.
Si tratta quindi di una conoscenza qualificata, che deriva necessariamente dalla presa visione della perizia tecnica da cui risulti dimostrata la piena comprensione dei fenomeni e la chiara individuazione ed imputazione delle loro cause.


Quali sono i danni risarcibili

Sono gli importi necessari per le riparazioni, ma il danneggiato può chiedere anche la differenza tra il valore del bene integro e quello del bene viziato.
Per seguire sempre la traccia del caso commentato, il ctu sostiene che l'immobile presenta difetti acustici riparabili relativi alla separazione tra la sala e la cameretta e la facciata.
Alcune problematiche, però, potrebbero essere non risolvibili in quanto dovrebbero coinvolgere proprietà di soggetti terzi.
Ebbene, di fronte a questa situazione, le due voci di danno si possono sommare: infatti, una volta eliminati i difetti riparabili, l'immobile rimarrà comunque menomato e, quindi, avrà un valore inferiore a quello di un identico appartamento integro.
Il danno risarcibile è, in definitiva, la diminuzione patrimoniale subita.


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Si occupa principalmente di Diritto Militare in ambito amministrativo, penale, civile e disciplinare ed � autore di numerose pubblicazioni in materia.
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(23/10/2018 - Avv.Francesco Pandolfi) Foto: 123rf.com
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