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Condominio: è possibile essere esentati dalle spese dell'ascensore?

L'ascensore rientra tra le parti comuni dell'edificio ed è possibile derogare convenzionalmente ai criteri di ripartizione legale delle spese. Facciamo chiarezza
ascensore esterno di un palazzo
di Lucia Izzo - Tra le questioni condominiali maggior oggetto di discussione, trova spazio la disciplina riguardante l'uso e la manutenzione dell'ascensore (con addebito delle relative spese) tra i condomini.


L'ascensore, si rammenta, rientra nelle parti comuni dell'edificio secondo quanto stabilito dall'art. 1117 c.c. a norma del quale:

"Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
(...)
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori (...)".

La c.d. presunzione di condominialità dell'impianto, si fonda sulla relazione strumentale necessaria fra lo stesso e l'uso comune (Cass. n. 3624/2005). Tuttavia, si ritiene che l'ascensore vada considerato parte comune se installato originariamente nell'edificio.


Ove l'installazione sia successiva, la proprietà dell'ascensore ricadrà sul condomino o sui condomini che hanno sostenuto le spese per l'impianto "purché sia fatto salvo il diritto degli altri di partecipare in qualunque tempo ai vantaggi della innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione dell'impianto ed in quelle di manutenzione dell'opera" (Cass. n. 20902/2010).

Ascensori in condominio: la ripartizione delle spese

Con la riforma del 2012, la ripartizione delle spese riguardante gli ascensori è stata fissata dall'art. 1124 c.c.: si è chiarito che della manutenzione e sostituzione dovranno occuparsene le unità immobiliari a cui servono.

Nel dettaglio la spesa per il funzionamento e la conservazione dell'impianto, c.d. ordinaria, sarà ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.

Le spese c.d. straordinarie, invece, come per esempio, la ricostruzione totale o parziale dell'impianto, la sostituzione della cabina e delle porte ai piani, l'adeguamento alle norme, si ritiene debbano essere sopportate da tutti i condomini in proporzione dei rispettivi millesimi di proprietà, piani terra e piani rialzati compresi.

Ascensore: possibile essere esonerati dalle spese condominiali?

L'art. 1123 c.c. consente di derogare convenzionalmente ai criteri di ripartizione legale delle spese condominiali: si chiarisce, infatti, che le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio (ascensori inclusi) siano sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Tuttavia, solo l'unanimità dei condomini potrà convenzionalmente stabilire che uno dei condomini sia esentato, totalmente o parzialmente dall'obbligo di partecipare alle spese di suddette.

La Corte di Cassazione, infatti, nella sentenza n. 14697 del 14 luglio 2015, ha ribadito che la disciplina contenuta negli artt. 1123-1125 c.c., sul riparto delle spese inerenti ai beni comuni, è suscettibile di deroga con atto negoziale, e, quindi, anche con il regolamento condominiale che abbia natura contrattuale.

Per gli Ermellini, deve dunque ritenersi legittima non solo una convenzione che ripartisca tali spese tra i condomini in misura diversa da quella legale, ma anche quella che preveda l'esenzione totale o parziale per taluno dei condomini dall'obbligo di partecipare alle spese medesime.

In quest'ultima ipotesi, nel caso cioè in cui una clausola del regolamento condominiale stabilisca in favore di taluni condomini l'esenzione totale dall'onere di contribuire a qualsiasi tipo di spese (comprese quelle di conservazione), in ordine a una determinata cosa comune (come ad es. l'ascensore), si ha il superamento nei riguardi della suddetta categoria di condomini della presunzione di comproprietà su quella parte del fabbricato".

Ascensore: spese per l'impianto installato successivamente

La disciplina di modifica convenzionale, tuttavia, deve ritenersi riservata alle sole spese poiché, a norma dell'art. 1118 c.c., "il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni".

Diversa, ovviamente, la situazione ove l'ascensore sia stato costruito successivamente, poichè in tal caso l'ascensore consiste in una vera e propria "innovazione" che ha titolo nell'apposita deliberazione assembleare di approvazione dell'opera e di ripartizione delle relative spese.

Chi non è interessato può dunque rinunciare a contribuire sia alle spese per la sua costruzione, sia all'uso, in quanto l'ascensore, pur essendo utilizzabile da tutti, rientra nella proprietà solo di chi lo ha voluto, nonostante sia ammesso "in qualsiasi tempo partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera" (art. 1121 c.c.).

Se, invece, l'ascensore è stato installato successivamente alla costruzione dell'edificio, ma vi abbiano acconsentito tutti i condomini, l'impianto rientrerà nella proprietà comune di tutti i partecipanti, in proporzione al valore della superficie di proprietà esclusiva.

(16/06/2018 - Lucia Izzo) Foto: 123rf.com

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