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Condominio: legittimo subordinare le innovazioni al benestare di un architetto

Non si tratta di una deroga all'art. 1120 c.c. ma di un vincolo di carattere reale tipico delle servitù prediali
balcone pieno di fiori in un condominio

di Valeria Zeppilli – La Corte di cassazione, con la sentenza numero 30528/2017 (qui sotto allegata), ha analizzato una vicenda particolare che interessa il diritto condominiale: quella della previsione, all'interno del regolamento di condominio, del necessario benestare dell'architetto progettista del fabbricato o di altro architetto da nominare prima di poter procedere a modifiche esterne o interne delle proprietà individuali che incidono sulle facciate dell'edificio.

Vincoli di carattere reale

I giudici, in particolare, hanno ricordato che effettivamente il quarto comma dell'articolo 1138 del codice civile impedisce nei fatti l'esecuzione di opere e lavori lesivi del decoro dell'edificio condominiale o di una parte di esso, stabilendo che le norme del regolamento di condominio non possono derogare in nessun caso alle previsioni dell'articolo 1120.

Tuttavia, come si legge nella sentenza, una clausola come quella sopra riportata in realtà non costituisce una deroga all'articolo 1120 del codice civile (né all'articolo 1122), ma, piuttosto, dà luogo "a vincoli di carattere reale tipici delle servitù prediali (e non a limitazioni di portata meramente obbligatoria)". Essa, in buona sostanza, specifica i limiti di carattere sostanziale delle innovazioni ponendo una modalità particolare di definizione dell'indice del decoro architettonico nell'interesse comune dei condomini.

Distanza delle costruzioni e destinazione della cosa comune

Nella medesima sentenza, i giudici si sono occupati anche della distanza delle costruzioni dalle vedute, ribadendo l'orientamento costante della Corte ad avviso del quale la disciplina di cui all'articolo 907 del codice civile non troverebbe applicazione in ambito condominiale.

È invece compito del giudice del merito quello di valutare le norme sulle distanze legali tenendo conto dei seguenti aspetti:

  • struttura dell'edificio
  • caratteristiche dello stato dei luoghi
  • particolare contenuto dei diritti e delle facoltà spettanti ai singoli condomini.

Di conseguenza se ad esempio, come nel caso di specie, un condomino apporta una modifica nella sua proprietà esclusiva costruendo una serra in aderenza alla facciata dell'edificio condominiale per l'utilizzo delle parti comuni, tale modifica resta sottoposta ai divieti di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire ai partecipanti di utilizzare quest'ultima secondo il loro diritto. È invece compito del giudice del merito accertare se l'opera del condomino sia o meno conforme alla destinazione della cosa comune.

Corte di cassazione testo sentenza numero 30528/2017
Valeria Zeppilli
Consulenza Legale
Laureata a pieni voti in giurisprudenza presso la Luiss 'Guido Carli' di Roma con una tesi in Diritto comunitario del lavoro. Attualmente svolge la professione di Avvocato ed è dottoranda di ricerca in Scienze giuridiche – Diritto del lavoro presso l'Università 'G. D'Annunzio' di Chieti – Pescara
(16/01/2018 - Valeria Zeppilli) Foto: 123rf.com
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