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Vendita immobile: l'inquilino ha sempre diritto di prelazione?

I casi in cui può essere fatto valere il diritto di prelazione del conduttore
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Avv. Isabella Vulcano - Se il proprietario di un immobile locato ha intenzione di venderlo deve sempre e comunque comunicarlo al conduttore quale titolare del diritto di prelazione in tale vendita? E inoltre: il conduttore ha sempre e comunque un diritto di prelazione? Ai sensi dell'art. 38 della l. n. 392/1978, qualora il proprietario di un immobile intenda procedere alla vendita del medesimo il conduttore dell'immobile vanta, in presenza di determinate condizioni, un diritto di prelazione nella vendita in quanto lo stesso sta usufruendo del diritto di abitazione sull'appartamento.

Quali sono i casi in cui vi è prelazione del conduttore?

La successiva legge n. 431/1998 all'art. 3 prevede l'ipotesi in cui, alla prima scadenza quadriennale del contratto di locazione, il proprietario intende vendere a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili, se non quello nel quale egli abita.

Ricorrendo tale ipotesi devono sussistere due condizioni affinchè il conduttore possa vantare il diritto di prelazione:

1) 1) La vendita deve avvenire alla prima scadenza quadriennale del contratto;

2) 2) Il proprietario non ha ulteriori immobili ad uso abitativo se non quello nel quale in effetti abita.

In questi due casi il proprietario, prima di vendere, dovrà darne comunicazione al conduttore; se non ricorrono, invece, tali ipotesi, l'immobile potrà essere venduto senza alcun obbligo di comunicarlo al conduttore.

In proposito la Corte di Cassazione (cfr. sent. n. 5596/2014) ha precisato che il diritto di prelazione non è previsto in assoluto a favore del conduttore ma solo nella limitata ipotesi in cui il locatore abbia intimato la disdetta entro la prima scadenza quadriennale, comunicando di voler vendere a terzi.

La prelazione, pertanto, non potrà essere fatta valere dal conduttore se la vendita interviene dopo la prima scadenza quadriennale o se il proprietario possiede altri immobili di proprietà ad uso abitativo.

Isabella Vulcano
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(30/01/2017 - Avv.Isabella Vulcano) Foto: 123rf.com
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