Vendita immobile: l'inquilino ha sempre diritto di prelazione?

• Prelazione nella vendita di immobile non abitativo in locazione
• Prelazione del conduttore nella vendita di immobili uso abitativo
• Diritto di prelazione: le pronunce della Cassazione

Prelazione nella vendita di immobile non abitativo in locazione

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il diritto di prelazione comporta la facoltà da parte del conduttore di pretendere che il locatore, se decide di vendere, preferisca lui tra i vari acquirenti. Da qui l'obbligo da parte del locatore di comunicare al conduttore, prima che ad altri soggetti, la sua intenzione di vendere per dargli la possibilità di esercitare la sua prelazione e manifestare la sua volontà di acquisto.

Dal punto di vista normativo il diritto di prelazione da esercitare nel rapporto locatore - conduttore, in relazione ad immobili diversi da quelli a scopo di abitazione, è disciplinato dall'art. 38 della l. n. 392/1978.

La norma prevede che se il locatore vuole trasferire l'immobile locato a titolo oneroso è tenuto a darne comunicazione al conduttore con un atto da notificare a mezzo ufficiale giudiziario. In detta comunicazione lo stesso deve indicare il corrispettivo richiesto in denaro, le condizioni della vendita con l'invito rivolto al conduttore di esercitare o meno il proprio diritto di prelazione.

Ricevuta la comunicazione il conduttore ha 60 giorni di tempo per esercitare il diritto di prelazione

, notificando la sua volontà tramite ufficiale giudiziario e offrendo, per l'acquisto, le stesse condizioni che il locatore ha comunicato per la vendita. L'esercizio della prelazione comporta il versamento, da parte del conduttore, salvo diversa comunicazione del locatore, del prezzo di acquisto entro 30 giorni, che decorrono dal 60° giorno successivo a quello della notificazione della comunicazione eseguita dal proprietario e contestualmente alla stipula del contratto preliminare o definitivo.

Se più sono i conduttori e quindi gli aventi diritto ad esercitare la prelazione, la stessa deve intendersi rinunciata se il soggetto interessato a manifestare la sua volontà di acquisto, non provvede a comunicare tale intenzione agli altri entro 30 giorni dalla avvenuta ricezione della comunicazione contenente la volontà di vendere del proprietario.

Prelazione del conduttore nella vendita di immobili uso abitativo

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In caso di vendita di beni immobili per uso abitativo concessi in locazione è la legge n. 431/1998 che disciplina il diritto di prelazione del conduttore. L'art. 3 di detta legge prevede in particolare l'ipotesi in cui, alla prima scadenza quadriennale del contratto di locazione, il proprietario manifesti l'intenzione di vendere a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili, se non quello nel quale egli abita.

In questa ipotesi devono ricorrere quindi due condizioni affinché il conduttore possa vantare il diritto di prelazione (che dovrà esercitare nelle modalità sopra descritte e previste per la locazione di immobili ad uso non abitativo):

1) La vendita deve avvenire alla prima scadenza quadriennale del contratto;

2) Il proprietario non deve avere ulteriori immobili ad uso abitativo se non quello nel quale in effetti abita.

In questi due casi il proprietario, prima di vendere, deve darne comunicazione al conduttore; in caso contratto l'immobile potrà essere venduto senza alcun obbligo di comunicare preventiva al conduttore.

Semplificando, la prelazione non potrà essere fatta valere dal conduttore se la vendita interviene dopo la prima scadenza quadriennale o se il proprietario possiede altri immobili di proprietà ad uso abitativo.

Diritto di prelazione: le pronunce della Cassazione

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La Cassazione n. 23056/2022 ha sancito l'applicabilità delle regole sancite dall'art. 38 anche quando il trasferimento della proprietà avviene forzosamente: "il diritto di prelazione del conduttore ad uso diverso da quello abitativo sussiste non soltanto in presenza del trasferimento volontario del bene locato da parte del locatore, ma anche nell'ipotesi in cui il trasferimento dell'immobile locato abbia avuto luogo forzosamente, per effetto della sentenza pronunciata ai sensi dell'art. 2932 c.c. In sostanza non rileva né la volontarietà del trasferimento immobiliare, né la anteriorità del patto fiduciario rispetto alla locazione, ma soltanto che, nel corso del rapporto locativo, il bene venga trasferito a titolo oneroso."

Sulle condotte di locatore e conduttore in relazione al diritto di prelazione la Cassazione n. 10136/2022 ribadisce che "il silenzio serbato dai locatori, successivamente alla già operata vendita, a fronte della manifestazione espressa dell'interesse del conduttore ad acquisire l'immobile, non viola alcun obbligo giuridico. L'unico obbligo imposto al locatore che intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile locato è, a termini dell'art. 38 legge 27 luglio 1978, n. 392, quello di «darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario» (c.d. denuntiatio). Si tratta, secondo consolidata interpretazione, di un obbligo legale di interpello, vincolato nella forma e nel contenuto, diretto a mettere il conduttore nella condizione di esercitare il diritto di prelazione, ove ne sussistano i presupposti (Cass. Sez. U. 04/12/1989, n. 5359). Esso però si colloca, evidentemente, anteriormente alla vendita, la quale, se effettuata in favore di terzi senza essere preceduta dal detto interpello, segna, di quell'obbligo, il definitivo inadempimento."

La Cassazione n. 6601/2022 chiarisce che "l'esercizio del diritto di prelazione, fermi gli oneri di contenuto e di forma delle comunicazioni del locatore e del conduttore, si realizza e quindi si perfeziona con la manifestazione della volontà del conduttore di acquistare l'immobile al prezzo ed alle altre condizioni proposte. Il significato delle parole appare univoco, indicando che la prelazione è esercitata con la forma le e tempestiva dichiarazione recettizia, da parte del conduttore al proprietario locatore, di voler acquistare il bene alle condizioni comunicategli. Il versamento del prezzo e la stipula dell'atto contrattuale intervengono invece in una fase successiva, di adempimento e di esecuzione del rapporto obbligatorio che si è instaurato tra le parti. Ciò in ragione della natura stessa della prelazione, che, a differenza dell'opzione, configura un diritto esercitabile in un a fase antecedente a l momento contrattuale e richiede pertanto un a fase successiva volta alla stipulazione del negozio."

Sulla prelazione del conduttore su immobili di proprietà delle amministrazioni pubbliche la Cassazione n. 3897/2020 ha ribadito che: "in tema di dismissione in blocco del patrimonio immobiliare da parte di amministrazioni pubbliche, della Consap e di società derivanti da processi di privatizzazione, al conduttore non spetta il diritto di prelazione ai sensi dell'art. 3, co. 109 della I. 23 dicembre 1992 n. 662 quando la vendita abbia avuto ad oggetto tutte le proprietà del locatore nell'edificio ove si trova l'immobile locato poiché in tal caso non ricorre un'ipotesi di vendita frazionata, che sola dà diritto alla prelazione."

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