La Terza Sezione Civile della Corte di Cassazione 14608/2004) ha stabilito che "il locatore che, al termine della locazione, non possa disporre della cosa locata per fatto del conduttore ha diritto di conseguire da quest'ultimo il corrispettivo convenuto, nonché il risarcimento di danni ulteriori, ove ne dimostri l'esistenza".
I Giudici di Piazza Cavour hanno precisato che "la mancata disponibilità della cosa locata ricorre non soltanto allorché, scaduto il termine per la riconsegna, il conduttore non vi provveda, restando in tal caso obbligato, ai sensi dell'art. 1591 Cod. Civ., al pagamento dei canoni ed al risarcimento dell'eventuale maggior danno, ma anche tutte le volte in cui, per fatto imputabile al conduttore, il locatore non possa trarre dalla cosa alcun vantaggio, come nell'ipotesi- corrispondente al caso di specie - in cui l'immobile presenti alla riconsegna danni eccedenti il degrado dovuto a normale uso dello stesso, con conseguente sua inutilizzabilità per il periodo per il quale si protraggano i lavori di ripristino".
Motivi della decisione
Con i primi due motivi della impugnazione, che essendo connessi vanno congiuntamente esaminati, la ricorrente denunzia violazione dell'art. 1590 Cod. Civ. [1], nonchè vizi motivazionali. Lamenta che il Tribunale, senza adeguata motivazione, abbia escluso l'obbligo della Regione Lazio di pagare i canoni di locazione durante il periodo di tempo resosi necessario per ripristinare lo stato originario dell'immobile.
La doglianza è fondata. Il locatore che, al termine della locazione, non possa disporre della cosa locata per fatto del conduttore ha diritto di conseguire da quest'ultimo il corrispettivo convenuto, nonché il risarcimento di danni ulteriori, ove ne dimostri l'esistenza. La mancata disponibilità della cosa locata ricorre non soltanto allorché, scaduto il termine per la riconsegna, il conduttore non vi provveda, restando in tal caso obbligato, ai sensi dell'art. 1591 Cod. Civ., al pagamento dei canoni ed al risarcimento dell'eventuale maggior danno, ma anche tutte le volte in cui, per fatto imputabile al conduttore, il locatore non possa trarre dalla cosa alcun vantaggio, come nell'ipotesi- corrispondente al caso di specie - in cui l'immobile presenti alla riconsegna danni eccedenti il degrado dovuto a normale uso dello stesso, con conseguente sua inutilizzabilità per il periodo per il quale si protraggano i lavori di ripristino. Alla luce di queste considerazioni la Suprema Corte ha ritenuto che qualora, in violazione dell'art. 1590 Cod. Civ., al momento della riconsegna l'immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto al normale uso del bene locato, incombe al conduttore l'obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone dovuto per tutto il periodo necessario per l'esecuzione e il completamento di tali lavori, senza che, a quest'ultimo riguardo, il locatore sia tenuto a provare di aver ricevuto - da parte di terzi - richieste per la locazione non soddisfatte a causa dei lavori (Cass., 1/7/1998, n. 6417).
L'accoglimento dei motivi testé esaminati rende superfluo l'esame del terzo motivo (con cui la ricorrente lamenta che il Tribunale abbia trascurato di considerare che la Regione Lazio si era obbligato a pagare i canoni fino all'accertamento ed alla quantificazione giudiziale dei danni subiti dall'immobile), che appare assortito.
La impugnata sentenza va, dunque, cassata limitatamente al punto investito dalla censura accolta, con rinvio alla Corte d'Appello di Roma, che si uniformerà al principio di diritto innanzi enunciato e provvedere anche alla liquidazione delle spese del giudizio di Cassazione.
P.Q.M.
Corte di Cassazione accoglie il ricorso. Cassa la impugnata sentenza e rinvia, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di Cassazione, alla Corte d'Appello di Roma.
Così deciso in Roma, il 11 maggio 2004.
Depositata in Cancelleria il 30 luglio 2004.
Leggi la motivazione della sentenza
Corte di Cassazione, Terza Sezione Civile, Sentenza n.14608/2004Motivi della decisione
Con i primi due motivi della impugnazione, che essendo connessi vanno congiuntamente esaminati, la ricorrente denunzia violazione dell'art. 1590 Cod. Civ. [1], nonchè vizi motivazionali. Lamenta che il Tribunale, senza adeguata motivazione, abbia escluso l'obbligo della Regione Lazio di pagare i canoni di locazione durante il periodo di tempo resosi necessario per ripristinare lo stato originario dell'immobile.
La doglianza è fondata. Il locatore che, al termine della locazione, non possa disporre della cosa locata per fatto del conduttore ha diritto di conseguire da quest'ultimo il corrispettivo convenuto, nonché il risarcimento di danni ulteriori, ove ne dimostri l'esistenza. La mancata disponibilità della cosa locata ricorre non soltanto allorché, scaduto il termine per la riconsegna, il conduttore non vi provveda, restando in tal caso obbligato, ai sensi dell'art. 1591 Cod. Civ., al pagamento dei canoni ed al risarcimento dell'eventuale maggior danno, ma anche tutte le volte in cui, per fatto imputabile al conduttore, il locatore non possa trarre dalla cosa alcun vantaggio, come nell'ipotesi- corrispondente al caso di specie - in cui l'immobile presenti alla riconsegna danni eccedenti il degrado dovuto a normale uso dello stesso, con conseguente sua inutilizzabilità per il periodo per il quale si protraggano i lavori di ripristino. Alla luce di queste considerazioni la Suprema Corte ha ritenuto che qualora, in violazione dell'art. 1590 Cod. Civ., al momento della riconsegna l'immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto al normale uso del bene locato, incombe al conduttore l'obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone dovuto per tutto il periodo necessario per l'esecuzione e il completamento di tali lavori, senza che, a quest'ultimo riguardo, il locatore sia tenuto a provare di aver ricevuto - da parte di terzi - richieste per la locazione non soddisfatte a causa dei lavori (Cass., 1/7/1998, n. 6417).
L'accoglimento dei motivi testé esaminati rende superfluo l'esame del terzo motivo (con cui la ricorrente lamenta che il Tribunale abbia trascurato di considerare che la Regione Lazio si era obbligato a pagare i canoni fino all'accertamento ed alla quantificazione giudiziale dei danni subiti dall'immobile), che appare assortito.
La impugnata sentenza va, dunque, cassata limitatamente al punto investito dalla censura accolta, con rinvio alla Corte d'Appello di Roma, che si uniformerà al principio di diritto innanzi enunciato e provvedere anche alla liquidazione delle spese del giudizio di Cassazione.
P.Q.M.
Corte di Cassazione accoglie il ricorso. Cassa la impugnata sentenza e rinvia, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di Cassazione, alla Corte d'Appello di Roma.
Così deciso in Roma, il 11 maggio 2004.
Depositata in Cancelleria il 30 luglio 2004.
