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Compromesso: il termine "entro e non oltre" non è essenziale

Il vincolo resta anche dopo a meno che non risulti una volontà inequivocabile di ritenere perduta l'utilità economica del contratto successivamente al momento fissato
penna accordo scrive contratto notaio

di Valeria Zeppilli – Nei contratti preliminari di compravendita immobiliare si è soliti fissare una data "entro e non oltre" la quale stipulare il definitivo.

A tal proposito dal Tribunale di Roma arriva una notizia: tale dicitura non è sufficiente a rendere la data fissata un termine essenziale per l'adempimento.

Con la sentenza numero 6608/2016 del primo aprile, infatti, il giudice capitolino ha sancito che il vincolo tra le parti resta anche dopo lo scadere del termine convenzionalmente pattuito a meno che non risulti una volontà inequivocabile di ritenere, dopo tale momento, perduta l'utilità economica del contratto. Solo con tale presupposto, insomma, il termine per l'adempimento può reputarsi essenziale ai sensi dell'articolo 1457 del codice civile mentre, come già chiarito dalla Corte di cassazione con la sentenza numero 3645/2007, non basta utilizzare la dicitura "entro e non oltre".

Peraltro, con l'occasione il Tribunale ha chiarito anche che lo scioglimento di un preliminare relativo a un bene immobile necessita sempre della forma scritta e che nei contratti formali come questo le cause idonee a modificare o estinguere il rapporto non possono che risultare da fattori prestabiliti in contratto e che essere espresse nella forma che è richiesta per il contratto al quale si riferiscono.

Insomma: anche in presenza di un termine, il preliminare non può ritenersi di per sé sciolto una volta che questo sia decorso.

In assenza dei presupposti richiesti, chi se ne voglia svincolare può o chiedere formalmente la risoluzione contrattuale, o ricorrere all'esecuzione forzata dell'obbligo di contrarre.

Sulla base di tutte tali argomentazioni, pertanto, nel caso di specie è stato dichiarato l'inadempimento di una donna proprietaria di un terreno che, dopo essersi vincolata al trasferimento del bene a un'agenzia immobiliare mediante preliminare, aveva alienato lo stesso direttamente a un privato.

A nulla sono valsi i suoi tentativi di appigliarsi al fatto che fosse scaduto il termine stabilito per la stipula del contratto definitivo: alla società immobiliare va restituita la caparra versata e va risarcito il danno da lucro cessante.

Valeria Zeppilli
Consulenza Legale
Laureata a pieni voti in giurisprudenza presso la Luiss 'Guido Carli' di Roma con una tesi in Diritto comunitario del lavoro. Attualmente svolge la professione di Avvocato ed è dottoranda di ricerca in Scienze giuridiche – Diritto del lavoro presso l'Università 'G. D'Annunzio' di Chieti – Pescara
(27/04/2016 - Valeria Zeppilli)
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