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Condominio e singole unità abitative, quando è configurabile il grave difetto costruttivo

Le conseguenze e il termine di decadenza dell'azione di responsabilità nei confronti dell'appaltatore
Facciata di un palazzo vista dal vasso

Avv. Paolo Accoti - L'art. 1669 c.c., rubricato sotto la dizione di "Rovina e difetti di cose immobili", prevede che: "Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta…".

In simili evenienze, pertanto, il proprietario ha diritto a vedersi riconosciuti i danni per la rovina o il difetto costruttivo.

La giurisprudenza, generalmente, è portata a ritenere che i gravi difetti costruttivi di un edificio sono quelli che incidono sulla struttura e sulla funzionalità dell'opera, ma anche quelli che inibiscono in maniera considerevole il normale godimento della cosa, che influiscono in maniera rilevante sull'utilità cui essa è destinata e le carenze riconducibili ad erronee previsioni progettuali o prescrizioni esecutive del committente, e tanto a prescindere dall'esiguità della spesa occorrente per il ripristino dell'immobile.

Ciò posto, sono stati considerati gravi difetti dell'edificio, le carenze costruttive dell'opera allorché la realizzazione è avvenuta con materiali inidonei e/o non a regola d'arte ed anche se incidenti su elementi secondari ed accessori, purché tali da compromettere la sua funzionalità e l'abitabilità (Tribunale di Grosseto, 01/08/2015).

Ed ancora il grave difetto è configurabile nell'ipotesi di carenza all'impianto di scarico delle acque di un immobile (Cass. civ. Sez. VI - 3, 13/11/2014, n. 24188), per le copiose infiltrazioni di umidità dalla copertura dell'immobile dovute a difetto di impermeabilizzazione (Corte App. Bologna Sez. II, 05/03/2014), in caso di anomalie relative alla realizzazione del tetto o del terrazzo di copertura di edificio, tali da provocare infiltrazione d'acqua agli appartamenti sottostanti o ad altre strutture condominiali (Tribunale di Nocera Inferiore, 10/09/2013), per le inadeguatezze della rete fognaria (Tribunale di Monza, 01/07/2009), nell'ipotesi di caduta dell'intonaco per infiltrazioni di umidità ovvero per i difetti di costruzione che interessano i tetti e quelli attinenti alla impermeabilizzazione del manto di copertura dell'edificio (Cass. civ. Sez. II, 29/03/2006, n. 7254).

Al pari, sono stati ritenuti gravi difetti dell'edificio, l'inadeguatezza recettiva delle fosse biologiche (Cass. civ. Sez. II, 27/12/1995, n. 13106) e quelli incidenti sull'impianto centralizzato di riscaldamento (Cass. civ. Sez. II, 21/05/1994, n. 5002).

Da ultimo, è stato ritenuto che il difetto relativo all'isolamento acustico rientra nei gravi difetti costruttivi di cui all'art. 1669 c.c., sempre che lo stesso pregiudichi in modo sensibile il godimento e l'utilizzazione delle singole unità abitative (Tribunale di Milano, 13/11/2015).

Nel caso sottoposto al vaglio del Tribunale meneghino, alcuni condomini convenivano in giudizio la società costruttrice, il progettista e direttore lavori, nonché i tecnici incaricati di predisporre la relazione sui requisiti acustici dell'immobile, per ottenere il risarcimento dei danni derivanti dai gravi difetti afferenti l'edificio e gli immobili in proprietà esclusiva degli stessi, per l'inadeguato isolamento acustico e in conseguenza del mancato rispetto dei parametri fissati dal DPCM del 5.12.1997.

Evidenziavano gli stessi che, il livello di rumorosità percepito nelle rispettive abitazioni, rinveniente dalla inadeguata insonorizzazione dello stabile in condominio, era divenuto intollerabile, e che ciò aveva comportato la diminuzione del valore dell'immobile oltre che un danno alla salute degli occupanti.

All'esito della disposta consulenza tecnica d'ufficio, emergeva il superamento dei limiti del livello di rumore da calpestio, dell'isolamento di facciata e degli impianti a funzionamento discontinuo.

Si riscontrava ancora che la tipologia di posa in opera dei pavimenti e dei rivestimenti, ed in particolare l'assenza di soluzione di discontinuità tra gli stessi e la non rilevata presenza del materassino "anticalpestio", così come la stessa tecnica di posa impiegata sul corpo scale per la posa degli scalini e del rivestimento dei pianerottoli era causa di ponti acustici ("I Ponti acustici sono a tutti gli effetti vie preferenziali che collegano due ambienti diversi, il rumore percorre tali vie per oltrepassare agevolmente pareti e solai che ci dividono da altri ambienti e dal mondo esterno". Fonte: www.edilio.it di Stefano Benedetti, Esperto in acustica in edilizia).

Ciò posto, ritiene il Tribunale meneghino - richiamando la consolidata giurisprudenza di legittimità - che: "la nozione di difetto di costruzione ricomprende anche alterazioni che non investono parti essenziali dell'immobile ma quegli elementi secondari o accessori funzionali all'impiego duraturo dell'opera e tali pertanto da incidere in modo considerevole sul godimento dell'immobile (Cass.civ., II 4 ottobre 2011 n.20307, Cass.civ., II, 19 febbraio 2007 n. 3752). … tale giudizio si fonda per l'appunto sulla constatazione della idoneità di tali difetti a pregiudicare in modo sensibile il godimento e la utilizzazione delle singole unità abitative immobili da parte degli attori e, conseguentemente ad incidere sulla funzione abitativa del bene (cfr. Cass. civ., III, 27 gennaio 2012 n. 1190 che ha ricondotto alla fattispecie di cui all'art. 1669 cod.civ. il difetto relativo all'isolamento termico ed acustico dell'immobile)".

Con riferimento alle posizioni dei singoli convenuti il Tribunale delinea i profili delle rispettive responsabilità.

Per quanto concerne il progettista e direttore dei lavori, lo stesso avrebbe dovuto impartire le indicazioni tecniche, sia grafiche che descrittive, necessarie a definire le parti dell'edificio tenute al rispetto dei requisiti acustici passivi, nonché, quale direttore dei lavori avrebbe dovuto presenziare in cantiere, anche al fine di fronteggiare l'assenza dei riferiti dettagli grafici.

Con riferimento ai tecnici acustici convenuti, gli stessi sono stati ritenuti responsabili a titolo di colpa, considerato l'apporto degli stessi alla "valutazione previsionale di clima acustico e sui requisiti acustici passivi dell'edificio", affetta da carenze e da violazioni della normativa relativa alla modalità di redazione.

Infine, per quanto concerne la posizione della ditta appaltatrice, il Tribunale di Milano, richiama i costanti principi della Suprema Corte per cui: "la responsabilità per i vizi e difetti dell'opera va imputata di norma all'appaltatore, in considerazione dell'autonomia tecnica ed organizzativa di cui gode nell'esecuzione del contratto, e ciò anche laddove siano ravvisabili vizi o omissioni nel progetto predisposto dal committente. In particolare l'appaltatore, dovendo assolvere al proprio dovere di osservare i criteri generali della tecnica è obbligato a controllare, nei limiti delle sue cognizioni, la bontà del progetto o delle istruzioni impartite dal committente e dal direttore dei lavori, ove queste siano palesemente errate, può andare esente da responsabilità soltanto se dimostri di avere manifestato il proprio dissenso e di essere stato indotto ad eseguirle, quale "nudus minister", per le insistenze del committente ed a rischio di quest'ultimo (Cass.c iv., III, 20 settembre 2011, n. 19132, Cass. civ., III, 12 luglio 2006, n. 15782)".

Sulla scorta delle anzidette argomentazioni, i convenuti sono stati condannati in misura proporzionale alle rispettive responsabilità, in virtù: "del minor valore delle unità immobiliari per effetto dei vizi accertati, avuto riguardo alla difficoltà di realizzare gli interventi di ripristino" (Trib. Milano Sez. VII, Sent., 13/11/2015).

Pertanto, nell'ipotesi di gravi difetti costruttivi, i singoli condòmini ed il condominio stesso, quest'ultimo in relazione alle parti comuni dell'edificio, hanno diritto al risarcimento del danno, in virtù della clausola di responsabilità posta dall'art. 1669 c.c., oltre che nei confronti dell'appaltatore, anche nei confronti degli eventuali corresponsabili, ai sensi dell'art. 2055 c.c., per il quale, se il fatto dannoso è imputabile a più persone, tutte sono obbligate in solido al risarcimento del danno.

Da ricordare, infine, che il termine decadenziale di un anno per la denuncia dei gravi difetti previsto dall'art. 1669 c.c., decorre dal giorno in cui si consegue un elevato grado di conoscenza ("oggettiva") in merito alla gravità dei difetti e alla loro origine, conseguenza dell'imperfetta esecuzione dell'opera, non essendo al contrario valutabili segni di scarsa rilevanza e meri sospetti. 

Paolo AccotiAvv. Paolo Accoti - profilo e articoli
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Tel. e Fax 0981 420088 - Cell. 335.6630292
Mail: avv.paolo.accoti@gmail.com
(18/12/2015 - Avv.Paolo Accoti)
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