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Cassazione: se al preliminare non segue il definitivo, l'immissione nel possesso non vale ai fini dell'usucapione

L'art. 1140 c.c. impedisce la trasmissione del possesso per patto negoziale indipendente dalla trasmissione del diritto di proprietà o di altro diritto reale
Modellino di casa su due mani
di Lucia Izzo - Se al preliminare non segue il rogito, non si verifica il trasferimento di proprietà di un immobile e dunque non si instaura il possesso necessario per l'usucapione.
In tale situazione, ciò che si trasferisce è solo l'oggetto del possesso, il quale, invece, non si compra e non si vende, non si cede e non si riceve per l'effetto di un negozio
Indi per cui, la c.d. "immissione di possesso" all'atto del preliminare di vendita di immobile non può costituire di per sé titolo idoneo abilitativo al fine di una eventuale usucapione del bene.

Lo stabilisce la Corte di Cassazione, seconda sezione civile, nella sentenza n. 23673/2015 (qui sotto allegata), depositata il 19 novembre 2015.
Dinnanzi ai giudici di Piazza Cavour ricorre una società immobiliare, la quale aveva sottoscritto con una coppia di coniugi una scrittura privata, poi registrata, avente ad oggetto il preliminare di vendita di un appartamento e di una cantina.
Ciononostante, il rogito definitivo non era mai stato stipulato e neppure la coppia aveva ottenuto esecuzione della sentenza di condanna della società al trasferimento con rogito dei beni contestualmente al pagamento del residuo prezzo dovuto, da ciò derivando la successiva prescrizione delle relative obbligazioni.

La Corte d'Appello, riformando la decisione del Tribunale, riconosceva i coniugi proprietari dei predetti immobili per l'avvenuta usucapione, derivante dal possesso protrattosi sin dal 1970.
Gli Ermellini ribaltano tale decisione, richiamando un principio affermato dalla Sezioni Unite con sentenza n. 7930/2008, in base al quale l'art. 1140 c.c. e i principi generali in materia di possesso non consentono la trasmissione del possesso per patto negoziale indipendente e anteriormente alla trasmissione del diritto di proprietà o di altro diritto reale di cui esso costituisca esercizio.
Pertanto, l'immissione in possesso all'atto del preliminare di vendita di immobile (immobile, la cui proprietà ed il connesso pieno possesso si trasferisce compiutamente solo con l'atto definitivo traslativo) non può costituire titolo idoneo abilitativo di un'eventuale usucapione del bene.

Cassata la decisione, la parola torna al giudice del rinvio. 
Cass., II sez. civ. sent. 23673/2015
(22/11/2015 - Lucia Izzo)
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