A dirlo è la seconda sezione civile della corte di cassazione (sentenza numero 945 del 16 gennaio 2013). Come spiega la Corte, infatti, i poteri dell'assemblea riguardano l'intera gestione degli impianti comuni e servizi e non può essere impedita dalla volontà contraria di un solo partecipante. Per questo l'assemblea può regolamentare beni e servizi comuni per rendere migliore l'utilizzazione anche se ciò può comportare la dismissione del servizio.
Il caso preso in esame dai giudici di piazza Cavour riguarda due condomini che avevano impugnato una delibera con cui l'assemblea condominiale in presenza di 19 condomini che rappresentavano 627,5 millesimi, aveva deliberato di autorizzare "chi lo richiede, al passaggio della tubazione del gas in facciata e all'uso dell'attuale pattumiera per alloggiare il nuovo contatore e l'eventuale caldaia di produzione di acqua calda".
Il condominio costituendosi in giudizio contestava la domanda facendo presente che i collettori condominiali dei rifiuti avevano perso da tempo la loro destinazione comune pertanto la delibera non costituiva un'innovazione ai sensi dell'articolo 1120 del codice civile.
In primo grado la domanda veniva rigettata e i due condomini si rivolgevano a corte d'appello di Torino che accoglieva il gravame. La Corte di Cassazione, su ricorso nel condominio ha poi cassato la sentenza impugnata rinviando il caso ad altra sezione della corte d'appello di Torino.
Qui di seguito la motivazione della sentenza.
Vai al testo della motivazione della sentenza 945/2013
2. Con l’unico motivo del ricorso principale, il Condominio deduce falsa
applicazione dell’art. 1120 cod. civ. e vizio di motivazione
contraddittoria.
Premesso che, al momento della delibera impugnata, la canna
della spazzatura non svolgeva più la sua funzione da oltre sedici anni e che
detta funzione la medesima canna non avrebbe più potuto svolgere per effetto
dell’ordinanza comunale del 1992, che detto uso aveva vietato, ipotizzandone
l’utilizzazione per altri scopi ove ciò fosse consentito dalle norme edilizie,
il Condominio ricorrente rileva che correttamente il Tribunale aveva definito la
canna in questione un mero spazio cavo, essendo la sua destinazione d’uso venuta
definitivamente meno. Rileva altresì che la Corte d’appello, dopo aver condiviso
il ragionamento del Tribunale, respingendo il motivo di gravame relativo alla
imprescrittibilità della destinazione delle parti comuni dell’edificio
condominiale, ha tuttavia ritenuto che la concessione di costituire nella canna
della spazzatura l’installazione del contatore e della caldaia, costituisse
innovazione sicuramente non vietata ma nondimeno implicante un utilizzo
esclusivo del manufatto comune, radicalmente diverso da quello passato (canna
pattumiera) e da quello attuale “(inesistente ma non per questo
irrilevante)”.
Tale affermazione, ad avviso del ricorrente, sarebbe
con-traddittoria oltre che contrastante con i principi affermati dalla
giurisprudenza di legittimità in tema di innovazioni. Queste, invero, devono
implicare una notevole modificazione della cosa comune, alterandone l’entità
sostanziale, nel senso che il bene, a seguito delle opere innovative eseguite,
presenti una diversa consistenza materiale, ovvero della destinazione
originaria, nel senso che il bene sia utilizzato per fini diversi da quelli
precedenti all’esecuzione delle opere. Nel caso di specie, la Corte d’appello
avrebbe errato nel ritenere integrato il diverso uso della cosa comune, atteso
che, come la stessa Corte riconosce, detto uso era inesistente al momento della
adozione della delibera.
La Corte d’appello avrebbe quindi errato nel
ritenere la fattispecie regolata dall’art. 1120 cod. civ., laddove la stessa
avrebbe dovuto essere inquadrata e risolta in base all’art. 1102 cod. civ.;
mentre infatti l’art. 1120 si riferisce ad innovazioni che comportano oneri e
spese per tutti i condomini, l’art. 1102 disciplina invece il caso in cui non si
debba procedere alla ripartizione di tali oneri, per essere la spesa per le
innovazioni assunta per intero dal condomino, il quale può anche apportare
innovazioni finalizzate ad un maggiore uso della cosa comune, purché questo uso
non impedisca agli altri condomini il pari uso.
Ove correttamente inquadrata
nell’ambito di applicazione dell’art. 1102 cod. civ., la delibera impugnata,
come ritenuto dal Tribunale, si è limitata a stabilire, una volta per tutte, che
il condominio non si sarebbe opposto alla eventuale futura utilizzazione degli
impianti considerati, senza pregiudizio per successive eventuali doglianze da
parte di condomini che si fossero ritenuti lesi dalla concreta utilizzazione
posta in essere dall’uno o dall’altro condomino.
3. Con il primo motivo del
proprio ricorso condizionato, i rincorrenti incidentali denunciano l’errore nel
quale sarebbe incorsa la Corte d’appello nell’iter logico che la ha condotta a
ritenere applicabile l’art. 1120 cod. civ., segnatamente laddove ha sostenuto
che essi avrebbero contrapposto la imprescrittibilità della destinazione d’uso
delle parti comuni dell’edificio. In realtà, il motivo di gravame era volto a
dedurre che nel caso di specie non si era verificata la prescrizione della
destinazione d’uso, invece ritenuta sussistente dalla Corte d’appello. Al
contrario di quanto affermato dalla sentenza impugnata, la canna della
pattumiera non avrebbe mai perso la propria destinazione, che non era mai stata
giuridicamente modificata.
Con il secondo motivo, i ricorrenti incidentali si
dolgono del fatto che la Corte d’appello non abbia ritenuto l’innovazione
vietata, giacché dalla stessa discendeva che alcuni condomini non avrebbero
potuto fare il medesimo uso della cosa comune degli altri, osservando inoltre
che la semplice installazione da parte di un condomino della caldaia nella canna
avrebbe comportato, in forza delle norme di sicurezza che disciplinano dette
installazioni (che non consentono canne fumarie collettive), la impossibilità
per gli altri di effettuare la medesima installazione. La delibera impugnata,
per tale aspetto, era quindi nulla e la Corte d’appello avrebbe errato nel
ritenere che detta nullità non fosse compresa nella domanda come
proposta.
Con il terzo motivo, i ricorrenti incidentali denunciano violazione
dell’art. 1108 cod. civ. e vizio di motivazione. La delibera impugnata aveva
effetto dispositivo del bene comune, consentendo ai singoli condomini
l’acquisizione di una servitù su di una parte comune dell’edificio, o quanto
meno la realizzazione di una situazione di fatto suscettibile di condurre
all’usucapione del relativo diritto. Essa quindi avrebbe dovuto essere approvata
con la maggioranza qualificata della totalità del valore dell’edificio.
Con
l’ultimo motivo, il ricorrente censura la motivazione con la quale la Corte
d’appello ha disposto la compensazione delle spese.
4. Il ricorso principale
è fondato.
La questione che il Condominio ricorrente consiste nel valutare se
la Corte d’appello abbia correttamente o no ritenuto che la deliberazione
assembleare impugnata – con la quale si è “autorizzato, chi lo richiede, al
passaggio della tubazione del gas in facciata e all’uso dell’attuale pattumiera
per alloggiare il nuovo contatore e l’eventuale caldaia di produzione di acqua
calda” – costituisse una innovazione, soggetta alla maggioranza dei due terzi,
secondo la disciplina dell’art. 1136, quinto comma, cod. civ., sostenendosi, da
parte del ricorrente, che non di innovazione in senso proprio si sarebbe
trattato, ma di mera autorizzazione all’uso più intenso, da parte dei condomini
interessati, della cosa comune, costituita dalla canna pattumiera.
Occorre in
proposito premettere che nella giurisprudenza di questa Corte si è chiarito che
“costituisce innovazione ex art. 1120 cod. civ., non gualsiasi modificazione
della cosa comune, ma solamente quella che alteri l’entità materiale del bene
operandone la trasformazione, ovvero determini la trasformazione della sua
destinazione, nel senso che detto bene presenti, a seguito delle opere eseguite
una diversa consistenza materiale ovvero sia utilizzato per fini diversi da
quelli precedenti l’esecuzione della opere. Ove invece, la modificazione della
cosa comune non assuma tale rilievo, ma risponda allo scopo di un uso del bene
più intenso e proficuo, si versa nell’ambito dell’art. 1102 cod. civ., che pur
dettato in materia di comunione in generale, è applicabile in materia di
condominio degli edifici per il richiamo contenuto nell’art. 1139 cod. civ.”
(Cass. n. 240 del 1997; Cass. n. 2940 del 1963).
In sostanza, perché possa
aversi innovazione è necessaria l’esecuzione di opere che, incidendo
sull’essenza della cosa comune, ne alterino l’originaria funzione e
destinazione. Inoltre, proprio perché oggetto di una delibera assembleare,
l’esecuzione di opere, per integrare una innovazione, deve essere rivolta a
consentire una diversa utilizzazione delle cose comuni da parte di tutti i
condomini.
Nella specie, la delibera impugnata si era limitata a consentire
un mutamento di destinazione d’uso della canna pattumiera, senza tuttavia
prevedere l’esecuzione, da parte del Condominio, di alcuna opera, da
realizzarsi, eventualmente, solo successivamente su iniziativa di singoli
condomini interessati e non da parte di tutti i condomini.
Si deve quindi
ritenere che l’impugnata delibera non dovesse essere assoggettata al regime
delle innovazioni, e segnatamente al requisito della maggioranza qualificata di
cui al citato art. 1136, quinto comma, cod. civ..
Del resto, questa Corte,
proprio pronunciandosi in materia di utilizzo della canna pattumiera, ha avuto
modo di affermare che “la deliberazione dell’assemblea condominiale di sigillare
le cosiddette canne pattumiere non concreta l’approvazione di un’innovazione
vietata a norma del secondo comma dell’art. 1120 cod. civ., bensì la statuizione
di una modalità di svolgimento del servizio di smaltimento dei rifiuti, per il
quale dette canne non sono indispensabili, che può essere adottata dalla
maggioranza dei condomini sulla base di valutazioni di opportunità (nella
specie, relativa ai costi ed alle ragioni di igiene) e, come tale,
insindacabile, quanto al merito, dall’autorità giudiziaria” (Cass. n. 11138 del
1995). In motivazione, in tale sentenza si è rilevato, da un lato, che le
innovazioni designano le nuove opere, le modificazioni, materiali o funzionali,
dirette al miglioramento, all’uso più comodo o al maggior rendimento delle parti
comuni nell’interesse di tutti i condomini, che possono essere deliberate
dall’assemblea con la maggioranza qualificata (o che alla stessa assemblea sono
vietate); dall’altro, che il giudizio sulla liceità di una delibera dipende dal
suo contenuto precettivo e, talo-ra, si giustifica alla stregua degli effetti,
in considerazione della sua incidenza sui poteri e sulle facoltà inerenti ai
diritti dei condomini. E nella fattispecie allora in esame (sigillatura della
canna pattumiera), poiché il contenuto non consisteva nella approvazione di
innovazioni e nell’impedimento al diritto dei condomini di beneficiare del
servizio comune di smaltimento dei rifiuti, ma si esauriva nella modifica delle
modalità di svolgimento di esso, si è ritenuto che rientrasse nella competenza
dell’assemblea il potere di deliberare a maggioranza la modifica delle modalità
di attuazione del servizio di smaltimento dei rifiuti e, per conseguenza,
trattandosi di parti comuni non indispensabili per lo svolgimento di esso, la
decisione di sigillare le cosiddette canne pattumiere ormai obsolete e
antigieniche.
Ricondotta, quindi, la destinazione della canna pattumiera ad
una delle modalità di svolgimento di un servizio condominiale, deve rilevarsi
che opera il principio per cui “le attribuzioni dell’assemblea condominiale
riguardano l’intera gestione delle cose, dei servizi e degli impianti comuni,
che avviene in modo dinamico e che non potrebbe essere soddisfatta dal modello
della autonomia negoziale, in quanto la volontà contraria di un solo
partecipante sarebbe sufficiente ad impedire ogni decisione. Rientra dunque nei
poteri dell’assemblea quello di disciplinare beni e servizi comuni, al fine
della migliore e più razionale utilizzazione, anche quando la sistemazione più
funzionale del servizio comporta la dismissione o il trasferimento di tali beni.
L’assemblea con deliberazione a maggioranza ha quindi il potere di modificare
sostituire o eventualmente sopprimere un servizio anche laddove esso sia
istituito e disciplinato dal regolamento condominiale se rimane nei limiti della
disciplina delle modalità di svolgimento e quindi non incida sui diritti dei
singoli condomini” (Cass. n. 144 del 2012; Cass. n. 6915 del 2007).
È ben
vero che, nel caso di specie, deve ritenersi pacifico che la sigillatura della
canna pattumiera fosse avvenuta in precedenza sulla base di una diversa delibera
assembleare, mentre la delibera impugnata dagli odierni controricorrenti e
ricorrenti incidentali ha un contenuto diverso, implicante la possibilità di un
mutamento di destinazione del vano in questione; tuttavia, non può non rilevarsi
che costituisce circostanza altrettanto pacifica quella che, per effetto della
sigillatura e della successiva delibera comunale che aveva inibito l’utilizzo di
quella modalità di espletamento del servizio condominiale inerente al
conferimento dei rifiuti, la canna pattumiera aveva perso la sua originaria
destinazione. Anche da questo punto di vista, dunque, non appare condivisibile
la sentenza impugnata nella parte in cui ha individuato unna innovazione per
mutamento di destinazione nell’utilizzo di una cosa comune, ritenendo rilevante
la inesistenza di una attuale utilizzazione di quel bene comune.
Il ricorso
principale deve essere quindi accolto, sussistendo il denunciato vizio, per
avere la Corte d’appello ricondotto la delibera assembleare impugnata al regime
delle innovazioni e non anche a quello dell’uso da parte di singoli condomini
del bene comune “dismesso”.
5. All’accoglimento del ricorso principale
consegue la necessità di procedere all’esame dei motivi del ricorso
incidentale.
5.1. Il primo motivo del ricorso incidentale (B/1) è
inammissibile, atteso che esso si fonda sul presupposto che la sentenza
impugnata abbia ritenuto maturata la prescrizione della destinazione della canna
pattumiera alla sua originaria funzione, laddove nella sentenza impugnata una
simile affermazione non si rinviene, tanto che la Corte d’appello ha accolto
l’appello e ha ricondotto la delibera impugnata all’ambito di applicazione della
disciplina delle innovazioni, pur dando atto del fatto che la destinazione
originaria era, da anni, venuta meno.
5.2. Il secondo motivo, sviluppato dai
ricorrenti incidentali sub B/2 è assorbito dall’accoglimento del ricorso
principale; tale motivo, per la parte in cui si lamenta il fatto che l’utilizzo
della canna pattumiera, secondo le indicazioni contenute nella deliberazione
impugnata, non sarebbe possibile per tutti i condomini, in considerazione della
conformazione dell’edificio condominiale, postula, invero, il nuovo esame della
compatibilità della delibera con la disposizione di cui all’art. 1102 cod. civ.,
e dovrà quindi essere valutato all’esito del detto esame.
Per la parte
concernente la compatibilità della detta delibera con le norme di sicurezza e
quindi per la dedotta invalidità della delibera impugnata, il motivo è
infondato, atteso che la Corte d’appello ha ritenuto che la domanda volta a far
accertare la nullità della delibera per tale ragione non fosse stata
tempestivamente proposta, avendo i ricorrenti introdotto unicamente una domanda
di annullamento della delibera e non di dichiarazione della nullità della stessa
per contrarietà a norme imperative, ed avendo invece prospettato il detto
contrasto solo in sede di comparsa conclusionale. Né poteva la Corte d’appello
rilevare d’ufficio il detto contrasto, in considerazione della natura meramente
autorizzativa della delibera impugnata, di per sé non necessariamente
comportante una situazione attuale di contrasto con le norme tecniche poste a
garanzia della sicurezza dell’edificio.
5.3. Il terzo motivo è inammissibile,
atteso che la Corte d’appello ha implicitamente ritenuto assorbiti gli ulteriori
motivi di impugnazione. In assenza di una statuizione sul punto, la questione
andrà riproposta in sede di rinvio.
5.4. Il quarto motivo (sviluppato sub C)
è assorbito, attendo alla regolamentazione delle spese del giudizio.
6. In
conclusione, il ricorso principale va accolto e quello incidentale va
complessivamente rigettato, salvo per quanto riguarda le censure relative alle
questioni assorbite.
La sentenza impugnata deve essere cassata con rinvio,
per nuovo esame alla luce delle considerazioni e dei principi enunciati in
precedenza, ad altra sezione della Corte d’appello di Torino.
Al giudice del
rinvio è demandata altresì la regolamentazione delle spese del giudizio di
legittimità.
P.Q.M.
La Corte riunisce i ricorsi, accoglie il ricorso
principale, rigetta l’incidentale; cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche
per le spese del giudizio di legittimità, ad altra sezione della Corte d’appello
di Torino.
