La locazione: considerazioni introduttive

Indice della guida
(A cura di: Avv. Valeria Zatti e Dott.ssa Licia Albertazzi)

La locazione è il contratto con il quale una parte (tecnicamente definita “locatore”, ma nota anche come “padrone di casa”, “proprietario” o simili) si obbliga a far godere un bene (sia mobile che immobile) all'altra (tecnicamente “conduttore” o “locatario”, anche se, nel linguaggio corrente, è spesso chiamato “inquilino”, o “affittuario”), per un periodo di tempo determinato, in cambio di un corrispettivo in denaro. Per quanto concerne le principali note caratteristiche del contratto di locazione, merita di essere subito evidenziato che si tratta, sotto il profilo della formazione del negozio, di un contratto “consensuale”, in quanto l'iter di perfezionamento è del tutto concluso già al momento del valido scambio del consenso e del conseguente raggiungimento dell'accordo, senza necessità di una consegna materiale della cosa (al contrario dei contratti “reali”, come il comodato, in cui la datio rei è elemento essenziale in tal senso). Sotto altro profilo, la locazione è un contratto “a effetti obbligatori”, poiché da esso non deriva l'acquisizione in capo al destinatario di alcun diritto reale sul bene, bensì semplicemente il diritto di godere e di usare quel bene per un tempo determinato e solo per l'uso consentito e specificato nel contratto medesimo.

La disciplina delle locazioni trova regolamentazione sia nel codice civile (artt. Da 1571 a 1614 c.c.) sia in diverse leggi specifiche (locazione ad uso abitativo: L. 431/1998 e L. 392/1978; locazione ad uso commerciale: L. 392/1978). Scopo della presente trattazione è di analizzare la disciplina codicistica, normativa generale rispetto ai diversi tipi di contratto. Per ogni particolarità si rimanda quindi espressamente alla normativa sopra citata.

Prima di analizzare le posizioni giuridiche che sorgono in capo alle parti, è bene effettuare fin da ora un chiarimento: nonostante nel linguaggio corrente (perfino nelle agenzie immobiliari) si senta parlare quasi sempre di “affitto”, quest'ultima espressione, in realtà, è riservata dal codice civile esclusivamente alle ipotesi in cui oggetto del contratto sia una cosa, mobile, immobile o anche un'universalità di mobili (come l'azienda), avente carattere produttivo (si pensi, a titolo esemplificativo, a terreni coltivabili ed esercizi commerciali).

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