La durata del contratto di locazione

• Il contratto di locazione
• La durata del contratto di locazione in generale
• La durata nella locazione di beni immobili
• Durata della locazione di immobili a uso abitativo
• Durata locazione immobili a uso diverso

Il contratto di locazione

La locazione è un contratto mediante il quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo e verso pagamento di un determinato corrispettivo. La sua disciplina generale è dettata dagli articoli 1571 e seguenti del codice civile. Ma quanto dura un contratto di locazione?

La durata del contratto di locazione in generale

Con riferimento alla durata del contratto di locazione, il codice civile si limita a stabilire un termine massimo, fissandolo, all'articolo 1573 del codice civile, in 30 anni e stabilendo che se la locazione è stipulata per un periodo più lungo o in perpetuo, la stessa è ridotta al predetto termine. Nulla viene detto con riferimento alla durata minima del contratto. 

Il codice, all'articolo 1572 c.c., fa però un'ulteriore precisazione in proposito, sancendo che se il contratto di locazione ha una durata che supera i 9 anni, lo stesso è un atto che eccede l'ordinaria amministrazione.

In definitiva, quindi, in linea generale le parti sono libere di accordarsi sul termine di durata della locazione e di decidere quando avrà scadenza naturale il contratto di locazione tenendo conto solo di tali previsioni.

Mancata determinazione del termine

Può anche accadere che le parti nulla stabiliscano circa la durata del contratto di locazione stipulato.

In tal caso, in forza di quanto disposto dall'articolo 1574 del codice civile, la durata si intende convenuta:

• in un anno, salvi gli usi locali, se si tratta di case senza arredamento di mobili o di locali per l'esercizio di una professione, di un'industria o di un commercio,
• per la medesima unità di tempo a cui è commisurata la pigione, se si tratta di camere o di appartamenti mobiliati, 
• per la medesima unità di tempo a cui è commisurato il corrispettivo, se si tratta di cose mobili,
• per la medesima durata della locazione del fondo urbano se si tratta di mobili forniti dal locatore per l'arredamento di un simile fondo urbano.

La durata nella locazione di beni immobili

Ciò fermo restando che per gli immobili vincolati ai sensi della legge numero 1089/1939 e per gli immobili di interesse storico o artistico, di edilizia residenziale pubblica o locati per finalità turistiche continuano a valere le regole del codice civile. 

Durata della locazione di immobili a uso abitativo

Con riferimento agli immobili urbani a uso abitativo, la legge numero 392/1978 stabilisce, in via generale, che la durata della loro locazione non può essere inferiore a quattro anni e che se le parti hanno determinato una durata inferiore o hanno convenuto una locazione senza determinazione di tempo la durata si intende convenuta per quattro anni. 

Le disposizioni della legge del 1978 vanno, poi, integrate con quanto previsto dalla legge numero 431/1998, in forza della quale, per la locazione di immobili a uso abitativo, le parti hanno in sostanza un'autonomia contrattuale limitata essendo libere nella determinazione del canone ma vincolate al limite minimo di quattro anni di durata con rinnovo automatico per altri quattro anni. Nulla impedisce loro, in ogni caso, di convenire una durata maggiore.

Se però il contratto viene concluso a canone calmierato (più basso di quello di mercato) e facendo riferimento agli accordi definiti dalle organizzazioni di proprietari e conduttori, la sua durata minima è fissata in tre anni, con rinnovo automatico per altri due in mancanza di un accordo tra le parti o in assenza delle condizioni richieste dalla legge per la disdetta da parte del locatore

Contratti transitori

In alcuni casi, il contratto di locazione abitativa viene definito a uso transitorio: ci si riferisce alle ipotesi in cui esso è utilizzato per esigenze temporanee non turistiche ben individuate.

In tal caso, la durata del contratto è fissata sia nel minimo che nel massimo. Più in particolare il contratto di locazione abitativa a uso transitorio può durare da uno a diciotto mesi e, se le parti stabiliscono una durata inferiore o superiore, la relativa clausola è nulla e si applica, rispettivamente, la durata minima o la durata massima fissata dalla legge.

Una sottocategoria di contratti a uso transitorio è rappresentata dalla locazione abitativa transitoria per studenti, la cui durata va da sei a trentasei mesi con nullità, anche in questo caso, delle clausole che prevedono una durata minore o maggiore e con fissazione automatica del termine secondo i predetti limiti. 

Durata locazione immobili a uso diverso

Con riferimento agli immobili a uso diverso da quello abitativo, invece, la legge numero 392/1978 stabilisce che la durata della locazione non può essere inferiore a sei anni se gli immobili sono adibiti ad  attività industriali, commerciali e artigianali di interesse turistico o all'esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo. 

Se, invece, gli immobili sono adibiti ad attività alberghiere, all'esercizio di imprese assimilate ai sensi dell'articolo 1786 del codice civile o all'esercizio di attività teatrali, la durata minima è fissata in nove anni.

In entrambi i casi il contratto si rinnova tacitamente salvo disdetta (che alla prima scadenza è peraltro sottoposta per il locatore a limiti stringenti), rispettivamente di sei anni in sei anni o di nove anni in nove anni. 

In ogni caso, laddove l'attività esercitata o da esercitare nell'immobile locato abbia, per natura, carattere transitorio, il contratto di locazione può essere stipulato per un periodo più breve. 

Aggiornamento giugno 2021