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Ripartizione delle spese
La ripartizione delle spese tra i vari condomini rappresenta, statisticamente, la maggiore fonte di liti giudiziarie (e non solo giudiziarie!) nell’ambito della materia di cui trattasi.
Il primo articolo che indica i parametri cui fare riferimento in proposito è l’articolo 1123 del codice civile, il quale indica ben tre criteri di ripartizione. Il primo di essi è quello della proporzionalità rispetto al valore delle singole porzioni: il primo comma, difatti, stabilisce che, salvo diversa convenzione, “le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno”. Il secondo criterio è dettato in riferimento a quelle cose comuni che sono destinate a servire i condomini in misura diversa; ebbene, in tali casi, la ripartizione delle spese è operata in proporzione dell'uso che ciascuno può farne (utilità potenziale). L’ultimo criterio individuato dall’art. 1123 c.c. è applicabile esclusivamente per i condomini di maggiori dimensioni, i quali siano dotati di una pluralità di scalinate, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire solo una parte dell’intero fabbricato: in queste ipotesi il parametro di base è quello “della destinazione esclusiva”, nel senso che gli oneri di manutenzione sono accollati tutti a carico del solo gruppo di condomini che ne trae utilità.
Alcuni articoli successivi rappresentano delle peculiari applicazioni dei principi e dei parametri appena visti. Si pensi, ad esempio, all’articolo 1124, circa la manutenzione delle scale, all’articolo 1125 sui solai e all’articolo 1126 sui lastrici solari di uso esclusivo: per tali categorie di parti comuni il codice ha individuato un criterio che potremmo definire “misto”, dato che viene preso in considerazione tanto il valore millesimale quanto l’uso potenziale.
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